房企股权交易创历史新高 并购潮或致9成开发商倒下

　　十大标杆房企的市场占有率从去年底的9%跃升至11%

　　■本报记者 王 峥

　　11月2日凌晨，一则绿城已经申请破产的消息迅速的在圈内传播，虽然绿城集团董事长宋卫平连夜撰文否认申请破产的传言。但不能否认的是，在楼市调控持续发酵，限购、限价等“大棒”的挥舞下，部分房企正面临着生存难题。而这也直接导致了今年以来房企兼并重组的加剧。

　　对此，北京中原市场研究部总监张大伟就表示：“随着楼市进入冰河期，融资困难叠加销售萎缩，使得中小房企卖掉公司或者抱团取暖成为现在最靠谱的选择。”而知名财经评论人叶檀更是认为，经过这轮的房企并购热潮，房企数量将由目前的万家锐减到1000家左右，成活率仅为10%。

　　房企兼并潮涌现

　　其实从2011年年初开始，一些规模颇大的房企兼并重组案例就不断的出现。

　　2011年1月，依靠布局优势高速发展的恒大地产斥资16.6亿元收购深圳建设71%的股权；4月，恒盛地产以5.147亿元收购中城建(大连)房地产开发的70%股权及股东贷款，以此进一步开拓大连市场；同月，北京城建收购中鸿公司持有的世纪鸿城公司45%股权及其相应债权，总价款为13.26 亿元，而云南城投置业股份有限公司则以人民币6.48亿元向昆明万科(微博)转让所持有的申城公司100%股权及债权。

　　5月份，恒大地产再次行动，宣布旗下子公司Shengjian (BVI) Limited,将以5亿美元代价出售Grandday Group Limited49%权益予华人置业旗下附属公司Loyal Pride Limited,以合作开发Grandday拥有的江苏一幅地块。同时，世纪房产也以11.3亿获得成都宏达置成房产开发有限公司93.1%股份。

　　而6月份，潘石屹(微博)的SOHO中国宣布，旗下附属公司高锐投资有限公司以人民币15亿元收购万成有限公司旗下昇亮投资有限公司全部权益，以此取得上海一处16,427平方米的商业地块，用于开发零售和办公项目。

　　数据也显示，国内十大标杆房企在2011年上半年的市场占有率已从2010年年底的9%跃升至11%。其上半年的总体销售面积和销售金额也分别增长48%和64%，均明显领先于市况。

　　对此，中投顾问房地产行业研究员韩长吉就表示，“楼市限购政策、银行信贷减缩、证券融资被拒等一系列调控政策对我国房地产行业发展产生了深远的影响，两方面原因共同作用促使房地产行业兼并重组加速。一方面，由于信贷紧缩与销售市场压力增加，中小企业资金链情况持续恶化，迫使部分中小房企离岸，股权出让成为中小房企生存的最后方式；另一方面，由于大型房企的融资能力较强，企业发展更加迅速，行业集中率稳步上升，对中小企业产生市场压力，从而加速了房地产行业的两极分化。”

　　而进入下半年，随着调控的进一步深入，众多上市公司也加入了类似股权转让的行动。

　　仅8月份，就有大龙地产、百联股份、建发股份(微博)等7家上市公司进行了房地产资产的股权交易。其中大龙地产宣布挂牌出让北京京洋房地产开发有限公司93.45%股权及债权的交易总价值达8.2亿元；百联股份转让的上海建配龙房地产有限公司51%股权总价值则为6.6亿元；而华联股份、阳光城、建发股份的股权转让金额也均在3亿元以上，雅戈尔(微博)、铜峰电子的交易总价值也有数千万元。

　　此外，国内地产巨头之一的鲁能集团8月份也宣布将旗下的山东鲁能置业集团有限公司100%股权及所有债权挂牌出售。而此资产之前曾被市场认为将注入到广宇发展(鲁能集团控股)。

　　年内房企股权交易额

　　超去年一倍

　　根据中原地产的统计显示，今年前10月，房企股权变动频繁，规模交易累计已经达到了93宗，总交易额达到了300.8亿，远超2010年全年84宗165.25亿的规模，预计全年交易额将较2010年翻倍。其中10月份虽然受长假影响导致交易日比较少，但总交易额依然达到了44.15亿。

　　北京产权交易所的挂牌信息就显示，10月共有25家房地产企业在这里挂牌等待新主人。其中挂牌金额超过5000万元的大型企业(或项目)有6个，挂牌金额超过1亿元的企业(或项目)超过4个。

　　而截止10月份，对北京、上海、天津和重庆四大产权交易所挂牌交易的房地产企业进行的不完全统计也显示，今年在产权交易所挂牌出售的房地产企业或项目出现了井喷，总数超过600宗，超过去年同期的一倍。

　　同时，北京、上海、天津、重庆联合发布的央企转让信息则显示，挂牌房地产信息共50条，其中挂牌价格超过5000万元的项目共有36个，11个项目超过1亿元，总共转让金额高达130亿元。

　　对于房企并购潮的出现，张大伟就认为主要是由于中小型房企目前面临着销售萎缩及融资困难的双重难题，并且他们在调控周期更加难熬。而一线房企也需要战略转移，同时部分央企开始加速转让房地产项目。

　　此外，公开数据就显示，2008年我国房地产开发企业达8万家，是2000年的3.2倍，年均增加7500余家，在目前本轮调控前房地产企业一直呈现高速增加的趋势。但在调控后，房企数量已经明显到达了顶峰，分析人士就预计开发商的集中度将逐渐增加，本轮调控虽然主要目的是抑制价格过快上涨，但对房企也是一轮大浪淘沙的过程，如果不进行大幅降价，那么融资困难、销售萎缩的中小企业将很难度过这一轮调控。

　　而中投顾问房地产行业研究员韩长吉则表示，“倒闭的房企数量与政策的执行趋势有直接关联，从住建部的近期表态来看，房地产行业似乎迎来了恢复时期，如果政策持续回暖，房地产倒闭比例将大大减少；但是如果限购、信贷限制继续深入，我们按照上年年推测的结果来看，将有40-50%的房企将被迫离岸。”