黄金十年终结 房地产业迈入白银时代

　　本报记者 刘勇 北京报道

　　自1998年住房体制改革开始，中国房地产行业进入了快速发展的阶段，这个阶段被称为房地产的“黄金十年”。随着市场的起伏，对“黄金十年”是否结束的讨论集中出现过两次。一次是房地产投资加速下滑的2008年；第二次就是今年，不少业内人士认为，中国房地产整体生态环境已骤然变化，行业或将告别“黄金十年”，迎来“白银时代”。

　　中国指数研究院副院长陈晟表示：“房地产行业的白银时代，在2008年就应该开始了，但是国际金融危机打断了这一进程，今天的转型正是接续2008年那场未完成的变革。”

　　行业发展速度下降

　　中国房地产学会副会长陈国强将房地产行业“黄金十年”的发展模式概括为，企业的盈利模式建立在土地的持续快速升值上；长期宽松的信贷环境，房企资金成本比较低，房企财务杠杆比较高。

　　2008年，第一次出现了“黄金十年”是否结束的讨论。在国家调控政策的主导下，房地产市场由2007年的过热回归到理性。

　　据当年国家统计局数据显示，2008年标志着房地产市场活跃程度的全年房地产开发投资增速较2007年回落近10%，增速回落持续六个月。当时，有不少开发商担忧房地产投资的回落会使整个行业后劲乏力。当年众多房地产论坛以“房地产行业的变革”为主题，探讨行业和企业的转型之路。“黄金十年已经结束”的讨论正是在这种情况下出现的。

　　然而，2008年发生国际金融危机，在国家“保增长”任务的要求下，刺激房地产的政策出台。由此，房地产行业发展模式得以继续。

　　2010年4月份以来，一系列调控政策之后，市场仿佛回到了2008年的局面，土地市场低迷，投资增速回落。国家统计局数据显示，今年前10个月，全国房地产开发投资49923亿元，同比增长31.1%，增速连续3个月下滑。业内人士预计，明年房地产开发投资的增速将出现明显下滑。不少业内人士据此认为，中国房地产发展将告别“黄金时代”迎来“白银时代”。

　　陈晟认为：“白银时代的特征之一表现为，我国GDP增速将会下降2个百分点，房地产行业的发展速度也会随之下降2个百分点。”

　　国家住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹也认为，随着政府主动调整经济增长速度，城市化进程逐步放缓，未来十年中国房市发展速度一定会有所下降。

　　房企加快转型

　　显然，在“白银时代”，房企以往的发展模式已经难以适应新的形势，转型已成为必然的趋势。而对于处在行业第一线的房企来说，也意识到此次的变化与2008年的不同。

　　阳光100常务副总裁范小冲向记者表示：“这次的变化不是地震。地震是很长时间才会出现一次，而且震过之后，相当长的时间内都不会再出现。而这次的变化是过去的游戏规则的结束。2008年，房企都在等着熬到下个发展周期的到来，再继续原来的模式。而如今，房企不再是简单的‘猫冬’，游戏规则的改变促使房企已经开始积极转型。”

　　“所谓的‘白银’不仅仅是成色的变化，而且是房地产行业的使用功能发生变化，房企的转型是必然的。未来，房地产行业将成为旅游、养老等产业的载体，不再单纯地体现为投资属性，更多的表现为去投资化。”陈晟表示。

　　事实上，房企的转型从2010年就开始显露出来。万科宣布在2010年正式推出养老型物业试验，并将进军商业地产。2011年，招商地产整合旗下商业地产资源，成立深圳招商商置投资有限公司。

　　中原地产华北区董事总经理李文杰在“金地仰山热销，限购下理性置业价值观”论坛上表示，在严厉的限购政策下，降价也未必是个好办法，目前是考验开发商策略的关键时刻。房企在明年的业绩分化将更明显。

　　“未来房企的优势更主要的是体现在资源的运营上，即使如万科这样规模的房企，如果不能在这方面取得一定的优势，发展的前景也是不容乐观的。”陈晟表示，据其所知，现在不少房企十分注重对资源的争夺，未来只有在这方面有优势的企业才可以拿到更多的地，才有与地方政府合作的资本。

　　和暴利说“再见”

　　事实上，一些敏感的投资者在2010年就撤出房地产市场。

　　一位深圳的房地产投资人在2010年就撤出了房地产市场，此前这位投资者专门寻找合适的住宅、商业项目。在他看来，房地产行业已经步入夕阳。他向记者表示，经过一系列调控政策，房地产行业所有的杠杆都消失了。以前开发一个项目只需要35%的自有资金就可以了，用一年时间就可以开发完毕。如果说以前一个项目需要3000万资金启动，那么现在上升到了6000万，开发商利润大大降低。

　　据上市房企今年第三季度报告显示，虽然今年上市房企前三季度净利润同比增长17.18%，好于去年。但是仅第三季度，房企净利润环比下降幅度达到了52.72%。

　　“这一轮调控过后，土地快速升值不复存在，融资成本上升，土地带来的快速增值空间受到挤压，房地产行业远高于其它行业的投资收益将成为过去。出现这种情况的首要因素是政策。”陈国强表示，同时，经过十年的发展，行业竞争加剧，过去更多的是企业与政府之间的博弈，今后更多的是企业之间的竞争。

　　同时，根据上市房企历年年报数据进行平均值估算后，2008、2009、2010年100家上市商品房开发商的平均销售毛利率分别为36.88%、35.83%以及37.60%；销售净利润分别为10.45%、18.71%以及16.76%。

　　陈晟表示：“在房地产行业高速发展的前几年，房企的平均利润率超过30%，有的甚至更高。今后，房企的利率将会回归到正常水平。房企的毛利率大约会为20%，接近一般行业的水平。”

　　记者接触到的房企负责人已经意识到利润的下降趋势，他们表示已经调低了盈利目标。同时，利润的降低也使得不少公司退出房地产行业，行业的集中度进一步提高，这从今年在产权交易所挂牌出售的房地产企业或项目出现井喷便可见一二。

　　中原地产数据显示，今年前11个月，房企股权变动频繁，规模股权交易已经达到了102宗，历史首次突破百宗，披露的交易值也首次达到了368.3亿，远远超过2010年全年的84宗165.25亿的规模，预计年内将首次突破400亿。而前11个月的交易额同比去年全年已经上涨122.8%。截至10月份，对北京、上海、天津和重庆四大产权交易所挂牌交易的房地产企业进行不完全统计显示，总数超过600宗。而去年同期则不足一半。

　　建业地产董事局主席胡葆森认为，房地产商的格局将会出现明显的调整，预测今后600多个城市当中的地产商从现在的一两万家会减少到五千家之内。市场格局调整的结果将会由规模较大、发展较专业的地产商承担起城市市场发展主体的作用。