房价和房产股价为何出现背离

　　有一个现象让人感到困惑：一方面房地产调控政策依然严厉；另一方面去年第四季度以来，房地产股的走势却很强。

　　从股价看，去年第四季度至今，万科升幅30%，招商地产升幅超过六成，而同期指数基本持平。从成交量看，房产股日均换手基本保持在1%以上，是大盘换手率的十倍。房价走低但房产股却走得很强，其中的原因值得探究。

　　在一般情况下，房价走势跟房产股股价趋势是一致的，它代表行业的景气状况，也代表房地产股的投资机会。但在以下情况下，房价走势和股价走势出现背离也很正常。

　　第一种情况。房地产成本下降的速度快过房价下跌的速度。房地产经营有它自身的特点，资金成本、拿地成本以及建材和人工成本，对房地产企业利润的影响巨大。最近两年地价明显降下来，这对房地产公司是利好；另外，作为负债率极高的行业，财务成本占比很大，最近的降息对房产股财务支出的减少有积极作用。假定房价是下跌的，但房地产企业经营成本的下降更大，房地产企业的利润反而可能回升。在这种情况下，房价可能下跌，但股价却可以上涨。

　　第二种情况。房地产行业重新洗牌也为股价上升提供了条件。最近空前严厉的调控政策，使开发规模太大的房地产企业资金链全面绷紧，行业面临重新整合的机遇。由于房地产行业面临整合洗牌机会，不能排除社会资金出于各种目的而在二级市场上增仓持有房地产股，这也会使房价走势跟股价走势出现背离。

　　总之，对于房价和股价出现的背离情况，可能是由多种原因造成的。简单地认为房价下跌一定会导致房地产股票价格下跌，逻辑上并不严密。从投资策略上说，应当注意以下三点：

　　第一，不能简单地将房价走势跟股价走势相提并论。在房地产行业调控政策并没有明显松动的情况下，对房价走势可以谨慎对待，但这并不意味着房地产股的价格就一定要走下降通道。第二，对房地产个股要从长计议。同样以行业流通市值最大的万科为例，4月中旬的股价在8.30元，到6月中旬涨到9.30元，平均一个交易日上涨约2分钱。如果本着今天进去，过两天就想赚钱出来，进行短线操作，很可能会竹篮打水一场空。第三，在100余家涉及房地产经营的上市公司中，情况各有不同，股价表现也会有差异，不大可能出现整个板块齐涨共跌的局面。需要认真筛选，谨慎选择。