房地产行业：刚需稳定、改善入市 促升销量

　　一手房销量单周环比：整体环比升4%，其中一线城市上升7%，二线上升3%，三线上升1%。

　　一手房销量单周同比：整体同比上升33%，其中一线城市上升37%，二线城市上升32%，三线城市上升28%。

　　一手房销量累计同比：整体累计同比上升5%，其中一线城市上升1%，二线城市上升11%，三线城市下降4%。

　　一手房价格：整体成交均价环比上升2%，其中一线城市上升2%，二线城市下降5%，三线城市上升2%。

　　二手房销量：二手房销量环比上升57%，同比上升99%。

　　库存水平：15典型城市一手房平均可售面积环比下降1%，同比上升27%，相比2010年4月低点上升76%。

　　去化时间：15个城市新房去化时间从10年初7个月上升至12个月。

　　单周去化率: 15个典型城市单周去化率121%。

　　板块估值安全边际：12年PE主流公司11倍，RNAV折32%。一线10倍，RNAV折19%；二线11倍，RNAV折30%；三线12倍，RNAV折27%；地产+X 11倍，RNAV折40%；商业PE 13倍，RNAV折38%。

　　政策放松预期下买房意愿提升。央行调查未来3个月内准备购房的居民占15.7%，较上季提高1.6个百分点，达到两年来的最高点。我们认为在政策放松预期下，刚需入市预期稳定。我们草根调研显示在东部一二线城市改善性需求也正在逐步入市，将有效托底销量。

　　2012年下半年尤其是6-10月份，行业高新增供应、高库存的状况将明确持续，发商涨价意愿较小，政策合理修正并不会带来房价明显上涨。

　　11年四季度我们对地产政策局部放松路径、首套房等信贷支持的预判已被证实和逐步兑现，继续预期后续将在首套刚需、首改二套、换房首套等合理消费需求上有更多支持放松。

　　“双面”上升有利于地产股的估值修复和提升。政策面见顶趋松明确，下半年货币政策、中央行业政策等局部放松完全可期。政策面与基本面双方关系将从“相克”转化为“相生”，双面上行将共同提升估值。

　　强烈维持我们今年1月提出的12年地产股绝对收益下限50%的观点，“地产股行情远未结束，任何调整都是买入机会”报告观点。下半年一线首推金地、华侨城、保利；二线推荐苏宁环球、北京城建、新湖中宝、金科、福星等；三线推荐世联、鲁商置业等；非现金融资推荐广宇发展、招商地产、重庆实业等。