地产股调整当介入 核心配置龙头股

　　今年一季度国内生产总值（GDP）增长下滑至8.1%，保增长的压力持续加重，这其中房地产投资对经济的影响很大。在中央和地方的双重压力下，房地产行业的政策合理修正仍将持续，2012年的政策和基本面明确呈向上态势。我们认为地产股的趋势性机会尚未结束，今年行业的绝对收益将超过50%，因此市场调整时是买入良机，投资者可以继续超配，而选股方面当以一二线龙头公司为核心配置。

　　行业政策合理修正

　　我们判断，地产调控政策在去年10月已经转向，温总理提出的稳增长最主要还是要通过投资拉动，而房地产投资对经济的拉动作用显著。随着房地产投资数据的下降，其对经济拉动作用下滑，对财政收入的贡献也下降，因此中央及地方政策趋松的态势将更为明确。

　　从中央到地方所有政策基础已经铺垫。中央货币政策宽松方面：（1）央行自2011年底来三度下调存款准备金率。（2）央行决定自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。地方支持首套房利率下浮，而央行首套房贷利率下限则明确为7折。近日，河南省住房和城乡建设厅、省发改委、省国土资源厅、省人民政府金融服务办公室、中国人民银行郑州中心支行、中国银行业监督管理委员会河南监管局等6个部门联合下发《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》，提出各银行业金融机构要积极开展房地产信贷业务，支持群众购买首套房，公积金首套房贷款首付比例下降得到认可并推行。而地方政策方面，则进一步合理修正，预判地方自主政策的松动将从二三线城市开始蔓延，由点到面地扩散。在地方财政压力下，地方在中央允许范围内松动的欲望很强。武汉、郑州、南昌等多地公积金额度上调，未来可能有更多的城市将对类似提高公积金贷款额度、提高普通住宅标准之类的不违反中央调控基调的地方政策进行微调预调，特别是符合刚需类利益的，变相以税费等为调整手段。通过降低刚需购房者的购房成本，提高刚需盘的需求。

　　核心配置一二线龙头

　　从目前库存量、未来新增供应量的情况看，2012年房地产行业处于历史库存高峰，并且至少三季度的新增供应量将持续维持高位，政策合理修正并不会带来房价的明显上涨。从我们和开发商以及多个代理机构的沟通来看，即便销售较好的项目，开发商涨价的意愿也较小，原因是目前行业状态下，开发商对安全性的诉求远高于对高额利润的追求，并且土地市场的机会远高于两年之前的地王时代。

　　显然，房价在库存压力下趋于稳定。在房地产投资快速下滑对经济的拉动作用减弱的背景下，政策趋松的态势已非常明确，而政策放松能够托底基本面，2012年下半年政策面与基本面双方关系将从之前“相克”转化为“相生”，未来有望共同提升行业估值。

　　我们认为，2012年下半年政策面与基本面的关系将从矛盾走向一致向好，因此地产股的趋势性机会尚未结束，并维持去年底对于地产2012年绝对收益超过50%的预判。板块调整将是买入的良机，投资者可以考虑超配，选股方面则以一二线龙头公司为核心配置。一线如金地集团、华侨城、保利地产、万科、招商地产；二线为苏宁环球、北京城建、新湖中宝、福星股份、金科股份、荣盛发展、中南建设等。

　　（作者系国泰君安分析师）