地产行业：降息利好地产持续复苏

　　事件：央行决定自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存、贷款基准利率分别下调0.25和0.31个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。自同日起，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍。个人住房贷款利率浮动区间不作调整，金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。此次为继6月8日降息后年内第二次降息。

　　本轮降息对购买力的提升将高于上次：此次贷款利息调整后，以100万20年期贷款测算，月供还款额降低148.2元/月。利率从9折到8折降低月供还款额371元/月。此次降息将降低购房者6.8%左右的月供压力。利息成本的下降将可部分对冲近期部分城市因折扣取消而导致的房价上涨影响，降息对购买力的提升将对下半年房地产销量的维持起到提振作用。而由于此次利率的调整在存款端不再有利率市场化对成本的对冲影响，这将有助于贷款资金成本得到更为实质的下降，我们判断此次降息对购买力的提升将高于上次。

　　实体经济严峻降低地产政策收紧的风险：此次降息在时间和方式上都略超市场预期，其中折射出来实体经济的严峻形势或将进一步减小地产政策收紧概率。在中央的核心矛盾集中于寻找新的经济刺激措施情况下，我们判断高层对于目前房地产市场价格的结构性回暖将保持更高的容忍度。而由销售回暖引发土地市场活跃一方面将增加地方政府财政收入，另一方面作为地方融资重要抵押品的土地价格的稳定，将提升地方政府的融资能力，从而提升地方政府的投资能力，增加中央在迫不得已的情况下重启地方投资，刺激经济的重要砝码。在目前的经济环境下，维持房地产的热度符合中央及地方政府的共同利益。整体经济的遇冷成为房地产市场实现复苏的“温床”。判断未来一个季度房地产政策出现重大变动概率不大。维持地产股估值提升判断：继续维持对地产的看好，建议对下半年销量表现出色及前期股价调整的优质公司进行积极配置，重点推荐，保利、华夏幸福、万科、荣盛发展。