江苏新城拟赴港IPO 四季度难成房企上市窗口期

　　本报记者 王海春 上海报道

　　日前市场传出消息，国内B股上市公司江苏新城计划于今年第四季度赴港IPO，拟筹集约3亿-4亿美元资金，主承销商为美林证券。如该公司IPO能如期完成，将成为莱蒙国际(03688.HK)，今年第二家在港上市的内地房企。

　　瑞银投行亚洲区主席蔡洪平在博鳌地产论坛上表示，有14-18家内地房地产公司计划在港上市，但迄今都未能成功。

　　“预计调控政策在年底前不会出现大转向。欧美券商、投资机构在未来一年看空内地楼市，因此今年四季度开发商很难获得市场追捧，上市的‘机会窗口’也很难打开。”盛势投资副总裁简宏洲告诉《华夏时报》记者。

　　房企赴港IPO受阻

　　“如果顺利的话，四季度可能就会有结果。”江苏新城相关人士向本报记者表示。

　　记者在采访中了解到，该公司曾尝试发债、申请再融资等方式，但在国内资本市场所获资金有限。因此新城地产将资金的获取从股市转至地产信托的发行。不过今年5月后地产信托发行申批政策不断收紧，地产信托的年息从15%上升至20%左右，融资成本变得越来越高。

　　“我们到香港上市的计划是几年前就定下的。现在我们只是加快了上市脚步。地产公司在国内融资越来越困难，成本也越来越高。如果能借助港交所平台获得海外资本的支持，就有利于打破目前的困局。”上述江苏新城人士说。

　　实际上，与江苏新城抱有同样想法的内地房企数量并不少。“我们刚刚撤销了在上交所退市的计划。现在监管部门的申核特别严，通过的可能性太小了。如果是民企，倒是有可能选择到香港上市，可我们是国企，没有获得国资委的批准就没办法到香港上市。”上海农工商房产战略投资部副经理施裕向记者表示。

　　德勤中国全国房地产行业主管合伙人何锦荣本月初向媒体表示，德勤正与10家内地房地产企业接洽，预计今年第四季度至明年第一季度，内地房地产企业赴港上市的情况会明显增加。

　　“为什么今年极少有房企在香港成功上市？可能与找不到调控的逻辑也有关。香港投资者也不大懂。现在房企在香港上市碰到的阻力，就是对中国宏观房地产调控政策不理解。”蔡洪平表示。

　　简宏洲也指出，在港投资机构无法对内地楼市走向有清楚的判断。

　　“从去年9月到现在，调控政策频出。如果明年楼市能走高，现在做投资还好；如果明年政府继续调控，楼市走低，开发商的盈利下降了怎么办？投资者在没办法有比较明确判断的前提下，对房企的投资也会相应减少。”

　　除了与香港投资者看淡内地楼市，还与内地房企今年大举融资及欧美资本量减少有关。

　　“今年初至二季度，恒大地产、绿城、碧桂园等在港上市的房企通过发债等方式融资约170亿美元。如此大量而频繁的‘吸金’行为，减少了投资者对内地房企的兴趣。更关键的是，欧美资本对内地楼市信心并不足，他们的投资意愿下降得很明显。”简宏洲表示。

　　四季度会否成为窗口期？

　　对那些急于想在香港通过上市来突破资金困局的房企，四季度会否成为窗口期？

　　记者在采访中了解到，这与房企在港上市的股票定价及投行的认购有很大关系。“沪市房企市盈率相当高，一般可以达到13-14倍的市盈率。而香港的房企好一点的市盈率也只有5倍，一般只有3-4倍。”中原证券研究员告诉记者，有一些开发商并不认可这样低的市盈率，最终没能成功在港交所上市。

　　长甲置业也是寄希望于香港上市的一家房企，但此后却因价格问题而与上市擦肩而过。

　　“人们一般认为进入到聆讯阶段，上市可能基本已经成功了，但事实并非如此。如果在询价过程中，券商和投资机构把发行股价压得太低，开发商难以接受，那么上市进程很有可能被搁浅。”长甲置业相关人士告诉记者。

　　上述人士表示，上一次赴港上市就是因为股价过低，公司最终放弃了上市计划。

　　“每家公司都希望自己能获得比较好的市场认购价。上市很大程度上是为了进行融资，但在获得融资渠道的同时如果成本过高，融资也就没有意义了。”上述江苏新城地产相关人士表示，认购价格与当时的市场环境、公司经营业绩和投资机构对行业走向的判断有很大关系。而在当下，这种不确定的因素正在加大。

　　而在港上市房企的业绩，也将间接影响IPO房企。近日公布的8家香港上市房地产企业7月销售数据中，有6家公司录得环比下降。绿城7月份合同销售金额为23亿元人民币，环比下降25.8%；而恒盛地产销售额为9.14亿元人民币，环比大跌54.5%。

　　“进行询价后，如果在港交所房企的业绩普遍不佳，将影响市场购买其股票的积极性。如果认购额过低，房企不得不调低股价；而这也缩减了开发商的融资额，是他们最不愿意看到的。”同策房产研究部经理夏宇表示。