巢湖三分热潮难掩房企困局 合肥城建钱袋缩水

　　本报记者 杨卓卿 深圳报道

　　8月22日，安徽省宣布撤销地级巢湖市，并对原地级巢湖市所辖的一区四县行政区划进行相应调整，分别划归合肥、芜湖、马鞍山三市管辖。此次撤销的地级巢湖市位于安徽省中部，濒临长江，因第五大淡水湖巢湖得名，下辖庐江、无为、和县、含山四县和居巢区。

　　公开资料显示，房地产业为合肥城建绝对的主营业务，占比99.98%。而截至2010年12月31日的数据显示，合肥城建在合肥地区的业务占主营业务收入的比重为74.12%，此外，公司业务另一大地区分支便是在蚌埠地区，占比25.87%。

　　所以，受该利好消息的影响，合肥城建当日开盘迅速封住涨停，报收7.83元。8月25日晚间，合肥城建发布了其净利润下降三成的半年报。

　　净利润下降三成

　　合肥城建2011年中报显示，公司上半年实现营业收入4.41亿元，同比下降3.58%；实现净利润6964.77万元，同比下降30.73%。此外，公司房地产业务毛利润比去年同期下降7.76%。

　　对于撤销地级巢湖市对于公司的影响，合肥城建董秘田峰向记者表示：“利好具体有多大并不清楚。”而对于公司相对较低的负债率，田峰则认为：“与公司规模较小、参与的地产项目较少有关系。”

　　“现在房企上市公司的压力确实比较大，在放弃收购中房置业之后，现阶段公司并没有其它的规划，只能静待这段调整期过去。”田峰表示。

　　合肥城建管理层认为，上半年，合肥地区的房地产调控政策持续升级和深化，限购令对合肥楼市已经产生显著的影响。此外，合肥城建管理层行业前景的判断亦不乐观：房地产调控政策范围将进一步扩大，房价上涨将趋向减缓。

　　公司中报显示，合肥城建上半年的主要收入来源是琥珀名城沁园、世纪阳光花园项目。合肥城建称，为了培养新的增长点，未来在区域布局上仍将继续在安徽省内其他经济发展速度快、购买力强的城市选点布局。

　　合肥城建表示，旗下蚌埠琥珀花园二期项目的5万平方米，将于今年三季度竣工交付，合肥琥珀名城锦园项目3万平方米、琥珀新天地西苑7万平方米陆续于今年三、四季度竣工交付。

　　与此同时，合肥城建还预计，今年1-9月归属于母公司所有者的净利润与上年同期相比上升的幅度在0-30%之间，去年同期公司的净利润为1.25亿元。这主要是因为，竣工交付和结转收入的面积与上年同期相比有一定幅度增加。

　　实际上，在政策调控的大环境下，合肥城建并不是上市房企净利润下滑的个案。

　　据Wind资讯统计，截至8月21日，沪深两市122家房地产上市公司中64家已公布2011年中期业绩，其中，29家房企营业收入较去年同期出现下滑，东方银星降幅最大至100%；23家房企归属于母公司的净利润较去年同期出现下滑，占64家已公布中报房企总数的36%。

　　值得一提的是，尽管公司业绩平淡无奇，合肥城建的资产负债率低于行业水平。截至去年年底，合肥城建的资产负债比率为68.83%，经过今年上半年，该数据变化不大，为68.88%。

　　西南证券地产行业分析师肖剑表示：“68.88%这样的数据在行业内并不高，行业现在的平均水平在81%-82%左右。总体而言，合肥城建这样中小型的二三线城市区域龙头土地储备较少，运营发展缓慢，因为政策调控没有资本运作的机会，也因此没有爆发性的看点。”

　　被迫放弃收购

　　由于受到严厉的地产调控影响，被合肥城建寄予厚望的收购事项最终破灭。

　　早在2009年10月，合肥城建提出收购中房置业的意向。当时的合肥城建表示由于房地产开发能力相对有限，土地储备仅为700亩，不具备竞争优势。因此，公司拟向中房合肥非公开发行股份购买其持有的中房置业100%的股权，交易价格为6.20亿元，占合肥城建2008年经审计的合并财务会计报表期末净资产额7.53亿元的82.38%，并且中房合肥承诺，交易完成后，将所拥有的全部土地储备及未预售的在建房地产项目全部注入到合肥城建。

　　“通过收购中房合肥的优质房地产经营性资产中房置业，将增加公司土地的储备、实现房地产业务的区域扩张，并减少同业竞争，巩固公司区域性龙头房地产企业的发展目标。”合肥城建认为。

　　然而，该资产重组申请文件迟迟未获得证监会通过，经过漫长的等待后，由于原审计报告、评估报告已过有效期，交易的价格基础已发生重大变化，在今年4月6日公司向中国证监会申请撤回发行股份购买资产暨重大资产重组申请文件，并于当月28日收到证监会终止审查的通知书。

　　合肥城建并未就此罢休，今年5月4日，合肥城建又公告拟以现金收购中房置业100%股权。公司表示，交易价格将依据审计和评估结果确定，公司确定股权转让的价格不超过4.3亿元。

　　不过很快，合肥城建于6月22日公告称，中国房地产开发合肥有限公司聘请的评估机构进场，对其持有的中国房地产开发合肥置业有限公司100%的股权进行了评估，但因评估值远远超过公司4.3亿元的认可估价，公司决定放弃收购中房置业100%的股权。

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　　机构趁利好撤退

　　或许也是对公司前景难以有足够的信心，机构投资者选择趁利好抛出筹码。

　　8月22日，合肥城建龙虎榜显示，东方证券股份有限公司上海新川路证券营业部买入457万元，此外，安信证券股份有限公司南昌胜利路证券营业部、中信建投证券有限责任公司武汉中北路证券营业部、平安证券有限责任公司深圳蛇口招商路招商大厦证券营业部及华泰证券股份有限公司南京户部街证券营业部均位列买入榜单。

　　与此同时，华西证券有限责任公司宜宾抗建路证券营业部、财富证券有限责任公司长沙八一路证券营业部及国信证券股份有限公司南京洪武路证券营业部则是趁着利好一手买一手卖。相对来说，卖出榜单的机构席位则显得尤其干脆，当日该机构卖出118万元，且坚决一股未进。

　　半年报显示，十大流通股东中有三家基金，即广发小盘成长股票型证券投资基金、全国社会保障基金理事会转持二户及工银瑞信精选平衡混合型证券投资基金。

　　北京一位曾经参与该股的基金经理告诉记者：“公司在第一季度曾经买入该股，当时是因为保障房概念，之后合肥城建表示公司并未参与保障房建设，我们在第二季度也选择了退出。”(杨卓卿)