华夏幸福基业借道融资逾9亿 高负债下逆市疾行

　　经济导报记者 王延锋 赵雪

　　虽然身担近九成的负债率，但华夏幸福基业控股股份公司(下称“华夏幸福基业”)却在房地产市场一片低迷中逆市疾行。从10月至今，华夏幸福基业旗下核心子公司华夏幸福(600340)多次出手购地，耗资高达16.32亿元，并在河北、山东、辽宁、天津等地招兵买马。而在资金方面，华夏幸福基业也狮子大开口，通过两家信托公司募集资金逾9亿元。

　　“目前，房地产市场在政策、信心、预期等方面都不乐观，市场资金对房地产市场比较谨慎。”山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任、导报特约评论员李铁岗教授对经济导报记者说。在此情况下，华夏幸福基业大规模募资，付出的代价也是明显的，其“华夏幸福股权收益权投资集合资金信托计划”的收益率最高达到19.5%，在信托行业内是罕见的。

　　逆市拿地 招兵买马

　　10月18日，ST国祥更名为华夏幸福。至此，华夏幸福借壳上市尘埃落定，其以“开发区投资运营专家”为卖点，经营模式为“园区+地产”。作为房地产资本市场的一支新军，华夏幸福一举一动备受关注，其在人才、项目、土地储备等方面的一系列动作显然也没有让人失望。

　　11月11日，华夏幸福公告称，旗下子公司廊坊京御房地产开发有限公司(下称“廊坊京御”)耗资1955万元，竞得廊坊市固安县3块土地，为公司增加土地储备15892.7平方米；孙公司固安京御幸福房地产开发有限公司竞得固安县两块土地，耗资7771万元，为公司增加土地储备64109平方米。这并非华夏幸福第一次发布拿地公告。导报记者统计，从10月13日至今，华夏幸福已经密集发布9次拿地公告，共增加土地储备632693.39平方米，总成交金额高达16.32亿元。

　　除了密集拿地之外，华夏幸福也在各地招兵买马。导报记者注意到，华夏幸福目前正在就其威海项目招兵买马，招聘人员包括设计总监、设计经理、发展经理、市政工程师、人事行政经理等。此外，华夏幸福还在河北廊坊、辽宁沈阳、天津等地大规模招聘人员。

　　拟借道信托融资逾9亿元

　　与斥巨资拿地对应的是，华夏幸福基业拟借道信托融资逾9亿元。

　　华夏幸福在11日公告称，为加快旗下全资三级子公司大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司(以下简称“大厂鼎鸿”)所承担河北省大厂县潮白河工业区新农村建设道路基础设施二期工程项目的建设进度，四川信托拟对大厂鼎鸿设立“廊坊银行股权及次级债质押贷款集合资金信托计划”。

　　导报记者从四川信托了解到，该信托计划募集资金规模不超过人民币1.2亿元，期限为24个月，大厂鼎鸿有权在满18个月后一次性提前归还全部借款本息。该信托计划已经从11日开始发行，发行日期截止到下月11日，认购起点金额为100万元，以10万元的整数倍递增，100万元至300万元投资者的预期年收益率为11%，300万元及以上投资者的预期年收益率为12%。

　　除了四川信托发行的这款产品之外，一款名为“华夏幸福股权收益权投资集合资金信托计划”的产品，也已被置于各大信托门户网站显著位置。

　　该产品由中融信托发行，产品用途为购买华夏幸福基业持有的华夏幸福之股票收益权，期限为6至36个月，计划于11月16日至12月16日发行，分4期发行，每期金额为2亿元。“这个产品现在可以预约认购，虽然是4期，其实是一个产品，总金额为8亿元，之所以分拆为4期，是为了更好地吸引投资者。”用益信托网理财顾问廖女士告诉导报记者。

　　该产品的预期收益率设计比较引人注目：对于100万元至300万元之间的投资者，第一个信托年度预期收益率为8.5%，第二个信托年度为13.5%，第三个信托年度为18.5%；对于300万及以上的投资者，第一个信托年度预期收益率为9.5%，第二个信托年度为14.5%，第三个信托年度为19.5%。也就是说，该信托产品在第三个年度预期收益率最高可达19.5%，远高于目前集合信托8%至13%的正常收益水平。

　　房企应转向股权融资

　　华夏幸福基业的扩张及融资行为，让人们不得不关注其资产情况。

　　ST国祥8月30日公布的收购报告书显示，华夏幸福基业的总资产从44.90亿元猛增至170.96亿元，但其负债更是从38.90亿元扩张至154.79亿元，资产负债率从86.63%上涨至90.60%。据四川信托披露，截至6月30日，华夏幸福基业总资产223亿元，净资产30亿元。即使按此计算，华夏幸福基业的资产负债率也达86.56%左右。

　　“目前的房地产企业普遍存在着自有资金少、资产负债率过高的现象，有些几乎是空手套白狼，拿下项目后全靠信贷融资和预售款开发项目。但随着楼市政策的重压，房企融资模式应更侧重于股权融资，以增加自有资金比例，减轻公司资金压力。”李铁岗说。

　　但华夏幸福基业的信托融资仍是债务类融资，这将加大该公司的债务压力。

　　“廊坊银行股权及次级债质押贷款集合资金信托计划”的预期收益率在11%至12%之间，但加上信托报酬、保管费，其成本会大幅提高。华夏幸福也公告称，该产品执行固定利率，年利率水平18%。而中融信托为华夏幸福基业发行的产品，第三年最高预期收益率高达19.5%，加上信托报酬、保管费等其他费用，其成本将达到25%左右。