地块价值缩水 栖霞建设参股南京电子网板前路悬疑

　　“救命稻草”还是“烫手山芋”

　　栖霞建设参股南京电子网板前路悬疑

　　甄悦

　　是抓到了“救命稻草”，还是接过了“烫手山芋”？1月6日，栖霞建设(微博)(600533.SH)发布的公告显示，公司于两年前以1.69亿参股的南京电子网板科技股份有限公司(下称“南京电子网板”)旧厂区所在地块将于2012年2月1日至2月16日公开挂牌出让，底价12.5亿元。

　　地块价值缩水？

　　栖霞建设与南京电子网板“结缘”于2010年。

　　当年，栖霞建设与江苏汇金控股集团有限公司(下称“江苏汇金”)共同出资收购南京电子网板，双方各受让50%股权，栖霞建设为此付出1.69亿元的代价。

　　南京电子网板的主要产品为CRT显示器件配套的平板荫，但随着传统CRT产业的衰退，平板荫罩市场如今已趋于萎缩。在栖霞建设参股之前，南京电子网板连年获得亏损，并被包括华东科技(000727.SZ)在内的原股东作为不良资产予以处置。

　　不过，栖霞建设与江苏汇金却从这家亏损企业看到了机会。

　　2008年，南京电子网板被南京市列入2008~2010年市级污染治理搬迁企业计划，2010年后，搬迁正式启动。

　　栖霞建设在2010年年报中称，搬迁后，占地约170亩的南京电子网板旧厂区地块性质将变更为二类居住用地，可建面积22万多平方米，这成为栖霞建设与江苏汇金收购的最主要动机。

　　不过，自2010年2月9日栖霞建设董事会通过收购南京电子网板股权议案，到2012年2月旧厂区地块公开挂牌出让，栖霞建设苦心经营了两年时间，如今能从中获得多少溢价收益，却徒生悬念。

　　根据最新公告披露的信息，即将入市的南京电子网板旧厂区地块，出让面积为87547.3平方米，较栖霞建设最初宣称的“约170亩”，缩水超过两成，该地块的容积率被定为不大于2.2。由此计算，可建面积约19万平方米，较最初宣称的“22万多平方米”，缩水超过13%。

　　更为关键的是，在土地市场趋于冷清的今天，该地块出让底价仅为12.5亿元，这一定价业内人士认为并不高。

　　可供参考的是，2010年，中电置业曾以底价拿下附近地块，当时的楼面价在6628元/平方米，而此次南京电子网板地块以2.2的容积率计算，楼面价仅为6490元/平方米。两年过去，该区域土地价值未涨反跌。

　　但两年期间，栖霞建设和江苏汇金却为南京电子网板投入了不菲的资金成本。

　　2010年6月，栖霞建设决定为南京电子网板的9535万元债务提供连带责任保证，并与江苏汇金各向南京电子网板提供一年期基准利率借款2100万元。

　　2010年10月，栖霞建设与江苏汇金再次各向南京电子网板提供一年期基准利率借款1425万元。

　　2011年4月13日，江苏汇金又为南京电子网板进行了信托融资，成立“华融·江苏汇金集合资金信托计划”，信托计划规模达到4亿元，用于江苏电子网板环保搬迁、职工安置、生产线技改升级等工作，担保方为江苏阳光集团有限公司。

　　仅上述三项股东借款及信托贷款总额已超过4.7亿元。

　　在1月6日的公告中，栖霞建设对于南京电子网板旧厂区地块出让收益的表述颇为保守——“若该地块成功出让，在扣除相关成本费用之后，预计将会给南京电子网板及本公司带来一定的收益。鉴于收益的具体金额及确认的期间尚待政府有权部门及会计师的确认，本公司将在有关事项基本确定之后及时进行进一步的公告。”

　　公告中还特别提到，根据南京市有关规定：“原享受各类优惠扶持政策的对象所涉及的土地出让收入，按规定扣除刚性计提后，由市政府集中20%，作为政府净收益，用于市政府统一安排的项目支出，剩余部分用于相关区域或单位的成本或项目支出”。

　　栖霞建设证券事务代表对《第一财经日报(微博)》记者表示，最终的收益情况要视扣除税费后的审计结果而定，目前无法预计。

　　由于栖霞建设、江苏汇金以及信托贷款担保方江苏阳光集团有限公司均涉及房地产开发业务，相关方是否会参与该地块的竞拍，证券事务代表也仅表示：既然是公开出让，那么任何开发商均有机会参与。

　　财务压力渐增

　　收购南京电子网板，栖霞建设从不讳言看中的就是其旧厂区土地，但也同时表示，将对南京电子网板的业务进行整合、升级。

　　2010年底，南京电子网板整合、升级事宜终于落实，公司与韩国锡元、韩国Delta成立了合资公司——南京汇金锦元光电材料有限公司(下称“汇金锦元”)，南京电子网板持股75%，新业务为ITO导电薄膜项目。

　　南京电子网板总经理王建华在项目奠基时曾表示，汇金锦元ITO导电薄膜项目一期投入1800万美元，2011年7月投产后将年产高性能电阻型导电薄膜108万平方米和高性能电容型导电薄膜60万平方米，实现销售收入3600万美元，并透露将来有可能将旗下的光电业务申请上市。

　　不过，ITO导电薄膜项目并未如期投产，汇金锦元内部人士告诉记者，项目最快要到今年春节后投产。并同时表示，公司上市只是初步想法。栖霞建设证券事务代表则否认了汇金锦元上市一说。

　　由于汇金锦元与栖霞建设主营业务房地产并无关联，新项目又尚未投产，在南京电子网板就厂区地块出让之后，栖霞建设将如何处置所持有的南京电子网板股权成为悬念。

　　栖霞建设证券事务代表表示，正在研究中。

　　更重要的是，在房地产行业受到严厉调控的背景下，栖霞建设如今处境尴尬。

　　根据栖霞建设2011年前三季度的业绩报告，公司实现营业收入14.36亿元，同比下降48.67%，营业利润3.05亿元，同比下降40.28%，业绩下降的主要原因为前三季度竣工结转项目同比减少。

　　三季度期末，栖霞建设的短期借款与一年内到期的非流动负债合计为22.09亿元，而货币资金为15.9亿元，显示出短期存在偿债压力。

　　中金公司的研究报告指出，公司三季度净负债率上升20.9个百分点至68.9%，资产负债率上升5.3个百分点至61.5%，随着保障房项目大量开工投入，公司财务压力正逐步增大。

　　2011年，栖霞建设参与南京幸福村保障房建设项目，项目占地面积为43.07万平方米，规划建筑面积达到116.32万平方米。保障房对资金占用大，利润却有限，加之商品房结转项目减少，栖霞建设寄希望投资南京电子网板厂以增加业绩的想法不难理解。

　　只是栖霞建设的这笔投资会是“救命稻草”还是“烫手山芋”，目前仍扑朔迷离。