万科去年末负债率升至77.1% 销售额突破千亿

　　早报记者 周祺瑾

　　在销售额突破千亿的同时，万科企业股份有限公司(万科A，000002，以下简称“万科”)的资产负债率也随之攀升了2.41个百分点，至77.1%。

　　万科昨晚发布的2011年年报显示，2011年实现营业收入717.8亿元，同比增长41.5%，实现净利润96.2亿元，同比增长32.2%。销售方面，年报显示，万科2011年实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元，同比分别增长19.8%和12.4%。

　　2011年万科产品结构依然延续了以中小户型普通商品房为主的特征，所销售的住宅中，144平方米以下户型占比达到88%。

　　万科总裁郁亮周一表示，中国今年还将执行房地产调控政策，但针对首套房的银行贷款限制已经放松。

　　郁亮称，房地产销售在去年第四季度大幅下滑，到目前为止依然低迷。这迫使包括万科在内的房地产开发商降价促销。但由于中国政府的楼市降温政策催生了房价下跌预期，购房者目前仍持观望态度。

　　万科持有342.4亿元现金

　　万科2011年年报显示，截至2011年末，万科持有货币资金342.4亿元，低于2010年末的378.2亿元，同时，万科2011年末短期借款和一年内到期的长期借款为235.7亿元，亦高于2010年末的167.8亿元。这一减一增反映万科资金链也在拉紧。

　　对此，万科方面也表示，2011年房地产行业销售回款放慢，融资渠道也大幅收缩，行业资金压力明显加大。根据国家统计局的数据，2011年全国房地产开发资金来源中，国内贷款的比例仅15.1%，为历年来的最低点。

　　有业内人士分析，走高的负债率和去年市场环境差，导致回款速度放缓，从而助长了万科借贷的压力。

　　3月5日，万科向华润深国投信托有限公司申请金额为10亿元和20亿元的两笔信托借款，投向7个项目，借款期限均为2年，利率分别为10.6%和10.5%。

　　有业内人士认为，万科的高周转战略正在遭遇新一轮的挑战。急剧上升的对外担保比例、高额的到期信托偿付、不断接近临界点的楼盘去化率以及戛然而止的拿地行动等迹象都在显示，万科或远非想象中那样高枕无忧。

　　但也有业内人士认为，万科的融资也在为保证高规模的增长率做准备。

　　与此对应的是，截至2011年末，万科合并报表范围内已销售未结算资源面积合计1085万平方米，对应合同金额1222亿元，较2010年末分别增长59.6%和49%。

　　对于2012年，万科现有项目预计新开工面积1328万平方米，竣工面积890万平方米。万科称，未来一段时期，行业的资金环境依然不容乐观，将坚持“现金为王”的策略，确保经营的安全性和稳健性，在拓展新项目方面会更加严格，坚决贯彻“宁可错过，绝不拿错”的方针。

　　值得指出的是，万科2011年资产负债率为77.10%，相比2010年末的74.69%，上涨2.41个百分点，万科称系预收账款由2010年底的744.1亿元大幅增长至1111.0亿元，但预收账款并不构成实际的偿债压力，剔除预收账款后，公司其他负债占总资产的比例为39.6%，相比2010年底的40.2%有所降低。

　　万科表示，期末净负债率为23.8%，继续保持在行业较低的水平。债务结构健康，有息负债占全部负债的比例仅22.1%，且有息负债中，长期有息负债的比例为53.2%。

　　众房企齐称

　　要加快项目资金周转

　　事实上，今年以来，国内房地产调控难见放松迹象，房地产开发商也纷纷开始进一步筹措资金，加速回款的心态越来越迫切。

　　12日，华远地产股份有限公司(华远地产，600743)发布的年度报告显示，2011年末资产负债率72.29%，较上年的77.55%有所下降，2011年年度银行借款期末余额27.41亿元，占负债总额的40.27%，较期初的36.05亿元减少了8.64亿元。其中短期借款和一年内到期的长期借款为12.81亿元，占金融机构借款的46.75%，短期偿债压力较上年度有所加大。

　　华远地产表示，2012年将继续利用控股股东的资金优势和品牌优势，积极研究关注新形势下融资政策和融资手段的变化，寻找适合的新的融资方式，拓宽融资渠道，通过多种融资渠道和多种合作方式进行融资，积极推进销售，加快项目资金周转，是提高利润率的重要手段，销售回款是最重要的资金来源。

　　通过积极高速出货回笼资金的还有龙湖地产。

　　3月12日龙湖地产有限公司(龙湖地产，00960.HK)高调宣布，全年销售回款率超过九成，手头现金超过人民币145.3亿元，净负债率为43%，整体平均债务成本为6.4%。此外，龙湖管理层昨日在业绩发布会上还透露，现在国内银行贷款环境也对龙湖有利，银行给与龙湖授信400多亿元，还有300多亿未使用。

　　年报显示，2011年龙湖合同销售额增长14.9%至人民币382.7亿元，销售总建筑面积329万平方米，同比增长33.9%，并且调高2012年销售目标至390亿元。

　　龙湖管理层昨日表示，在严峻的形势中，将继续贯彻高周转战略，并更加着力于“有利润的增长、有回款的签约”，严格控制负债水平，确保财务健康。

　　昨日，万科下跌2.91%，收于8.35元/股。