七成上市房企净利润报喜 存货量飙升55%

　　黄树辉

　　根据Wind资讯的统计数据，截至3月15日，沪深两市房地产开发企业共有60家以年报或业绩预报的方式发布了2011年利润情况，有41家企业预喜，占总量的比例为68%。近七成上市房企净利润报喜，似乎有点出人意料。

　　但这不能掩盖喜报表象下的隐忧，处于调控风口浪尖的房地产行业依然持续低迷，多数开发商存货周转率下降明显，手中库存量出现急剧飙升。

　　销售遇阻传导至资金链上，不少上市房地产企业出现负债率上升，现金流迅速下降，积压已久的资金链危机一触即发。

　　多数房企报喜

　　从目前已公布的情况看，除类似铁岭新城等房企因资产重组带来盈利非正常飙升外，有近20家房企实现净利润增长超过1倍，包括大龙地产、上海新梅、广宇发展、绿景控股、中航地产、北辰实业等，净利润增幅在100%至800%之间。

　　剩余19家房企出现亏损、预减、续亏或首亏，津滨发展和ST珠江净利润同比下降幅度在300%以上，阳光股份、嘉凯城、万方地产、荣丰控股、海德股份等企业净利润同比下降幅度超过80%，这部分企业显然以中小房企为主。

　　大型房企依然斩获颇丰，万科去年实现净利润96.2亿元，同比增长32.2%；保利地产(微博)实现净利润65.14亿元，同比上涨32%；中海地产实现126.7亿元港元，同比增长66.6%。

　　根据28家房企年报，该28家房企共计实现营业总收入1332亿元，同比增长39%；实现净利润188亿元，同比2010年的142亿元增长32%。

　　由于房地产行业的特殊性，上市房企在严厉的调控背景下依然取得不错的经营业绩，这在一定程度是由于房产公司销售收入入账带有一定的滞后性。

　　万科董秘谭华杰在接受《第一财经日报(微博)》采访时表示，万科2011年年报的结算资源大部分为2010年底的已售未结资源以及2011年上半年所销售项目，当时市场价格尚未出现明显调整，虽然市场调整导致销售困难增加和利润率小幅度下降，但并不明显。

　　中航地产亦表示，报告期内公司部分地产项目在2011年满足确认收入条件，从而导致公司整体净利润较上年同期上升；津滨发展业绩亏损，则因公司全年可竣工结算项目较少，导致可确认的收入同比大幅下降所致。

　　类似大龙地产的部分房企，业绩大幅变动则由于股权转让导致了公司本年度净利润大幅度变动，但这类房企并不具有代表性。

　　瑞银的研究报告称，商品住宅市场已为房地产行业2011年净利润保持较快增速奠定基础，预计上市房企2011年整体营业收入和净利润将实现约超20%的增速。

　　房企隐忧加剧

　　从资产负债率角度来看，不少上市房企负债率出现上升，但总体情况仍不算过于糟糕。截至3月15日，28家已发布年报的房企中，有17房企资产负债率同比下降，该28家房企平均资产负债率为58%，相对2010年约下降两个百分点。

　　资产负债率升至超过80%的房企为高新发展、华夏幸福、中茵股份，资产负债率升至70%至80%之间的房企则包括ST兰光、万科A、华远地产、迪马股份。

　　行业龙头万科的总资产负债率，由2010年期末的75%上升至2011年期末的77%，净负债率则由2010年末的17.5%上升至23.8%。

　　谭华杰表示，2011年末万科剔除预收账款后的其他负债占总资产的比例为39.6%，相比2010年底的40.2%有所降低。

　　但值得关注的是，由于销售遇阻，已发布年报的房企中有66%的企业出现存货周转率下降，存货量大幅上升，28家房企总存货量由2010年末的2178亿元上升至2011年末的3378亿元，总体上涨幅度达到55%。

　　其中，有17家出现了存货同比上升的情形，万科的存货由去年同期的1333亿元增长56%达2083亿元。

　　在被认为是上市房企未来盈利能力“晴雨表”的预收账款方面，28家房企合计预收账款达到1500亿元，同比增长54%，意味着房企整体盈利能力获得一定保障。

　　但值得关注的是，在28家房企中有12家房企出现预收账款大幅下降趋势，其中冠城大通、天保基建、渝开发等企业预收账款遭遇腰斩，这意味房地产行业分化加剧，不少房企未来盈利能力面临巨大考验。

　　当前融资环境下，最能考验房企运行安全性的现金流并不乐观。2011年期末，28家房企经营活动现金流量净额为37.7亿元，上年同期则为12.6亿元，但若剔除万科之后，28家房企的经营活动现金流量净额则仅为3.8亿元。

　　从28家房企情况来看，有14家出现经营活动产生的现金流量净额同比下降，占据50%。其中经营活动产生的现金流量净额下降幅度最大的是渝开发，下降幅度高达398%；中茵股份也高达257%；天保基建、云南旅游、中弘股份、中航地产经营活动产生的现金流量净额下降幅度均超过100%。

　　万科集团总裁郁亮在解读2012年市场形势时认为，政策释放的信号显示房地产调控今年仍难以放松，在此调控背景下囤地捂盘的开发模式已经过时了，只有那些快速周转的房企才能在房地产市场下半场胜出，而整个房地产行业利率回报有望回落到一个合理水平。