中国宝安卖惠州项目 宝安地产低价进藏玄机

　　韩海龙 每经记者 朱秀伟 惠州摄影报道

　　目前正在接受证监会稽查的中国宝安(000009，收盘价11.01元)，又因巨额资产出售计划而被推上风口浪尖。最新公告显示，中国宝安拟出让旗下多家公司股权，交易总价高达16.2亿元，是中国宝安2011年净资产的40%。

　　在多笔股权交易中，中国宝安与旗下控股公司宝安地产 (000040，收盘价4.79元)的关联交易争议颇大。公告称，宝安地产拟以1.7亿元受让中国宝安全资子公司惠州市宝安房地产开发有限公司 (以下简称惠州地产)100%股权。目前，惠州地产旗下有两个项目，可售面积总和达23万平米。以惠州当地最新一手房均价5300元计算，这部分面积总价高达12.2亿元。此外，惠州地产旗下还拥有13万平米商住用地和小金项目5.5万平米工业用地这两项土地储备。

　　1.7亿元买下“储量”颇丰的惠州地产，宝安地产似乎捡了个大便宜。不过《每日经济新闻》记者调查发现，事实可能完全相反，因为中国宝安转让惠州地产的条件非常苛刻：一是宝安地产必须承接惠州地产欠中国宝安4.39亿元的债务，一年内还清；二是惠州地产旗下体量最大的项目山水龙城由于资金问题，已经处于停工状态，成为一块“烫手山芋”。

　　通过此举，资金链十分紧张的中国宝安将获得总计超过6亿元的现金回笼，同时也根除了山水龙城后续追加投入带来的资金压力，可谓一举两得。

　　宝安地产实际需支付6亿元

　　中国宝安公告显示，截至今年2月29日，惠州地产资产总额评估值为76202.43万元，负债评估值为59249.07万元，净资产评估值为16953.36万元，资产负债率高达77.8%。

　　值得注意的是，在惠州地产总计5.9亿元的债务中，有4.39亿元系与中国宝安的往来欠款。对于这笔欠款，中国宝安在关联交易条款设置上进行了“苛刻处理”——宝安地产承诺：在成为惠州地产股东之日起，由其每季度向中国宝安等额支付欠款，一年内全部付清。

　　截至2012年2月底，惠州地产货币资金仅余1000万元，近5亿元的剩余债务问题势必将由宝安地产承接。如果算上交易价款，宝安地产方面支付的现金总额将达到6.09亿元，这对宝安地产来说也是个巨大的难题。截至今年一季度末，宝安地产货币资金只有4亿元，且还有高达8.76亿元的流动负债。

　　中国宝安急于脱手惠州房地产，且附带苛刻条件，这与其紧张的资金链不无关系。如短期借款，在2010、2011年上半年，中国宝安的短期借款维持在5亿元附近，但到去年三季报猛增至11.53亿元，到今年一季度进一步增至13.11亿元。与此同时，公司存货则从2010年中期的19亿元，增加至今年一季度的55.41亿元。去年全年，公司经营活动现金流净流出8.28亿元，创两年来新高……

　　事实上，为解决资金链问题，中国宝安曾计划通过非公开发行融资，由于遭遇地产调控，2010年9月，公司收到了证监会终止审查的通知，定增计划宣告失败。由于定增这一巨量融资路径被堵，中国宝安转而寻求其他“变现”手段，如公司在5月30日公告称，向中泰信托有限公司申请金额为1.4亿元的信托融资贷款，期限为两年，而贷款的用途为流动资金周转；另外一项大手笔则是此次16亿元资产出售计划。

　　山水龙城施工方：去年12月停工

　　对于宝安地产来说，在自身资金并不充裕的情况下，为何欣然接受中国宝安方面苛刻的附加条件？惠州地产旗下资产真的如此优良？

　　公告显示，惠州地产主要拥有的资产分为两大部分，即房地产项目和土地储备，其中房地产项目有两块，一是宝安·山水江南，二是宝安·山水龙城。由于山水龙城评估值(4.18亿元)占惠州地产总资产评估值(7.62亿元)的54.8%，而其他单项资产占比均不超过15%，故《每日经济新闻》记者前往惠州对山水龙城项目进行了重点调查。

　　山水龙城项目为别墅加高层的建筑形式，占地面积11.4万平米，总建筑面积30万平米，可售面积约22万平米。该项目也是惠州地产未来几年最大的可售项目。

　　在中国宝安给《每日经济新闻》的书面回复中，宝安称“集团对惠州山水龙城项目的开发计划进行了适当的调整，考虑到片区市场行情，别墅产品依然按照原开发计划进行，高层产品放缓”。

　　中国宝安同时还声称，“山水龙城项目目前按调整后的计划正常实施。为了尽快达到集团要求的销售状态，现在别墅一期、展示区景观工程和会所，样板房装修工程正在紧锣密鼓的进行，人员在加班加点的工作，争取近期完成并开放展示”。

　　但据《每日经济新闻》记者在现场的调查看，“紧锣密鼓”、“加班加点”却是全然不见。

　　记者从惠州汽车总站乘车穿过惠州老城区后临江驶离惠州市中心区，抵达惠州东部新城的蓝波湾别墅区，宝安山水龙城项目坐落其旁。进入工地内部，本应充满喧嚣的施工现场仅有几名工人在搬运材料。十几栋主体已经完工的别墅更是只有一名施工人员，此前规划中30栋别墅剩余部分未见开工迹象。除去可见的十几栋别墅外，还有一片应为高层建筑的地基正在施工中。

　　工地外的工程概括牌显示，正在施工的项目包括A1-A4、B1-B10栋工程，均为别墅项目，开工时间为2011年9月，竣工日期为2012年9月。对此工地上一名工人称，“9月份竣工根本不可能，现在甲方资金出现了问题，除了已经建成主体的15栋别墅外，其他的项目基本没有进展，还有一座高层打了地基。”

　　当地隆塬地产一位经理杨四龙向《每日经济新闻》表示，“最近宝安山水龙城项目的施工人员越来越少，应该是资金上出现了问题。”

　　新浪乐居曾在2012年3月23日上传一张 “宝安山水龙城社区实景图”，图片中清晰显示了项目进展情况。2个月之后，记者所见与上述实景图并无明显差别。

　　山水龙城施工方、深圳市广胜达建筑工程有点公司项目负责人陈经理接受《每日经济新闻》采访时称，“没有钱就停工了。早就停工了，去年12月份就因为资金问题停工了。”

　　至于何时会复工，陈经理直言，“没有钱去救了，欠了几千万，怎么开工？”至于谁欠谁几千万，他并没有透露。

　　即便山水龙城竣工，其销售形势和未来价格也不乐观。杨四龙就认为，目前该项目施工方向是别墅加高层，别墅价格如果定在1万元以下应该较为好卖，周边包括蓝波湾以及合生创展的别墅项目销售情况都不错，不过，高层项目就没有那么理想。记者注意到，该片区合生创展的洋房销售广告就以 “惊爆价4800元/平米起、送1600元/平米豪装”吸引眼球。

　　该片区基础设施建设缓慢，也可能为销售带来困难。

　　2008年就已经竣工销售的蓝波湾项目，其周边的基础设施至今尚未有较大改观，周边商铺多关门停业，开业者十不足一。且该片区附近没有任何公交设施，长达1小时的等待中，没有一辆出租车驶过。

　　当地另外一楼盘的负责人则告诉记者，“即使资金充裕，该项目也是烫手山芋，在严厉楼市调控下，惠州楼市今年以来十分惨淡”。

　　·延伸阅读

　　存货重压惠州楼市低首付、大降价频现

　　每经记者 胡廷鸿

　　据惠州市房管局数据显示，截至今年5月份，惠州市可售房屋套数达到31135套，可售房屋面积达到3131006平米，居于历年来的高位。

　　2011年下半年楼市进入寒冬，惠州各地楼市成交量也开始大幅下跌。惠州房管局数据显示，去年10月惠城区的一手住宅成交2676套，而11、12月则下降至1362和1820套。

　　今年一季度，惠州楼市成交量明显下滑。根据数据显示统计，惠城区和仲恺高新区的一手住宅成交套数，其日均成交量为49套。从3月12日至4月1日的3月后三周，惠城区和仲恺高新区一手住宅成交量分别为658、957、553套，日均成交量仅为103套。

　　从近4个月的一手住宅成交均价走势来看，从去年12月到今年3月，惠城区和仲恺高新区一手住宅成交均价分别为6396、6023、5648、5415元/平方米，连续三个月出现下跌。

　　据了解，惠州楼市正在经历着空前的存量房重压，其中又以惠城区和大亚湾为主。统计数据显示，截至2012年3月底，惠阳区与大亚湾最目前可出售的存货量约为11420套，按照之前10个月平均每月666套的销售速度来看，存量仍需大概17个月才能被完全消化。

　　记者在惠阳淡水、大亚湾走访了解到，首付一成、开发商垫首付、送首付、八九折、七三折等促销楼盘随处可见，促销手段令人瞠目。其中，位于大亚湾西区的御玺山大峡谷甚至推出“首付3万送4万”的促销口号。据了解，目前大亚湾的楼盘的成交均价已跌至5000元/平米左右。该片区合生创展的洋房销售广告就以“惊爆价4800元/平米起、送1600元/平米豪装”吸引眼球。除此之外，在惠阳淡水新城区，某楼盘更是打出 “2888元/平方米的特价单位”的横幅，以吸引眼球。