报告称明年3季度限贷限购政策开始松动

　　人大报告“激进”预测：房价有望环比直降20%调控可能将取消 

　　■本报记者 谢 静

　　随着统计局发布的10月70个大中城市住宅销售价格变动数据，业内分析人士纷纷表示，房价“拐点”初步确立。

　　而近期由中国人民大学经济研究所发布的《中国宏观经济分析与预测报告》显然更为激进：报告预测，要使明年经济增速不跌破9%，地方财政和宏观经济就都难以忍受房价出现回落20%的情形。更进一步的，最早在明年二季度，将会出现地方政府“暗度陈仓”、弱化调控的可能；而到了三季度，中央政府则会开始放松限贷政策、进而限购令将逐步松动。

　　难道，努力挥动了一年半的调控之手，真的会在售楼处被砸的混乱下、开发商“叫苦连天”的反对中，在房价显示出回调之后，悄然结束？

　　“激进”预测

　　房价环比直落20%

　　“所谓房价回落20%”，11月21日，人大经济学院副院长刘元春接受《证券日报》记者采访时表示，“是指在住宅现价的基础上的环比直降。”

　　事实上，截至10月份，房价的“拐点”才得以初步确立。期间房价的真实起落情况，可以从一位开发商的口述中窥得端倪：“今年年初我们的一个项目价格上调了6%-8%，随着下半年销售的不力，我们把项目的价格又下调了10%-12%，因此整体看来我们的项目让利的幅度是有限的。”

　　也即，这种先提价再下调价格，不过是一种营销手段罢了。采访中，刘元春也指出，目前在各地出现房价动辄下调20%-30%的消息，不过是个别楼盘的情况而已。房价的全面性回落，并未正式展开。

　　之前，统计局数据显示，10月份70个大中城市中，仅有温州和宁波两个城市的新建住宅价格指数，与去年同期相比，有所回落——或者亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存一语中的：“环比下降就敢说实质性降价？”而截至3季度，包括保利、碧桂园在内的多家上市房企公布的销售数据显示，其销售均价依然在同比上涨。只不过，在楼市调控下涨幅相对较小而已。

　　综上所述，人大报告中所指房价环比直降20%，是指从房价“拐点”初步确立之后的房价回落幅度。

　　实际上，“房价全面回调20%的降幅，是一个很大的数据”，刘元春认为，报告中预测房价回落不会超过20%的结论，是“比较激进的”。

　　明年三季度政策会松动？

　　人大报告从开发商资金链、宏观经济相对平稳运行的需求以及9%经济增长的社会约束线三个方面，预测宏观经济可承受的房地产价格回落在20%左右。

　　据称，今年12月起，开发商将进入还款高峰，应付款累计增速将超过30%。考虑到销售下滑、开发商融资渠道受限的前提下，预计到明年一季度，房企筹资金额将会出现负增长。与此同时，人大报告中表示，地方政府对于房价下跌的承受能力可能会低于银监会的估测。而明年GDP增速不跌破9%，宏观经济可承受的房地产价格回落幅度在20%左右。

　　值得一提的是，人大经济研究所预测明年GDP增速为9.2%。有分析人士指出，“这一预测值普遍高于其他机构的预期。”

　　“最早明年二季度开始，地方政府或许就会率先‘暗度陈仓’、弱化调控”，刘元春对《证券日报》记者表示，而后三季度中央政府则会开始放松限贷，进而逐步放松限购令。

　　房价不会反弹？

　　市场上最担忧的是，调控政策一旦放松，那么会出现房价大幅反弹的情形。就此种担忧，刘元春表示，此轮楼市的调整，是一个在政策主导下的行为。因此，未来房价的走势会是一个“可控的过程”。除此之外，刘元春认为，随着这些短期性的调控手段的撤出，房产税这一类的长期性政策手段或将正式登台。

　　就相关事项，《证券日报》记者采访了华创证券分析师杨现领。在其看来，明年宏观经济将会呈现出触底反弹的状态，而人大作出的GDP9.2%增长的预期，是相对乐观了。尤其是信贷政策，在他看来并不会走向扩张，而是持续稳健。

　　这一观点和中国社科院工业研究所所长曹建海的观点不谋而合。曹建海亦认为，如果开发贷不放松的话，那么房企依旧会珍惜现金流，因此不会出现因惜售而减少供给的情形。

　　一个值得注意的问题在于，上半年多家房企项目竣工有限。包括万科、中海外、绿城等多家龙头房企的竣工面积都远远小于其年初的计划量。而申银万国研报中更进一步指出，房企开工和投资在明年二季度将达到底部。那么，明年房价会不会因为投资开发不足，而导致供给稀缺、进而推升房价反弹的情形？

　　就此，杨现领表示，房价大幅反弹不太可能出现。一方面，今年高企的商品房库存量，大约需要15个月的时间才能消化，这就为明年的住宅供给提供了有力的保障；除此之外，政府将会加大保障房的竣工力度，进而一部分保障房入市会增加普通住宅的供给。

　　而人大经济学副院长刘元春在采访的最后表示，一旦房价下调20%，相当一部分房地产开发商将会在这一场调控中“元气大伤”。