大亚湾地产商推购房退款业务

　　□本报记者 张昊

　　“白送一套房，你要不要？”广东惠州大亚湾某楼盘售楼人员的这句话乍一听像是在开玩笑，但听了她接下来的介绍，该楼盘的促销活动似乎很“给力”——只要购房者一次性支付全部购房款，5年之后开发商将全额返还。

　　该楼盘提供的《置业投资分红协议书》显示，除以“一次性分红”的方式返还购房款外，购房者还可以选择5年内以“月月分红”或“年年分红”的方式返还购房款，但“月月分红”方式仅返还购房款总额的64%，“年年分红”方式返还75%，“一次性分红”则返还全部购房款。该楼盘承诺，协议生效1年后、5年内，购房者有权解除买卖合同和分红协议，开发商将全额返还购房款。

　　售楼人员介绍，该楼盘于今年4月开盘，一期推出1000套房源，本月18日拿出其中50套房源，开展这个“空前绝后、绝对是全国首创”的促销活动。用于“购房返款”促销的房源户型和朝向均较丰富。售楼人员称，虽然纳入促销范围的房源有限，但购房者看中的房源都可以“帮忙申请”。她用沙哑的嗓子说：“这次促销活动推出后，每天来看房的客户非常多，我的嗓子都哑了。” 在严厉的楼市调控下，开发商的促销手段花样翻新，但“购房返款”的招数着实令人咋舌，足以令打折、回购、送车位、退差价等传统促销手段相形见绌。

　　在业内人士看来，这一促销行为虽然看似离谱，但开发商并不吃亏。世联地产惠州代理事业部总经理周阿仁介绍，目前中小开发商的融资渠道几乎被堵死，这一促销行为可以说是开发商在融资渠道上的“创新”。该楼盘每平方米5000多元的价格高于大亚湾的市场均价，以每套房70多平方米计算，购房者支付的40多万元购房款相当于向开发商提供借款，而利息就是一套住房，利率不算太高。

　　周阿仁分析，与国内一二线城市的平均水平相比，大亚湾的地价十分低廉，住房的土地成本不超过每平方米700元，即使加上建筑安装等成本，总成本也能控制在每平方米2300元左右。按照他的推算，该楼盘一套70多平方米房子的总成本不超过15万元。“融资40多万元，5年的利息15万元，年利率在7%左右，开发商的成本并不算高”。目前，开发商通过房地产信托融资的年利率在15%左右，通过房地产基金融资的年利率不低于20%。

　　但其间的风险也不容忽视。深圳盛唐律师事务所律师黄辉认为，对于购房者而言，在开发商有其他资产抵押的情况下，该楼盘的“曲线”融资尚能控制风险，但《置业投资分红协议书》没有违约条款，购房者的权益可能得不到保障，维权成本也比较高。