房地产市场是否存在硬着陆风险

　　当前中国不存在全局性房地产泡沫，但部分热点地区存在明显泡沫。在未来中国经济持续发展、城市化快速推进的背景下，房地产需求空间仍然很大，商业银行仍应将房地产市场作为重要业务领域之一，但要密切关注由于各种不可预期因素引发的房地产市场短期大幅波动带来的风险。

　　⊙赵幼力 王小娥

　　对中国房地产泡沫情况的分析和判断

　　判断房地产领域是否存在泡沫问题，国际上常用一些指标包括租售比、房价收入比、住房空置率、住房可支付性指数等来判断。根据数据的可得性和方法的科学性，本文选取房价收入比和住房租售比两个指标来对中国房地产泡沫进行判断。

　　（一）基于房价收入比判断，当前中国不存在全局性的房地产泡沫，但热点地区存在明显泡沫。

　　1.判断标准。房价收入比一般定义为一套住房的价格是一个家庭年收入的多少倍，其具有计算简便、含义直观的特点，但最大缺点和应用难点则是难以准确确定合理区间。

　　很长一段时间里，中国学者经常引用世界银行的“4至6倍”作为房价合理区间的“国际标准”。事实上，由于各国经济发展水平、人口状况、资源禀赋条件等差异很大，房价收入比并不存在一个绝对化的合理区间。世界银行曾在全球调查了96个国家，房价收入比平均为8.4，其中，最大值为30，最小值为0.8，而美国次贷危机爆发前全国房价收入比的最高值也没有超过5倍，仍处于“4至6倍”的所谓“国际标准”区间内。

　　我们认为，评价一个城市的房价水平是否合理，不宜用一个国家或地区的房价收入比去评估另一个国家或地区的房价收入比，而应根据特定区域房价收入比的多年均值作为评价房价水平是否合理的标准。一旦房价收入比突然较多地偏离多年均值，则通常预示着短期内房价出现了异常变化。

　　2.判断结论：中国不存在全局性泡沫，但北京、上海、海南等热点地区存在明显泡沫。

　　1997年以来，全国城镇的房价收入比均值为8.4倍，2011年的房价收入比为7.4倍，创1997年以来的新低。用房价收入比指标衡量，从全国范围来看，目前全国城镇新建商品房的销售均价是有收入水平支撑的，房价总体水平尚处于合理范围之内，目前全国城镇房价不存在全局性泡沫。

　　虽然用房价收入比指标衡量，全国的房价水平尚处于正常范围内，但必须看到，房地产市场是典型的区域性市场，用房价收入比指标来衡量北京、上海、海南等部分热点城市的房价，可以发现这些城市的房价收入比显著高于其历史均值水平，房地产泡沫较为明显。以北京为例，1999-2006年，北京市房价收入比均值为13.6倍。从2007年开始，北京的房价收入比快速上升。其中，2010年北京的房价收入比高达24.1倍，为1999年以来的最高水平。2011年北京市的房价收入比回落到19.3倍，但仍显著高于1999-2006年的均值水平，北京市的房价仍需进一步向合理水平回归。

　　（二）基于房屋租售比判断，当前北京、上海等地区存在明显泡沫。

　　1.判断标准。房屋租售比是住房售价与月租赁价格的比值，通常指每平方米建筑面积的房价与每平方米建筑面积的月租金之间的比值。

　　一般来说，买房可能存在投机的成分，但租房则更多是实际居住需求。因此，根据房屋租售比来测定房地产市场是否存在泡沫比较有效。房屋租售比的国际合理标准通常为200：1到300：1，比值越高，说明房地产市场中投资投机需求越大。

　　2.判断结论：北京、上海等热点地区存在明显泡沫。由于缺少全国范围内的租房价格数据，本文仅对北京和上海的租售比进行了计算。从北京、上海两城市的房屋租售比来看，2007-2010年，北京商品房租售比平均为305.6倍，上海商品房租售比则平均为258.1倍，均比2000-2006年的平均数提高了近一倍；2010年北京的商品房租售比高达360倍，上海的商品房租售比高达327倍，均为2000年以来的最高水平。

　　其中，从2009年起北京和上海的商品房租售比就已经高于国际标准上限300：1。因此，根据房屋租售比指标判断，目前北京、上海的房地产市场存在明显泡沫。

　　综上分析，中国并没有出现全国性的房地产泡沫。但北京、上海等一些城市房地产价格上涨过快，已超出一般居民的支付能力，房地产市场已经存在一定泡沫，需要引起高度重视。

　　中国有条件避免房地产市场硬着陆

　　（一）庞大的刚性需求奠定了中国房地产领域不会硬着陆的市场基础

　　对于刚性需求占比大的房地产市场而言，就很少会出现房价一跌再跌的现象，因为只要房地产市场经过了实质性调整，就可能吸引一定的刚性需求买家阶段性进场。因此，要分析中国包括北京、上海等城市的房地产市场是否会出现硬着陆，还是要看房地产市场本身的刚性供需情况。

　　1.全国范围内住宅总体仍呈现供小于需态势。

　　（1）中国住宅刚性需求情况。中国住房消费需求可分为三部分：第一部分是城镇化带来的需求，包括主动融入(农民工)或被动卷入(失地农民)城市化的农民，以及毕业留城的大学生。第二部分是人口和家庭结构变化带来的需求，主要指一些到了结婚成家年龄带来的住房需求。第三部分是收入水平提高带来的需求，即城镇居民的改善型购房需求。

　　综上，预计中国未来每年新增住房消费需求约有13.05亿平方米。值得强调的是，上述计算仅仅考虑了新增需求量，房改后多年积累的住宅消费存量缺口尚未考虑。因此，中国房地产市场的刚性住房消费需求非常庞大。

　　（2）中国住宅供给情况。土地资源是制约房地产供给的最主要因素。粗略计算，当前全国尚未开工的住宅用地大约可以建成25亿平方米的住宅房屋，未竣工的住宅用地大约可以建成53亿平方米的住宅房屋，加上已建成的待售商品房面积1.7亿平方米，共计约可以提供80亿平方米的房屋，其中可能还有部分住房已经通过预售对外销售了。

　　从供需数据来看，这些供给仅用来消化存量需求缺口都不够，上面计算未来每年的新增住宅需求量还需要通过新批土地来供给，而土地资源的有限性决定了未来土地供应的紧张局面只会比以往更为严峻而不会更加宽松。

　　2.北京、上海等城市住宅供需也呈紧张态势。

　　从北京、上海来看，其住宅供需也存在一定缺口，呈现紧张态势。因此，从实际供需数据来看，中国全国范围内，包括北京、上海等具体城市中，居民对住房的需求是刚性的，数量也是巨大的，而且将会是持续的，房地产价格出现暴跌的可能性很小。

　　当然，所有潜在的需求不一定都转化为真实的有效购买需求，部分需求还将通过租房来满足，但是这样的供需情况奠定了中国房地产市场不会硬着陆的市场基础。

　　（二）房地产领域的低杠杆率为中国化解可能发生的风险提供了时间和空间

　　尽管中国房地产已具备一定的金融属性，但杠杆率仍较低。银行贷款要求的首付比率较发达国家高得多，二手房市场的抵押品放贷率也只有60%左右。中国老百姓对住房看得很重，轻易不会出现美国式的大量“止赎”。而且中国人不喜欢大量负债，家庭的整体负债率很低。2010年，住户贷款/GDP只有28%，而在此轮危机爆发前夕的2006年，美国的家庭债务余额与GDP之比高达170%。中国房地产按揭贷款只占GDP的12%，比美国低了60个百分点，按揭贷款证券化率为零。

　　综合上述情况，中国房地产市场调整可能引致的风险将主要通过产业链传导，并不会像美国那样由于房地产金融的去杠杆化而引起整个金融市场的塌陷。同时房地产风险的传导过程，也会因产业链条的多层次而具有一定时滞，从而为化解风险提供了必要的时间和空间。

　　（三）防止住房价格暴跌，政府仍有很大的政策调整空间和灵活度。

　　当前一些城市出现的房地产价格回落，是政府主动调控的结果，并非房地产供求关系出现逆转所造成。当前在防止房价出现“暴跌”的同时，也要防止市场出现报复性反弹。下一阶段，应在坚持本次调控政策措施的同时，抓紧构建房地产市场长效制度的研究和政策储备，确保房地产市场由调控状态向自主性增长平滑有序转变。

　　房地产市场下行不会导致银行体系崩溃

　　深入分析来看，中国房地产贷款总体风险可控，房地产市场下行不会导致银行体系的崩溃。

　　首先，中国银行体系中房地产信贷资产占比相对较低。截至2011年末，主要金融机构房地产贷款余额10.73万亿元，占各项贷款余额的20.1%，这与许多欧美银行房地产及相关资产占比动辄占半壁江山的情况有很大不同。主要金融机构房地产贷款增速也在逐步回落，2011 年同比增长13.9%，比上年末回落13.5个百分点。

　　其次，中国银行业房地产金融衍生产品极少，中国不存在类似美国系统性房地产金融风险。次贷危机前，美国金融机构将各种“零首付”贷款以及只付利息的抵押贷款进行了多重包装，导致了风险的相互传染并放大，进而引发冲击美国经济的系统性金融风险。而中国银行业房地产金融衍生产品数量极少，风险特征相对简单。

　　再次，从贷款具体结构看，房地产相关贷款结构合理。以工商银行为例，截至2011年3季度末房地产相关贷款结构呈现以下特点：

　　第一，抵押品充足的个人住房按揭贷款是主体。截至2011年3季度末，工行房地产领域相关贷款占总贷款的21.98%，其中个人住房贷款占15.1%。

　　第二，贷款主要支持居民合理的个人住房融资需求，单户贷款额度较小。截至2011年3季度末，工行个人住房贷款户均余额21.33万元，其中：50万元（含）以下贷款余额占比为68.85%，且绝大部分为自住性住房，一套房按揭占比95.31%。

　　第三，个人住房贷款抵押率（贷款余额/抵押物评估值）为37.61%，剩余成数（贷款余额/抵押物评估价值）在8成以上的个人按揭贷款余额为零，房价波动对贷款质量影响可控。

　　综上，房地产相关贷款质量良好，这在不良率指标上也能得到验证。

　　而在未来中国经济持续发展、城市化快速推进的大背景下，中国房地产市场需求仍有很大的空间，房地产领域发生硬着陆的可能性很小。这是商业银行面临的历史机遇，所以商业银行仍应将房地产市场作为重要业务领域之一，但与此同时，也要密切关注由于各种不可预期因素引发的房地产市场短期内的暴涨暴跌带来的风险。

　　（作者单位：中国工商银行城市金融研究所。本文系个人观点，与所在机构无关）