新财富研究员白宏炜：过去20年REITs收益最高

　　新浪财经讯 8月15日下午消息，中金公司新财富研究员白宏炜在今日北京举行的REITs投资研讨会上认为，在过去的20年的时间里面，就从单位风险角度来看不动产基金收益率最高，尤其是所谓权益类收益会更高。以下为白宏炜演讲实录：

　　白宏炜：谢谢主持人谢谢大家，今天有幸有这样机会跟大家交流一下房地产REITS投资的一些内容，那么我这边主要从一些最基本的情况给大家介绍一下，然后我们一会可能朱总会从更深入的，更具体的实战角度来谈一下。那关于这个房地产信托的投资实质上这是一个比较清楚和简单的投资的部分，那它的要求更严格，相对我们看到的股票市场来看它非常严格，比如说它要求你的分红要达到90%，我们看到不管在A股还是在国际市场上面对分红这么高的都很少，而真正投资者收益的实际上是在预期，也就是这个公司年年增长30%，20%，然后五年之后怎么样，十年之后怎么样，实际上真正投资角度来看如果从分红角度这么高收益的产品这个是不动产房地产基金这是第一个。第二个就是香港的税比较低，所以导致了这样一个产品从中长期的角度这是一个非常好的产品，风险很低收益还不错。从另外的角度来看它的管理要相对简单，清晰，比如财务的角度要求比较低，不动产它不动所以就比较清楚，所以这就导致了这个产品是风险比较低收益比较高的一个产品，我们看到了全球7千亿的规模，这近两年美国市场的下降最高的时候有9千亿规模，那么这些产品投资的内容是比较多的，非常多它有写字楼工业，有商业，有酒店，仓促，医疗还有一些其他的产品，那么实际上他就相当于把不动产更细化，然后更专业化的打包，然后投资者可以专业持有。

　　换句话说可以这样理解，在全球资产的不动产是占一大块，这个单元拥有一个医院的3%的5%的一个股份，而且要求你每一个单元的受益人必须在每一年拿到一定的分红，这就是他在整个REITS的一个出发点，由于这种双重征税的原因这是一方面，为了租金你要交一个税，另外你买了这个股份最后的收益比较低的，最后有一个效益最终把这个税给减少。这个REITS的特征就是你的租金收益分出去，然后他的租金收益一般是两块，一个是内生增长，另外就是他的并购增长所以他两块都会在这一个好的思想里面增长不动的状态里面，他的波动性比较小收益率比较高。

　　刚才说的这个相对的比较简单，就是不动产然后是他的收益率，它的收益率是两大块，一块是租金，另一块是你的价值，不同的国家有不同的特点，有的国家用的是一个成本法，有的是你所有的资产是你当时的供应成本作为它的帐面值，那有的是用于土法，那么你会发现其实租金的租帐跟 CP相关，如果经济上涨，收入提高，他就上行了，这样的话我们就比较清楚的看到，就是说如果我们分析这个产品，或者是REITS产品收益的话其实比较好判断，你可以看到比我们现在分析市场经济类简单一点，但是从这个租金来看他从中长期来看都是上涨的，只是它长的幅度比价格要慢一些，从这个图上面可以看到它基本上是一个正相关的状态，这个就是你来分析未来全球的经济情况是怎么样子的，要不就是低增长高膨胀，要不就是低增长低膨胀，要不就是高增长高膨胀，只要通胀不是一个通缩对这个影响都没那么强，所以我们认为这是一个很重要的部分。

　　那么另外一部分就是跟整个来看的话看到一个成本，就是你购置的成本比例在哪，我们分析的成果就是说现在的市场，尤其在发达国家的市场在已经经过调整之后逐步触底的一个过程，而发展中国家是在逐渐在一个顶部的过程，所以逐渐的给我们海外的REITS投资带来一个机会。

　　我们刚才说的租金一般是通过内生增长的，这个有两块，一个是他自然的增长，比如说需求上来自然增长，另外增长是来自于管理团队的增长，就是他来带动这个资产量的，就是AEI，这个他体现了你的管理团队与不同的REITS之间，比如说他给的品种不一样，比如说酒店，写字楼，仓促本身不同的物业他是不一样的，那么同样不同的管理人他收益也是不一样的，同样是我们管理人能够提供给客户很重要的一个增加价值的部分，我们这里有一个其实举了一个很简单的例子，就是新加坡的，就是加了一些东西，然后露天广场放到了楼上，然后做了一个停车场这是一个很简单的更新，他就是把这个人流给他调整了一下，调整之后他整个投入是9千万新币，收入就增加了1千万的新币，这就是我们所说的他能够通过他管理的改善来提高租金。那么这个部分是体现这个管理水平的一部分，如果再加上他自身的增长，中国的REITS每年增长是35%，稳定的增长再加上改造就是它内生的部分。

　　那么外生的部分就是并购的部分，实际上就是通过一些买旧的物业改造出来带来新的机会，这个也是在REITS市场里面很大的一块，我们这里其实有一些但是没有那么多的例子，实际上非常好的一些这种品牌的REITS公司的话，他通过这种并购增长可以达到每年20%的增长速度，所以其实那一块对投资人带来的吸引力更大，那我们现在可以这么理解，就是它能够通过并购来增长，这个应该说我们买REITS产品既有一个保底的东西又有一个增长的空间相对风险很低，所以REITS是非常简单的一个产品，这个产品是由于政府包括法律手段帮助你投资者减小了他的风险，然后政府通过规范的管理把这个管理人，或者是这个基金拥有者的权力给缩小了，不像我们一些正常的发行公司他的权力人太大导致我们企业发展波动性很大。

　　这个负债率刚才也说了一下，不同的国家是不一样的，正常来看一般都要求在50%以下，比如维持在40%多的一个水平，其实在这个里面我们知道如果在市场相对比较好的时候，他可以用负债的水平来优化他的收益率，它的管理财务特别基金的话特别高的话有两个可能性，一个是他们对市场判断很好，这个时候他认为未来的扩张潜力很大，另外可能性他真实收益是不高的，所以他通过这种产业规划来达到这个收益水平。

　　从一个非常长期来看股票，债券和房产基金是一个非常普通类型的产品，实际上在美国有这样一个研究的话，实际上在过去的 20年的时间里面，就从单位风险角度来看其实不动产基金收益率是最高的，尤其是所谓权益类的话收益会更高，这个也会伴随着过去20年整个全球金融的一个快速发展带来的一个结果。这是美国比较成熟的一个市场研究，我们在分析这个公司REITS产品价值的时候实际上刚才说了很简单，你去看他分红收益率就行了，比如说通过房子分红收益率在2%，3%是可以的，但是实际上在REITS市场里面是不可以的我一定要5%、6%的一个收益率，但是从支持来看的话一般来说用分红收益率来看就可以了。当然如果市场好的时候大家还可以用折线来算出价值，那我们有不同的一个分析，但总的来看就是实际上我们在分析一个REITS的时候，他现金流的影响就怎么判断他的现金流是重要的，但是影响现金流的还有智能开支，就是一个好的和不好的REITS主要的差别就来自于这么一个情况，就是你的中长期现金流是在不断的改善的，而对一般的物业来看他短期的物业收益是不错的，但是随着时间的加长他是往下走的。

　　我们看到海外公司你会发现他都是中长期的一个情况，当然我们对美国接触的不是很多，我们主要是接触新加坡，相关的一个，稳定的时候他们会做很多其他的方面，比如说并购重组这样的一些方式，这就是他们灵活的一些地方，总的来看我们一个分析是现在全球的REITS市场实际上还是处于一个相对比较合理的一个水平上面，那么相对股票来看他的收益相对还是比较稳定的。从美国对市场来看他的波动性还是有的，也就是他的大的趋势股票趋势是一致的，股票也是资产，不动产也是资产，资产的波动都是随着他利率水平上升，经济来波动。

　　我们最后就再简单讲一下我们未来的一个展望，应该这样说，就是整个在过去几年里面股票市场实际上承受着更大的一个波动，所以整个市场的投资者对股票市场的未来的担忧更强，这个体现在包括欧美经济的问题，包括发展中国家的这种问题，比如说我看了几个中国的房地产其实现在全球没有一个经济能对中国的房地产感兴趣，认为中国的房地产泡沫很厉害，如果中国的房地产泡沫破掉可能更惨，就是现在相对低风险收益率稳定的东西是更有吸引力的。

　　第二个就通胀，通胀上行的趋势是一个必然的趋势，所以对于这种租金来看是必好的。那么基本上来看这个REITS是属于一个合理的水平，全球加息到一定意义的话下一步更有希望再往下走，这个时候对资产价值还是有一个提升的作用，也就是说我们虽然资产价值在高期来看它有可能往下行。第四个就是在市场好的时候你反而没有机会，市场不好的时候你反而会更好，它通过并购重组获得更高稳定收益的话实际上对他来说是很好的机会，投资这样一类产品的话它在这个阶段对投资者吸引力会更强一些，那我想交流的就这些谢谢大家。