章华：探讨地产基金成功之道

　　转型期间的中国房地产，正处于巨变的前夜。《融资中国》杂志联合全国房地产投资基金联盟，在这样一个紧要关头，召集业内各方人士，进行广泛深入的前瞻性探讨，共同把脉中国的房地产与基金的发展未来。信业基金董事总经理章华在论坛上发言，以下是发言实录：

　　非常高兴，跟业界的朋友做一个这样主题的分享，本来的题目是地产基金成功之道的探讨，不知道为什么探讨没有了，好象在炫耀成功的因素，我还是跟大家共同探讨题目更好一些。

　　讲题目之前把我们基金自己的战略研究部的情况跟大家做一个沟通，截止到昨天为止，昨天的上市公司137家，相关的数据都披露完毕，大概66%左右接近三分之二，业绩指标是下滑的，不足三分之一业绩支指标是向上的，反映当前调控带来的影响，这个指标来自我们监管的数字，如果考虑到那些非监管数字，可能几乎全部都是绿的，全部指标是上下走的，这是最新现实数字情况。截止到去年的10月份围绕资本市场的各项的资本化停掉了，基金感觉到很热的话题，我们在基金这个业界我们自我的感受其实基金这一块还是时间比较短，比较难以上规模，问题不断在探讨中逐步解决，像我们最新成立的房地产基金联盟，围绕如何解决主流的融资渠道，如何建设可持续长期发展，我们国内有这这样组织，很多问题在探讨中，没有更多的经验，更多跟大家做一些主题的交流。

　　我们感觉从富力到兴业我们几年走过来感觉有几个因素是做基金是比较关键的情况，第一块还是行业的形势和趋势的分析和认知，房地产谈到的调控带来的问题，也包括像负债率增加带来的问题，由去年年底69%的负债率，到一季度是71%的负债率，最新76%的负债率，带来很沉重的压力，这些问题都是一些不可回避的问题，如何判断形势，我们基金如何搭配基金的进程变得越来越重要。

　　主要的一点中国房地产这个行业的发展催生了房地产基金的发展，我们之所以选择做基金，非常显赫的背景，大家都是经历了很多辉煌的过往，为什么选择这一块，还是未来长期看好这一块行业，有几个因素涉及到，不在展开讲，像城市化进程，财税体制，像投资渠道的单一，像融资的过剩，这些问题从我自己的视觉叫，是站在未来得20年到30年看，这些因素能否改变，如果不能改变我们长期坚定看好这个行业，这是我们坚守这个行业一个飞机关键的因素。

　　现在大部分资金没有做成主动管理，都是被动管理型，包括债权、加权的公司也好，还是看央行的情况，房屋价格我们自己做了一些数据的采集分析，除以价格在过去10年间，从04年的831到现在，过去八年地价保证了房价的增加，相关的指标相辅相成，在未来一定时间内，我们看不到地价大幅下降，如果不能短期内房子价格的调整不认为有很长的可持续性，虽然今年明年可能非常艰难。

　　左边的指标看，大家能发现这样的规律，实际上到现在为止还是供应和需求之间是脱勾的，这个数据是取了很长时间来看，这个数据什么时间发生调头向下，这是我们对地产因素这样的考虑。

　　另外一块大家非常慎重在短期的策略，像刘晓光我们前一段时间在一起讨论，现在所有的房企都没有战略，生存安全变成了第一战略，短期内大家看出空的因素是越来越明显，站在我们角度看，短期看政策，中期看货币，短期和中期总的分是一到三年，长期是三年以上的时间，短期的政策是政策猛烈这样的打压，各种因素的焦急地汇集，这使房地产陷入混乱和焦急，中期的货币我们也觉得国家会收，但是从世界的趋势看，当美国在不断印钞的过程中，其他国家都会跟进，才可以在国际贸易里不吃亏，长期趋势都是业内人士比较容易认知。

　　这一块我们选择这个行业符合国际趋势，国际上从美国开始第一只基金纯股权投资在80年代，随着战争的世界范围的结束，房地产变成了国际主流的投资工具，短短的几年间，从八几年过千亿美金，过后变成一个房地产的黄金时期，这一块作为一个主流这种趋势不可抵挡。国外融资比例远远超过了银行的比例，中国还是银行占据了绝对的主导，像信托和银行还是绝对大的占的比例份额。

　　这一块现在大的形势看，短期看是投资的最佳时期，房企的数据，数字截止到去年的年底，这么来看有比较大的战略空间，如果按照全国，截止到年底8万家比例计算，如果说对等的话，全资金1比2将有4.3万亿的需求，这个需求我想大家还是可以感受的到，上述环节自然对基金不停的方式进入兴趣更大，但是对非常时而言，需求没有那么旺盛，如果不是考虑股权，资产负债率数字比4.3万亿还大，房地产企业接受的程度非常大。

　　第一个因素我们讲整个形势的判断认知，第二个因素基金管理公司不同的推动发展模式，这几个模式各有各的优劣缺点，我想这里边可能针对五种不同的类型，也是中国当前房地产基金管理公司存在的模式，金融机构发起，优势在资金，劣势在专业。我国是有这么一层感知，我自己这十几年下来就在这两个领域一直在做，房地产企业很多的争议，恰恰反映了问题，国际上也有走的商业地产的路线，他的价值都看的到，凯德是大国企，新加坡主流的房企是一股独大的。PE和VC行业对房地产基金有很大的影响，外资基金我们在座有几位，现在始终没有成为中国房地产基金的主流，进出问题还是挺多的，金融背景为主的人士发起的，再有专业人士，这种模式长期我非常看好，我认为这是长期来看是最主流的方式，短期看你会碰到一些问题，在资金的来源上，像专业人士发起的，站在专业的管理角度来说，管理的制度管理的水平是最强的，应该代表未来，可能在段中期还会碰到问题，我自己感觉主流的一个方面还是专业人士的结合，而非是专业认识与金融机构挂钩，两个结合才能解决好问题。

　　再一块是团队，总的考量，我觉得还是金融和地产的结合，其中以金融为主，辅助其他的专业人士，类似造价所评估所，类似律师、会计师，像配套的这样一些相关的人士，切块分割的要求，之间还是有边界的，除了专业之外，基金还是需要很强的资源背景，需要有很强的克服困难能力。

　　另外一个因素融资通道，对非金融发起，我觉得可选择的东西还比较多，我们之前做了系统的梳理，这个模式始终还是比较重要的一块。像保险资金、现在的商业地产都是可以投的，只不过深度的认同，像信托的基金的结合也是不错的形式，像QFII像类似重庆，像上海，其他的个别地区，中央级的，地方级的，这样结合好还是有比较好的路径，职务的难度比较高，我们也要说对方不成熟，我们成熟了没用，还是需要一定的时间的积淀，随着业绩的提升这一方面一定是我们的主流。只要走出这条路基金的真正的独立的成熟的基金。

　　投资能力是非常关键的一块，资产管理能力才是真正考验我们的一块，一个项目的投资可能只是一个点，这几年中可以保证风险控制的住，收益能衡量不错，这是需要很深的对地产的认知，同时需要配备很强的人跟的上，大的方面还是预见风险、管理风险、控制风险。我们这项工作做了几年，大概有70几类，细化更多。管理风险有风险管控的措施，在整个的基金的中途管配，整个的全过程风险意识贯穿其中，控制风险出了问题及时的做调整，房地产的关节和PE、VC差距太大了，如果没有事先的预案很困难。

　　资产管理风险的评估也是原来的标准，在投资前系统做好准备的，这种准备没有的话，从基金角度很难进行投资。

　　总结一点专业的投资能力，使我们能有稳健的回报，形成稳定的打造我们的品牌，回归投资人，钱汹涌澎湃跟着我们而来，谢谢大家。