陈淮：中国房地产的需求前置后错

　　新浪财经讯  2011年12月19日，亚洲财富论坛第四届(中国)年会在北京召开，本届年会的主题是“转变中的亚洲发展”。图为中国城乡建设经济研究所所长陈淮。

　　陈淮：谢谢大家！谢谢主办方，首先声明我跟主办方说过了，我的身份是中国城乡建设经济研究所的所长，我已经不担任建设部政策研究中心主任，我从不使用这个身份，我不喜欢非把学者身份跟政府挂上钩。我们今天是亚洲财富论坛，亚洲进入21世纪第二个十年以后，面临多事的时代，刚才有个年轻的美女记者问我亚洲和世界的关系，我们从这个问题开头。

　　我们中国和其他国家一样，进入21世纪以后第二个十年，我们面对的是并不熟悉的具有很多特点的外部环境，第一，中国经济发展已经引起全世界很多人的警觉和猜想。我们没有遇到过这样多的不信任的眼光，这是我们面对需要谨慎对待的。当前关于中国威胁论的说法并不仅仅是美国等西方发达国家的声音，也包括最贫穷落后的非洲国家，也包括与我们同处同一个水平线上的新兴经济体。比如中国正在抢全世界的饭碗，比如中国正在耗光全世界的资源，比如中国正在非洲推行新殖民主义，比如中国正在亚洲谋取霸权等诸多问题。这是我们经济发展与外部关系协调中所必须正视，必须努力调整的一方面。

　　第二，进入21世纪第二个十年，我们面对的国际竞争和此前不一样的地方在于，我们真正面对世界的货币政策。我们之前没有碰到过一个国家滥发货币导致中国输入型通胀，我们以前寻求的招商引资，我们欠别人的钱怎么还，我们面对的是借给别人的钱能不能要回来，怎么应对蜂拥而来的那么多国家跟中国借钱的事。

　　第三，全世界面临资源争夺战，大国之间充分瓜分世界格局。我们听到的地缘政治紧张的问题，某些国家政权更迭问题，局部战争的问题，其实都和争夺石油战略性资源密切相关。

　　年轻记者问我的问题，我说今天你听到什么消息了吗？他没有回答出来，今天伊朗威胁说，如果西方继续对伊朗做出不利的举动，他将封锁波斯湾。大家知道这对全球的石油市场的影响有多大。以及北非西亚局势动荡，实际上影响的也是全球的石油业。我们面对的是一个此前，我们没有遇到过的外部形式，希望我们这个论坛开一个好头，不要老是坐在家里自说自话，我们中国要怎么发展，我们怎么达到什么目标。你想达到这些想法都非常好，但是你和这个系统、和这个环境是否适应？进化论有一句话是“优胜劣汰”，比优胜劣汰更重要的是“适者生存”。

　　这是第一层意思。

　　第二层意思，主办方给我指定了一个题目——房地产业如何升级。我们简单的说中国在十年前曾有过快速扩张发展期的房地产业面对着不可避免的结构产业升级，甚至可以说非常残酷的行业内的洗牌。我们在过去几年中听到了很多房地产调控的政策，恰好说明的是这个产业的发展过程中影响其生死的主要是政府的行为、政府的作为。如果前十年，他们面对的几乎没有需求者、消费者、老百姓的竞争，没有同行业的你死我活，只是和政府博弈的话，他高中还没毕业。你上高中的时候与谁做斗争？主要跟爹妈做斗争，不要早恋，回家以后不要看电视，不让我上网吧，不让我跟女同学聊天。等你走到社会上的时候，你才知道，那还不是你面对最严酷的约束，远远不是，我们房地产业也同样。

　　进入第二个十年的时候首先得升级，从依靠于政策来实现产业发展，这个时代过了，简单说。过度宽松，过度低廉价格的时代一去不复返了，不要觉得今天是最严厉的宏观调控政策。今天为止最依赖于信贷政策的房地产业所面对的仍然是老百姓城乡居民储蓄存款的严重的负利率时代，是中国到2010年底城乡居民存款储蓄30万亿，2011年应该远远高于此，30万亿的负利率，中国城乡居民要承担资产缩水的代价来支撑着依赖信贷规模过大的房地产业，也有国民经济的货币政策，谁承担代价？这个时代永远不会这样。第一，过度宽松和过度低廉货币供给的时代没有了。第二，依赖于价格不断上涨存活的时代过去了。我们在座有很多并非来自房地产业或制造业，制造业过去的生存和今后的发展没有是谁指望价格上涨才活着的，而是通过改进技术、扩大规模、加强管理、优化成本来活着和发展下去。如果任何一个产业是依靠于明天比今天卖得贵才有机会，无异于一个被套的新股民。任何一个产业要指望自己的产品不断上涨才能存活，这个想法肯定是无法长久的。第三，依靠于恐慌性的需求，依靠于过度占有资源的需求，依靠于为卖而买的需求支撑的关系时代过去了。为什么有投机性、投资性需求的道理很多，其中一个是因为短缺。很多人不满于政府要限购，限购还是限别的？不一定。但是限制过度占有资源的需求，限制那些不是为了住，而是为了低价买进，更高价格卖出的需求，限制那些恐慌性的需求，我想是符合社会长远利益、公共利益和大多数老百姓利益的。

　　房地产的需求，有一个重要特点。什么特点呢？它可以前置后错，前置后错的时间大概3—5年，吃饭是不能前置后错的。房地产可以，三年前的需求推迟到今年实现很正常。由于更多的需求集中在今年实现，价格就发生了波动，三年后、五年后的需求也被迫的提前加入到今年，导致了供和求时间分布上的暴起暴跌，这的确成为推动房价变化的非理性的因素。我们指望未来需求提前释放，把无力承担风险的需求释放到市场中来，让多少拥有一些资源为卖而买的投机性需求，肆无忌惮对有限的资源进行掠夺的时代过去了。你指望于没有竞争，只能摆平银行行长、土地规划局长就能做生意，就能赚钱的时代过去了，你得面对优胜劣汰的时代，这就是升级，这个升级是残酷的、血腥的。中国房地产业和中国规划还有20年的辉煌期，某媒体说房价还要涨20年，真有联想性的，人类失去联想，世界将会怎样。

　　开发商别认为这20年将成长无忧。80年代末到90年初初，那个时候丈母娘的需求是彩电、冰箱，买家电要走关系、开条子，也涌现了一大批优秀的厂家和品牌，当时生产彩电要有轻工业部的定点批准。到了10年之后，2001年，中国爆发了彩电价格大战，2001年的时候，中国彩电生产能力是4700万台，当年销量不超过2100万台，人们认为中国彩电市场全面饱和，中国彩电业将全军覆没。我现在将给大家说，2010年中国生产了1.17亿台彩电还都卖出去了，不是2100，也不是4700。令我们感叹的是那些名牌产品、名牌企业几乎是不存在了，北京的牡丹牌电视机、上海的双鹿冰箱、水仙牌洗衣机，它是第一个被逐出中国市场的。这并没有妨碍我们家电业的辉煌，并没有妨碍中国成为世界第一的家电大国，不管白家电、黑家电，大家电、小家电，我们的产量世界第一。政府重点培育的企业死了，当时政府连户口都不给报的黑孩子成为世界家电企业。升级不仅仅包括企业内部的优胜劣汰，还包括资源向优质企业的集中，还包括大企业在行业中所占比重的提高，还包括行业技术研发能力，以及高科技技术采用能力不断提高，还包括在节能省地、在环境友好上做出创新，还有在中国城市化、结构调整中选准时间。

　　我们第二个和第三个十年，中国城市化和住房建设的主战场已经不是开奥运会的北京、开世博会的上海，而是二三线城市，以县级城市代表的中小城市。

　　以上仅供大家参考，谢谢大家！