房产税几时敲您的门

　　

　　

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　　■本报记者 何春雷

　　核心提示

　　国务院近日批转的国家发改委 《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》明确，今年适时扩大房产税试点范围。一段时间以来，有关北京、广州、深圳等城市将成为第二批房产税试点城市的猜测由此引发。房产税试点在上海、重庆推行一年，两地房地产市场生了哪些变化？这两个城市试点提供了哪些借鉴？哪些城市将最有可能成为下一批试点城市？

　　财政部财政科学研究所所长贾康表示，房产税试点进一步推进的大方向已经明确，一线大城市，以及二、三线城市，都不排除实施房产税的可能。

　　收不来多少钱

　　去年1月28日，上海、重庆两地同时试点开征房产税，两地房产税征收方案并不相同。重庆面向主城9区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地户籍居民在重庆购第二套房征收房产税，其税率为0.5%至1.2%。家庭别墅面积在180平方米以下，或者新购高档住房面积在100平方米以下的免征房产税。上海面向增量房征收，征收对象为本地户籍、新购且属于家庭第二套以上及新购房的外地户籍购房者，税率分为0.4%和0.6%两类。上海居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积）人均不超过60平方米的，其新购的住房暂免征房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按规定计算征收房产税。

　　据重庆市财政局日前发布的数据，重庆试点一年来，应纳税住房为8791套，建筑面积达215.1万平方米，征收率达90%以上，已征收的房产税总额约1亿元。少部分没有缴税的房屋，主要是因为“房产证没办结、存在产权纠纷或是暂未联系到业主”。去年重庆财政收入超过2900亿元，1亿元房产税征收总额，对重庆财政收入的贡献微乎其微。去年一年间，上海市房产税征收总额多少，目前尚无官方数据公布。

　　复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰教授认为，沪、渝两地的房产税试点方案，进一步健全了地方税体系，对于调节住房需求起到了一定但有限的作用，而在调解收入分配和土地集约利用方面的作用，暂时还没有得到明显的体现。“上海和重庆的房产税，实质只是房产消费特别税，力度有限，涉及面非常小，这主要是基于使试点顺利起动而不会造成太大市场波动和社会震动的稳妥考虑。毕竟是试点，需要先易后难，总结经验教训后，才能稳步前进。”陈杰向记者表示。

　　财政部财科所所长贾康则认为，对房产税试点效果的评判，不能仅仅基于税收征收总额的表面。因为，在上海、重庆这样的地区搞房产税试点，最重要的任务还不是筹集税收，而是意在调节市场，影响人们的住房消费。房产税是按年可持续征收的，不要急于根据目前试点情况判断税收征收额的多少，而是要看到未来房产税的财源支柱属性将会逐渐显现。

　　冲击购房人心理

　　房产税试点一年对房地产市场调控效果如何，搜房网曾经对上海购房者进行调查，结果显示，有41.67%的受访者认为效果不好，只有8.3%的受访者认为效果好。“我身边就有人交房产税，但是对他们来说，缴的金额很小，还不如物业费多，所以我认为征收房产税对上海房价影响不大。”上海市民刘先生对记者表示。

　　尽管对房价影响有限，但是就在各方对房产税实施效果感受各异之际，房地产市场开始迎来深度调整。上海市统计局今年2月24日发布数据显示，去年商品房销售额2568亿元，比上年下降13.2%。其中，商品住宅销售额1981.91亿元，下降17.3%。全年存量房成交过户面积1398.67万平方米，比上年下降28.9%。统计数据也显示，截至2011年11月30日，重庆主城区建筑面积100平方米以下的住房上市量占总上市量的54.2%，与上年同比增加17.8%。同时，大户型住房的供应量则明显下降。

　　不过，业内人士普遍认为，房地产市场出现的调整，是整个宏观经济走势，以及限购、限贷等房地产调控大背景发挥的决定性作用。

　　陈杰教授认为，房产税对购房者心理的影响更应该从长远来看。陈杰以一个上海三口之家新购一套200平方米售价为400万元的住房为例，来计算需要缴纳的房产税。因为是三口之家，按照规定180平方米的免税额，则交费面积只有20平方米，去年应缴房产税额不到1200元。

　　“对于买得起总价400万元住房的家庭而言，这个负担微不足道。不过，对于房产税的承受者，目前的税率，尽管对其直接的财务影响或不大，但对其心理上的安全感会有很大冲击。因为房产税是年年交，而且随市值浮动，即使现在房产税可能只有几万元甚至几千元，但日后很难预测。”陈杰说。

　　存量房应计税

　　上海房产税政策规定，外地户籍购房者新购商品住房全额计征房产税，而上海本地户籍居民购买首套住房免收房产税。重庆也规定，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房计征房产税。

　　对于试点开始日之前购买的存量高档住房征税与否问题，上海的方案是不征税，重庆也只对极少数别墅征税。很多人对此提出质疑，同“房”不同税，囤房几套甚至几十套的都没事，新购哪怕一套反而征税。

　　对此，陈杰认为，重庆、上海都考虑到了首套普通消费性购房者的利益，老百姓的普通消费性购房不会受到房产税政策的困扰，合理的住房消费仍然受到保护与鼓励。这样的政策容易受到支持，也符合住房领域鼓励自住需求、反对投资需求的政策引导。但由于只管新购，对存量房不征税，调节财富分配的功能基本落空，对囤房的打击相对有限，可以增加的税源也较少，土地利用格局基本难以发生大的变动。

　　大方向已明确

　　国家发改委日前发布的《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》提出，今年适时扩大房产税试点范围。

　　众多猜测由此引发。有媒体报道称，北京正着手准备试点房产税政策。对此，3月27日，北京市住房城乡建设委员会在官方博客上就此回应称，该市尚无试点房产税的安排，基础性的准备工作也只是房地产市场管理的日常工作。北京是否会纳入及何时纳入扩大试点范围，还需要根据国家的统一部署和安排确定。

　　也有传言广东将开征房产税，并且是对保有环节的住房征收房产税。4月11日，记者致电广东省国家税务局办公室，办公室负责人对记者表示：“房产税试点都是按照国家统一部署执行的，目前广东全省范围内还没有收到要求试点房产税的通知。”

　　财政部财政科学研究所所长贾康表示，房产税试点进一步推进的大方向已经明确，有关部门将会在总结上海、重庆两地试点经验的基础上，讨论和决定下一步扩大试点的方案。贾康预判，类似广州、南京一类的一线大城市，以及一些中西部的二、三线城市，都不排除跟进房产税实施的可能。