如何让公租房热起来

　　

　　

　　谢正军／图

　　背景

　　随着我国住房保障制度的逐渐完善，作为 “十二五”期间我国保障房的主力品种，各地公租房正逐渐从建设转为供应。但日前有包括新华社在内的多家媒体报道，虽然有大量对公租房有迫切需求的消费者在翘首以待，但在一些城市，公租房却遭遇了出租难的问题，大量装修完备、功能齐全的公租房“有人喝彩，无人应租”。如上海首批两个市筹公租房项目“试水”入市后，其首期申请率仅为4成；武汉市首批公租房启用20多天，只有3成房屋住了人，7成房源无人问津。根据媒体报道，公租房之所以遇冷，主要有三个原因：一是租金过高，与市场价相比缺乏优势；二是往往处于距离遥远、交通不便的区域；三是资质门槛高，一些人想租却没有资格。公租房如何才能由冷转热，亟待管理者厘清其属性，并转换开发思路与调整相关政策。

　　受制因素多

　　北京市房地产协会副秘书长 陈志

　　

　　公租房现在确实有很多不完美的地方，这缘于现实条件的限制。我国刚刚开始发展公租房，很多问题需要在后续的发展中改进，不能指望一下子就完美解决所有问题。

　　按照目前的公租房开发规模和模式，政府需要承担很大的开发成本。拆迁要钱，建设要钱，钱从哪里来？还不是纳税人缴纳的税款。但是政府的钱不可能全部都拿来开发公租房或者保障房，如果又要房租便宜，又要靠近市区，交通便利，设施完善，这样的公租房数量还要多，这是目前财政难以承担的。所以决策者只有在财政可承担的范围内，在公租房的便利、租金数额、设施完备之间做个平衡。

　　在目前收入差距较大，收入分层次的前提下，住房消费必然也分层次。改变住房条件差距的根本途径是减少收入差距，但这个过程不是一蹴而就的，需要一个漫长的过程。包括公租房在内的保障性住房，实际上是在为减少收入差距，提高居民收入争取时间，使得收入较低的人群在这个过程中也能住上房子，但无法让公租房以及其他保障性住房能和高档商品房一样完美。

　　首先需要明白的是，对公租房的期望值不能过高。此外，可以探索其他的住房保障方式，比如向符合条件的家庭提供住房补贴，让他们去市场上租自己满意的房子，这样就能盘活存量房，稀释对政府提供公租房的需求。

　　突出公益性

　　北京大学经济学院副院长 崔建华

　　

　　公租房作为我国目前住房保障体系中的重要一环，在政策设计上应该突出其保障属性和公益属性，目前的一些政策有待改进。比如在公租房房租的确定上，目前是要求略低于市场价格，这涉及到作为参照的市场价格是不是合理，因为即使在同一区域，不同小区、新旧房子的价格也相差甚远，不同区域房子的租金相差更大，比如靠近某个著名小学、中学的房子，租金就会很高。那么在选取参照租金时，不同小区的比例是多少？如果选取的参照租金中高房租小区比例高，那么得出的市场租金也会偏高，反之就会偏低。所以这个计算模型必须科学合理。

　　考虑公租房的公益属性，还不能仅仅考虑市场租金，必须考虑目标租赁群体的实际收入。公租房的目标租赁人群应该是那些不符合廉租房租赁条件，又买不起商品房的夹心层，并优先解决他们中收入偏低者的居住需求。所以在制定公租房房租时，也应考虑到他们的实际收入和对房租的承受能力。

　　在对公租房地点的选择上应该考虑到公益与保障性的要求。公租房所要保障的较低收入人群，他们更依赖公共出行方式，这是在制定公租房政策时必须考虑的现实问题。因此应该将公租房配建到靠近地铁或者其他方便出行的区域。不一定要紧挨地铁，临近地铁的其他区域都可供选择，但不应该让公租房离地铁、公交线过远。

　　盘活存量房

　　我爱我家房地产经纪公司副总经理 胡景晖

　　目前出现的公租房遇冷现象，原因之一就是租金过高，之所以租金过高，其实早有预兆。在公租房开发政策上，依然延续了由政府大包大揽的传统习惯。公租房的建设需要政府大量投入，而以目前的建设量，很多地方政府拿不出这么多钱，只好采用让社会资金进入的方式，或者委托开发商进行开发。社会资金投入的话，必然会要求回报，那么租金就不可能订得太低。

　　如何在政府可承担的财政压力范围内，让消费者租到便宜又便捷的公租房呢？办法之一是盘活目前市场上大量的存量房。贵阳市的公租房开发，采用的是当地的一家大型住房租赁企业和政府合办“房屋银行”的模式，就是让存量房的房主将自己的房子存入“房屋银行”，委托“房屋银行”出租。政府负责审查申请租房者的资质，租赁企业负责向符合资质者提供合适的房源。由于房主将房子委托给政府，有政府信誉担保，不用担心房租收不上来，所以在签订协议时，租金会比市场价低10%左右。而后，政府根据市场租金，拿出租金的20%-30%作为补贴，降价租给符合条件的租房者。此外，政府再拿出相当于租金的8%给房产中介公司作为服务费用。这样一来，一套公租房的租金相比市场价要低30%-40%。而且由于是存量房，大多数位于市区，交通生活都很方便。对于政府来说，它要做的只是拿出相当于市场租金30%的补贴以及给中介公司的8%的服务费，其所需要的资金远远少于从无到有建设公租房，财政压力也少得多。这样租户租到了便宜的房子，政府也花小钱办了大事。

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　　租金到底贵不贵

　　

　　北京目前交通最便捷的公租房项目远洋沁山水，租金为每平方米41元，略低于当地市场租赁房每平方米49元的水平。远洋沁山水适合一个人居住的公租房最小户型为47平方米，合计租金为1927元。适合三口之家的两居室为68平方米，租金为2788元（市场租金约为3300元）。而北京职工2011年平均工资56061元，算下来每个月为4672元，除去社保费、住房公积金等，能拿到手的实际收入要低于4672元。

　　根据胡景晖等房产租赁专家的建议，一般来说，房租不应该超过租房者月收入的一半，最好不超过三分之一。如此看来，不管是适合一个人居住，还是三口之家居住的公租房的房租，似乎都在较为合适的承受范围内。

　　但现实不会如此理想化，三口之家的开支负担多，其房租承受能力实际上要低于两口之家。而且，需要租房的人群大多数人收入偏低，可能低于平均职工工资。此外，目前在市场上租赁房屋，其家具甚至物业费、采暖费大多数由房东承担，但租住公租房则需要由自己承担。

　　此外，根据北京市的住房保障政策，租住公租房且符合条件的住户可以额外得到房租补贴，最高可达90%，但其对收入有较为严格的要求。以底线（补贴租金10%）为例，其要求是“人均月收入在1800元(不含)以上2400元(含)以下的其他家庭，租金补贴建筑面积为60平米”，而满足补贴条件所规定收入的家庭，若要租住远洋沁山水的两居室，自己要承担的房租也已经超过了月收入的50%。

　　微话集锦

　　@陈宝存：租售比500:1的城市，社会资金建设公租房不可能盈利。而现阶段用土地出让金余额、试图用公积金余额等等建设公租房，基本也是肉包子打狗——一去难回。大建公租房应该是没有算细账，没有根据目前租赁市场的实际情况的决策。运用欧美租售比数据，不清楚中国真实的租售比因由，市场势必不接受。···········

　　@花心美猴王：经适房符合条件的买不起，买得起的又被限购了；公租房想租的嫌太远，不嫌远的又太贵。当初制定保障房政策的时候到底是如何定位保障房的？···········

　　@复旦陈杰：下午去上海第一个公租房项目——新江湾尚景园调研，签约现场访谈。首批公租房确实遇冷，存在一些问题如地段偏远、配套不足、租金偏高、门槛过严等，制约了公众对公租房的兴趣。但与杨浦区公租房公司负责人访谈了半个多小时后，他们还是蛮有信心的，我坚信公租房这条路是对的，要坚持走下去···········

　　@联港幸福湾：住房保障方式将越来越多地过渡到以货币补助、以无产权的租赁型保障房为主。公租房应引导社会租赁巿场，门槛应降低，择地应考虑出行，必要时设立租金补贴。···········

　　@Nicole-QingQing：公租房的租金已经超过工资加奖金的一半，还有专家说这是为了避免转租者有利可图。于是所有的“利”都集中到了政府手中。于是乎，大家都公平了。

　　话题延伸

　　公租房遇冷谁尴尬

　　■夏广安

　　一边是火热开建，一边是冷清空置。近日不断有消息传出，在公租房建设热潮中，部分地方如南京、上海、武汉等热点城市，公租房项目遇冷，面临少人问津的尴尬。记者了解到，位置偏远、价格偏高、申请标准较严等是一些地方公租房项目受冷落的主要原因 （据4月20日《经济参考报》报道）。

　　每年六七月份，随着大学生毕业季的到来，租房市场都异常繁荣。为尽量降低生活成本，多数应届毕业生都只能选择牺牲隐私寻求合租，一间三室一厅的房子住10来个人并不少见，男女混住也习以为常，更有甚者只能租到一个床位。北京、上海、南京等城市不乏蜗居、蚁族现象，希望拥有自己独立空间的租客大有人在，而政府投入巨大人力、物力、财力建设的公租房却频频遇冷，究竟让谁尴尬？

　　建设公租房，主要是为解决新就业职工等夹心层群体的住房困难，也是我国房地产调控的主要手段之一。目前，虽然我国的房地产调控取得了一定成效，但商品房房价依然高企，远未降至合理区间，买房还只是普通工薪阶层的一个不切实际的梦想。而公租房虽属于保障房，却实行市场化运作，其租赁价格与市场价相比不分伯仲。与此同时，为降低土地成本，减少财政支出，一些城市在规划时多将公租房建在市中心之外，无形中也增加了人们的出行成本。再加上其繁琐的申请流程、较高的申请门槛，即便有租房需求，很多人也只能望而却步。公租房少人问津，一方面不利于房地产调控，不足以对遥遥直上的商品房价构成冲击，不利于挤压房产泡沫、促使房价合理回归；另一方面也说明一些城市只是将建设公租房当作“政绩”来完成，只建不管，缺少合理规划，并没有把它当作一项民生工程来对待。

　　实际上，建设公租房之初，政府就该对申请对象仔细调研，应尽量建在交通、学校、超市等配套设施相对完善的地段。如今建成的公租房多统一装修，可“拎包入住”。对租房者来说，虽然住房条件有所改善，但房子本身才是最重要的，采用的精装修只能是徒增“租房成本”。公租房既然是为了满足中低收入群体的需求，就不该只是“看上去很美”，而成为政府的炫耀工具。

　　一方面是租房的刚性需求，另一方面是公租房的空置遇冷，已经说明实行市场化运作的公租房，若不加以改善则很可能遭到淘汰。原为节省财政开支将公租房建至 “荒郊野外”，如今建成后少人问津，已然造成了资源的极大浪费。这应该让一些城市有所警醒。公租房的建设应当有所改进，必须切实满足中低收入群体的住房需求，否则，公租房就可能成为“空置房”。（本组报道由本报记者任震宇采写）