60岁后房养人可行吗

　　

　　■田 方

　　南京市民政局下发 《南京市老龄事业发展第十二个五年规划》，在养老保障方面，鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金部门建立公益性中介机构，开展“以房养老”试点业务，使老年人基本生活有切实可靠的收入保障，不断提高老年人的生活质量（据4月24日《现代快报》报道）。

　　有人用“60岁前人养房，60岁后房养人”这句话，形象而生动地描绘“以房养老”。许多美国人会在退休前10年左右为养老买房子，将富余部分出租。美国政府和一些金融机构还推出“以房养老”的“倒按揭”贷款，对象为62岁以上的老年人。在加拿大，超过62岁的老人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万到30万加元之间，房产主权不变，可以一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款。除了美国、加拿大之外，新加坡、日本也是实施住房养老模式比较成功的国家。

　　截至2011年年底，我国60岁以上老年人口达到1.85亿，占总人口的13.7%。如何养老已成为家庭、社会与政府共同面对的难题。那么，在欧美国家盛行 30多年的 “以房养老”模式，真的靠谱吗？

　　其实，早在2006年，全国政协委员、时任建设部科学技术司司长的赖明就建议对“住房养老”成立课题组进行调研，选择大城市做试点，等到运作成熟后向全国推广。民政部近日表示，鼓励各地探索“以房养老”等养老新模式。但是，说易行难。上海市公积金管理中心在2006年曾试推过“以房养老”模式，但由于长期乏人问津，最后不得不停办该业务。

　　笔者以为，“以房养老”只是个梦想而已。首先，住宅用地的使用年限一般只有70年，《物权法》虽规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但按照《城市房地产管理法》中的规定，“自动”并不意味着无偿，还得“依照规定支付土地使用权出让金”。其次，除了法律、法规上存在诸多问题外，“以房养老”的最大阻力，主要是房地产市场畸形，只有当房地产的价格能够真实反映房地产的价值时，“以房养老”才能成为未来养老的一个较好选择。第三，按照国人传统的观点，一辈子好不容易还完按揭，老了还要跟银行“倒按揭”过活，叫人情何以堪？

　　在我国公共财政无力兜底所有养老问题的情况下，“以房养老”不啻为解决养老难题的积极补充。但笔者以为，“以房养老”可以作为养老的一种补充形式，但作为主要方式不可取。事实上，在任何国家任何时候，“以房养老”只是养老体制的 “补充答案”，而非 “标准答案”。同时，运作“以房养老”模式需要一个成熟稳定的市场，而不是一个需要政府经常调控的市场。一些发达国家之所以能推行多年“以房养老”，并已成为老年人养老的重要和常规模式之一，与其有完善的金融贷款、担保机制、资产评估等机构及个人的信用系统完善健全有关。