违约开发商自印代金券打发业主

　　图：青岛胶州凯凯香港城楼盘一角

　　■本报记者 王照重 文/摄

　　“凯凯香港城”是山东省青岛市下辖胶州市的一个楼盘，曾自称为“胶州市十大重点工程”、“半岛十大最具投资潜力楼盘”，从2003年开始对外发售，1800多套房源基本售完。4月下旬，凯凯香港城多位业主向本报山东记者站反映，开发商当初承诺2005年7月底交房，近7年过去了，可到今天还没有兑现，大多数楼房尚未通过竣工验收，“如今楼盘内杂草丛生，荒芜一片”。近日，记者就此赴青岛进行了调查采访。

　　交房日已过去7年

　　

　　4月24日，记者见到了凯凯香港城部分业主代表。业主朱女士告诉记者，该楼盘2003年底对外打广告，宣称其是“胶州市十大重点工程”、“半岛十大最具投资潜力楼盘”、“中国北方最大CEPA港澳商品批发中心”，这些噱头吸引了不少购房者的眼球。据了解，购房者多数来自青岛市区和胶州市，也有部分来自黑龙江、吉林、辽宁和内蒙古等省区，他们当时与开发商青岛胶州湾凯凯置业有限公司签订了《内部认购合同》。

　　青岛市民房先生称，2004年8月，他在凯凯香港城预购了一套60余平方米的房屋，由于当时他和老伴年事已高，不能办理房产抵押贷款，只能将14万元积蓄一次性全部付清了房款。购房合同约定，2005年7月31日交房。“没想到交房日期过了快7年了，我和老伴都七十多岁了，真不知道能不能等到收房的那天啊”。

　　预售许可证早产

　　

　　事实上，发现预售许可证“早产”就曾经让不少业主预感到事情可能不妙。

　　业主崔女士向记者提供的2005年3月7日与开发商签订的《商品房买卖合同》上显示，其所购买的为“预售商品房”，批准机关为“胶州市房产管理中心”，预售许可证编号为“青胶房注字第20050008号”，商品房外销许可证编号为“青房（外）胶注字20050001号”。而2005年3月，另一位业主张先生在凯凯香港城售楼处拍摄的该楼盘预售许可证照片显示，其发证时间“2006年5月19日”。

　　2006年核发的证，怎么会在2005年提前颁发？记者就此采访了胶州市房产管理局，被告知，凯凯香港城是胶州市三里河街道办事处（记者注：此前叫南关街道办事处）招商引资来的项目，凡涉及该项目的问题均由该办事处负责解释和处理。4月25日下午，记者来到三里河街道办事处拟就相关事宜进行采访，无果。

　　对于记者采访不成的结果，业主们并不感到惊奇。业主陈女士告诉记者，7年来，业主们多次向胶州市政府多个部门反映，都没有结果。业主张先生告诉记者，凯凯香港城作为该市招商引资项目，好多手续都是“先上车后买票”，边施工边补办的。后来，由于业主们多次到胶州市政府上访，最终胶州市房产管理局撤销并收回了编号为“20050008号”的预售许可证，等开发商补齐手续后，又重新发证。

　　张先生的说法，记者在其2011年12月与开发商补签的在胶州市房产管理局备案的制式合同——《青岛市商品房预售合同》上得到了印证，此时的预售许可证编号已经变为“20090049”。

　　多栋楼未通过验收

　　

　　4月25日，在业主的引领下，记者赶到了占地面积560亩、总建筑面积43万平方米的凯凯香港城。记者看到，售楼处大门紧锁，透过玻璃可以看到里面凌乱不堪，四处散落着沙盘的散件。记者走进楼盘内转了两圈，看到楼前楼后野草丛生，有的居民楼门口还堆放着建筑垃圾，期间没遇见一位业主。

　　在售楼处后面的一幢楼内，记者遇到了青岛胶州湾凯凯置业有限公司该项目负责人丁女士。说起7年未交房的原因，丁女士表示，主要原因不是由开发商造成的。作为招商引资项目，胶州市政府和开发商一开始签有协议，约定以9万元/亩的优惠价格出让该项目土地，但后来地价涨到35万元/亩，开发商有钱也不敢再投了，最终导致停工，延误了交房日期。

　　记者问，开发商在施工、售楼时，证件是否齐全？丁女士坦言证件不全，但是施工和售楼的行为都是当地政府允许的，后来各种证件也补齐了。2010年1月31日前，开发商通知业主于当日收房，因此违约金的赔付截止日期也设定那一天。目前，该项目大部分住宅楼都已通过竣工验收，业主可以收房拿钥匙了。

　　对于开发商通知收房的说法，记者采访了7位业主，有的表示不知情，有的表示接到过通知，但因为房屋未通过竣工验收，达不到收房的条件。4月25日下午，记者从胶州市房产管理局查询得知，凯凯香港城共33栋楼，截至当天，该项目只有1号、10号、21号、28号、30号和31号楼通过房产质量综合验收，其余楼房均未通过竣工验收，不符合交房条件。

　　违约金变成代金券

　　

　　记者了解到，也有少数业主无奈接受开发商提出的违约金赔偿条件，去领违约金时，拿到的却是开发商自己印制的代金券。

　　业主陈女士告诉记者，由于凯凯香港城出现了种种问题，当地不少银行不愿意为该楼盘业主办理按揭贷款。目前，根据预售房网签政策，只有签订制式的《青岛市商品房预售合同》，才可将预购的房屋在房管部门备案。业主若想将所购房产备案，就必须将此前和开发商签订的认购书或购房合同改成上述制式合同。开发商利用业主必须改签合同的机会，强迫业主补齐房款，并接受其自定的违约金赔偿条件。

　　记者看到，业主和开发商签订的认购书或购房合同上都约定，若逾期交房，开发商应按已付购房款每日万分之二的标准向业主赔付违约金。陈女士在改签合同时，开发商答应赔付违约金，但是计算出具体金额后，却给了一张代金券，理由是开发商现在没钱赔，而代金券的使用范围，仅限于再次购买凯凯香港城的房屋。“谁还愿意再在这里购房呢？”陈女士质疑道。

　　采访中记者还了解到，2007年1月，业主吴先生不满开发商迟迟不能交房的行为，向胶州市人民法院提起诉讼，要求开发商退还购房款，并按合同约定支付违约金。法院认为，开发商在未取得预售许可证的前提下，和业主签订的购房合同无效，判定开发商退还购房款，并支付购房款同期银行贷款利息。2007年8月28日，吴先生就拿到了胜诉判决书，可时至今日却没拿回一分钱。

　　编后

　　

　　凯凯香港城的业主为什么落到这步田地，其中一个重要的原因是，相关部门没有尽到监管职责。既然手续不全，为什么让开发商大模大样地施工并公开兜售？违规施工和兜售之时，有关部门是否知情？如果知情而不制止，至少是行政不作为，有关部门必须为此承担责任并付出代价。请不要过分责怪购房人的草率和无知，如果没有诱饵，哪有上当受骗。在房地产“大跃进”的年代，许多纠纷之所以出现并久拖不决，不时闪现出的开发商与地方政府部门 “联姻”的魅影，让业主产生了无穷的遐想。话说白一点，很多房产纠纷之所以攒成了死结，有关监管部门负有不可推卸的责任。解铃还须系铃人。7年了，凯凯香港城的许多业主收房无门，赢了官司又拿不到钱，相关的责任部门却在推三阻四并安然无恙，这对广大业主而言很不公平。我们期待胶州市各相关职能部门能够依法履行职责，督促开发商尽快向业主提供质量合格的房屋，并按合同约定赔付违约金，还业主一个公道。