地价降了 房价降还远吗

　　1~9月全国房价同比上涨9.1% 而住宅楼面地价同比下跌10%

　　如果房价表现的是老百姓对房地产市场的温度，那么，地价体现的是开发商对房地产的热度。记者收集各方数据发现，全国的楼面地价已经同比下降10%。面粉降价了，面包什么时候降价？

　　文\表记者蒋悦飞

　　本报讯 上海易居房地产研究院监测显示，1~9月，全国商品房成交均价同比上涨9.1%，较去年7.5%的全年涨幅明显上升，较1~8月下降1.7个百分点。其中，住宅成交均价同比上涨8.1%，较1~8月下降1.9个百分点。

　　“商品住宅成交均价涨幅有所收窄，但是涨幅仍然偏大。”上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭(微博)表示。

　　不过地价已经实实在在地在跌，跌幅还不小。来自中国指数研究院(微博)的数据显示：今年前三季度全国133个城市住宅用地楼面均价为1417元/平方米，同比下降10.2%。

　　较能反映市场温度的土地溢价也是一步步走低：前三季度成交土地平均溢价率为13.4%，仅为去年同期26.8%的一半。住宅用地前三季度溢价率下降最为迅速，仅为13.7%，而去年同期为31.8%。从趋势上看，还有进一步走低的可能：住宅用地的溢价率从一季度的19.6%下降到三季度的8%，特别是9月份，其溢价率仅为5%，是2009年3月以来的最低水平。

　　京沪穗楼面地价跌两成

　　楼价仍纹丝未动

　　在讨论楼价的时候，老百姓声讨开发商定价过高，而开发商声讨地价太贵导致了楼价降不下来。果真如此吗？就比如现在，地价已经下降，楼价为何迟迟还不见动静？

　　来自中国指数研究院的数据显示，前三季度，京沪广的住宅楼面均价同比下跌高达27%~47%。与此同时，70个大中城市的数据显示，京沪广的房价从7月份以来一直处在零增长状态，仍没有出现下跌。这种僵局何时能打破？

　　降价或从业绩计划

　　实现率低的房企打响

　　广东省房协理事赵卓文表示，2011年发展商的反应比宏观形势慢了半拍，普遍存在着“等(等政策调整)、慢(慎拿地、缓开工、少供应)和看(认为市场回暖是早晚之事，和买家博弈)”的心态。他们宁愿承受15%~20%的年利润，也不愿把房价降低10%。

　　在限购限贷的政策背景下，大部分房地产企业的日子并不好过，不少企业到了9月末，其业绩的实现率仍在60%~70%之间，比如万科、世贸、中海、富力的年度业绩实现率分别为69%、68%、68%、67%。在机构易居克而瑞看来，这类企业最可能是近期及未来市场打折促销的主力军。

　　行业冬天已来临，“短期看，开发商需要快速去库存，增加现金流，否则，难以过冬。”赵卓文表示。

　　相关报道

　　广州楼市限购一周年

　　成交量同比降59% 价格同比下滑5%

　　广州限购令已经落地一年。网易房产数据中心阳光家缘数据显示：2010年9月1日至10月13日广州全市网签成交套数为21576套，均价为12478元/㎡；而2011年9月1日至10月13日广州网签成交套数则暴跌至8833套，均价则基本持平达到11818元/㎡。两相对比，今年成交量与去年成交量同比下降幅度高达59%，价格仅下降5%。

　　数据反映了市场成交量显然受到了“限购令”的打击。但房价5%的均价回落也仅仅是由于结构性交易的影响，从化、增城等郊区楼盘成交比重的提高，促使价格有了轻微的回落。

　　限购令下地产商仍能从容？

　　地产专家韩世同表示，尽管楼市目前看似形成僵局，拐点迟迟不出现，但主动权仍掌握在开发商手中。因为市场上刚性需求及改善性需求的客户依旧较多，开发商可用“以价换量”的策略。

　　那么，限购令还将持续多久？韩世同认为，成交量急速下滑仅仅是调控奏效的第一部曲，政府肯定不会就此放松，否则都将前功尽弃。除非楼市出现像2008年的局面，价量齐跌，跌跌不休时，政府才有可能考虑取消限购政策，否则打击炒房，抑制房价依旧是限购政策存在的必要条件。

　　中原地产项目部总经理黄韬则认为，从趋势上来看，房地产调控政策达到了一定的效果，接下来的市场是以稳定为主。        (蒋悦飞)