万科1月销售5年来首次同比下降 专家称非偶然现象

　　2011年秋季天津房交会上，一处楼盘的限价房受到购房者青睐。 新华社资料图片

　　万科1月销售额五年来首次同比下降，业内人士认为

　　楼市以价换量箭在弦上

　　深圳特区报讯(记者 谭建伟)1月，房地产龙头企业万科销售面积和销售金额双双出现两位数的同比下滑。这是2008年以来，万科开年销售首次同比下降。业内人士认为，这不只是单个企业的偶然表现，其中透露出今年楼市形势空前严峻，预示着以价换量正成为今年房企生存的不二法则。

　　1月万科销售额降幅明显

　　据公告，1月份万科的销售金额为122亿元、销售面积119万平方米，虽然比去年12月分别环比上升一倍左右，但跟去年同期相比仍分别下降39.3%和28.1%，幅度十分明显。

　　万科董事会秘书谭华杰表示，1月份销售环比大幅增长存在一定的特殊因素，主要是因为去年临近年底公司推盘量较大，很大一部分客户虽然在去年12月实现了认购，但未能在年底完成签约，因此这部分金额未在去年12月的业绩中体现，而是在今年1月随着签约完成而计入当月销售。

　　为什么将去年12月相当一部分销售额计入今年1月，仍然出现同比显著下滑？万科公司昨天回应称，单家公司的单月销售数据，很难做到均匀分布，因各种偶然因素影响而出现较大波动是常见的。过去几年中，即使在整体销售大幅增长的年份，万科也出现过单月销售面积和金额同比下降的情况。今年1月签约销售同比下降，主要是因为去年基数过高。2011年1月万科签约销售额超过200亿元，不仅是万科的历史记录，也是全行业单家公司单月销售的历史记录。和历年1月相比，今年1月的数据还是比较高的。不过，“市场整体成交放缓当然是影响销售的一个因素。”

　　世联地产首席分析师王海斌说，去年三季度开始，市场看涨房价的预期发生逆转。预期房价下跌的购房者比例首超上涨比例。2011年第四季度，预期房价下跌者的比例为67%，是前三季度的两倍。而即使在国际金融危机爆发的2008年，大部分购房者也未改变看涨房价的预期。这样的新背景下，2012年初楼市出现2008年以来的低谷也就不足为怪了。这也意味着万科开年销售出现五年来的首次同比下滑，与楼市大气候是分不开的。

　　楼市将走向以价换量

　　“2012年，楼市成交量可能不会太悲观，这有一个前提，那就是房企看清市场预期已经转变的大势，主动、尽快拉开以价换量的序幕。内地郑州、长沙等多个城市近期已经出现了这样的迹象。”王海斌表示，今年房企以价换量的格局已经明确，但是动作太慢的房企可能降价也换不来量。

　　调查显示，2011年第四季度，全国高达83.4%的购房者认为当前房价不能接受，而房企实际降价行为偏少，致使双方针对房价问题的矛盾进一步激化。

　　世联地产关于全国28市万名购房者的一份最新调查表明，购房者期望降价的幅度主要集中在“30%以上”。中原地产的预测不约而同：2012年，在政策维持稳定的前提下，深圳房价相比目前将有三成的下跌。

　　深圳楼市节后回升乏力

　　日均成交不足去年三成

　　深圳特区报讯(记者 谭建伟)业界期待的春节后楼市迅速回暖情形没有出现。市规划国土委数据显示，上周，深圳新房成交169套，日均仅24套，只有去年日均成交量88套的27%。

　　据观察，上周，罗湖依然维持零成交状态，其他各区开始恢复成交，但成交情况不乐观，盐田仅成交1套，福田、南山、龙岗、宝安的成交套数均在两位数，产生最高成交量的龙岗也只成交70套。成交价格方面，全周均价为19231.8元／平方米，环比下跌了8.7%，房价延续春节前的下行走势。

　　据深圳中原地产的监测，上周，深圳二手房成交199套，成交面积为1.87万平方米。各区的二手房成交有所回升，但各区的成交套数仅为两位数，盐田的成交量最大，也不过72套。周成交均价为25091.7元／平方米，比春节前一周上涨了14.6%。主要是因为南山华侨城豪宅区的名城3期成交，拉高了成交均价。

　　业内人士认为，春节的惯性影响依旧存在，且2011年限价令已经到期，后续政策尚未出台，不少开发商和购房者都在观望，这是导致楼市成交深陷低迷的一大因素。预计后市市场会逐渐复苏，但速度将会很慢，价格将继续走低。

　　去年深圳13个片区二手房价跌逾10%

　　坂田跌二成领跌全市

　　深圳特区报讯 (记者 谭建伟)据中原地产昨天发布的最新研究报告，2011年，深圳31个主要居住片区中，有13个片区二手房成交价格年底较年中高点跌幅超过10%，而坂田更是领跌全市，跌幅近两成。

　　深圳中原市场研究部有关负责人表示，这13个二手房价跌幅明显的片区分别是坂田、梅沙、保税、龙岗中心城、沙头角、东门、莲塘、华侨城、翠竹、后海、白沙岭、宝城中心区和前海。

　　据分析，坂田片区由于地理优势加之配套设施完善，引来各大开发商抢滩市场，万科第五园、万科城、十二橡树庄园和四季花城等代表楼盘的聚集，快速将整个区域的成交均价拉高至2万元／平方米以上，远远高于周边区域。相比其他片区，2011年，坂田区域规划利好稍显匮乏，加之前期成交量火爆、投资成分居高，使得该片区住宅空置率极高。随着利率上涨使持有成本的持续增加，该片区二手住宅市场卖方终于出现妥协，业主纷纷降价出手，其中一楼盘均价从21884元／平方米降到17153元／平方米，降幅两成以上。

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　　大房企未调低

　　2012年销售目标

　　据新华社北京2月6日电 上周末，万科披露1月份销售业绩，销售面积119万平方米，销售金额122亿。与此同时，中海外、恒大和佳兆业三家大型上市房企也在近期公布了其2012年年度销售目标。其中，中海外与2011年相同，为800亿港元；恒大和佳兆业在2011年的基础上分别提高14.3%和10%，达到800亿元和165亿元。

　　链家地产市场研究部分析师冯联联认为，中海外、恒大和佳兆业三大房企维持或调高2012年销售目标，说明其对今年市场预期相对较好。首先，2012年政策严厉程度加深的可能性不大，市场环境相对温和；其次，这三大房企在2011年的目标大幅度提高，业绩增幅明显，已经具备应对市场转冷的能力和策略；再次，其产品结构合理，具备持续增长的优势。对于这一部分房企来说，产品布局在二三线城市分布较广，产品结构以中低端为主，在2011年严厉限购的情况下稳定“过冬”，有望在今年提前走出楼市“冬眠期”。

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　　近七成受访经济学家预测

　　国内房价将下行

　　深圳特区报讯 《2012和讯预测中国经济白皮书》针对100名经济学家进行问卷调查显示：高达69.9%的受访者认为，2011年国内多个大中城市房价均出现不同程度下降，房价拐点已经到来。2012年，国内房价走势将继续呈现下行趋势。有近三成受访者认为，未来房价仍将走稳。仅有1%的受访者认为，房价仍将维持上行趋势(左图)。

　　报告指出：由于国家宏观调控继续保持严厉态势，地产商资金链将面临巨大挑战。在此情况下，通过竞相降价的方式争取资金回笼，补充日益吃紧的资金链条将可能大面积出现。

　　在白皮书发布现场，中国科学院数学与系统科学研究院研究员陈锡康表示：“今年，在预测我国GDP增长速度时，除了要考量欧债危机、政策导向带来的影响，还应充分预计房地产市场的变化。预计在2012年中期，我们房地产调控政策将出现明显成效。我们预期上半年在一线城市房价将出现明显的下降，二三线城市也将出现不同程度降幅。”

　　“2012年楼市下行将是大概率事件。在持币观望气氛较浓的前提下，购房者将以刚性需求为主。”陈锡康说。

　　中国社科院数量经济与技术经济研究所所长汪同三表示：“房价下跌是近两年房地产市场持续宏观调控的必然结果。实际上也反映了房地产市场深层次调整的开始。这也是符合广大公众利益的调控方向。作为我国经济结构调整的重要组成部分，房价调控可能仍将是贯穿今年乃至明年的大方向。”

　　北京大学中国经济研究中心教授宋国青表示：“房地产走势仍具有不确定性。很大程度将取决于未来相关政策的走向。如何在平衡房价的同时，解决基础设施建设、地方融资需求、经济发展资金紧缺的难题，仍有很大探讨空间。除此之外，一些居住观念，比如大户型消费观仍需改变。”