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五大地产代理行中国继续扩张:业务拓展至楼市外

http://msn.finance.sina.com.cn 2012-02-14 06:39 来源: 东方早报

  编者按 龙年伊始,中国楼市调控被“证实”基调依旧。

  2月6日至10日,国务院总理温家宝在中南海主持召开的座谈会上强调,“房地产调控目标有两个:一是促使房价合理回归不动摇,二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。”

  房价如何合理回归?房地产市场如何长期稳定健康发展?这两大命题将在2012年——这一充满不确定性的年份里继续求解,并将持续发酵。

  由此延伸的话题是,房子会不会买到手就开始亏?房价拐点真的已经来了吗?什么时候才是进场良机?

  带着这些问号,早报近日开始走访沪上多家开发企业、房产中介和代理行的高层,通过记录这些市场决策者的思考和判断,试图为读者提供一些参考,厘清一些迷思。本组策划报道于今日起陆续刊出。

  早报记者 王齐 

  楼市调控不动摇的定调,并未影响国际五大地产代理机构对于2012年中国楼市的信心。

  “2011年是高力中国区收入最高峰,比2009年增加了一倍。”高力国际北亚区董事总经理柳维伦在接受早报记者专访时说,2012年,高力中国区的预计增长率为40%,“我们计划,每两年半到三年,要翻一倍。”

  高力国际是国际五大地产代理机构之一,在中国有9个全服务式办事处、50个服务点。 

  同列国际五大地产代理行的,还有仲量联行、戴德梁行、第一太平戴维斯和世邦魏理仕。上述4家代理机构的受访中国区负责人同样预测,他们今年的收入或利润增幅都在两位数(超过10%)。

  业内人士分析,国际五大地产代理行的主业多聚焦商业地产,而中国楼市调控的指向,则被视为主要针对住宅市场,所以五大地产代理行的业务受调控的影响相对较小。据介绍,国际五大代理行传统的业务有三大板块,主要是办公楼租赁、物业管理、投资中介。

  普遍看好中国区业绩

  可见的是,受访的国际代理行的相关负责人对其中国业务依然充满信心。

  仲量联行大中华区董事总经理冯建强说,在过去的3年间,仲量联行在中国区的利润实现了翻番,今年年增长率将超过25%。

  世邦魏理仕中国区总裁兼首席执行官蒲敬思给出的业绩预测是,2012年,该公司中国区将获得20%的收入增长。

  “今年的目标增长20%,去年的增长是15%。” 第一太平戴维斯中国区董事长刘德扬说。

  除了主营业务非住宅,国际五大代理行对于业绩增速的信心,还来自于中国商业地产市场的发展空间。

  “14亿人口,发展的条件越来越好。中国市场体量大,而且还未完全成熟,因而增量大。成熟的城市就增量不大。”刘德扬说,不论是物业管理还是投资买卖,在中国都好做。

  眼下,国际代理行中国公司的业绩表现也颇为耀眼。

  冯建强称,根据最新的全球年报,2011年整个亚太区的营收占仲量联行全球营收的22.78%。近几年来,中国市场一直是仲量联行在亚太区的几大核心市场之一,营收所占比例逐年提高。

  2012年继续招兵买马

  “北亚区的总部在上海。下个月会在深圳开第十个办事处。”柳维伦说,高力很注重本土化,办事处的主管全都是华人,二线城市都用本地经理人。

  冯建强也介绍,去年该公司全球董事会在北京召开了一年一度的董事会,今年他们又将上海作为会议地点,“董事会对中国市场的重视与期待可见一斑。”

  看好中国市场的下一步是扩张。

  “今年仲量联行在中国的新员工数(专业人员)增长将超过10%。”冯建强表示,仲量联行还不断拓展自身业务的覆盖范围,保持每年新设两家分公司的发展速度(去年新设立了重庆和沈阳分公司),目前仲量联行在全国的12个城市设有分公司,在超过40多个城市开展业务。

  冯建强还说,仲量联行正积极地寻求市场上的并购机会,以获得更加快速的发展。

  蒲敬思亦称,世邦魏理仕已制订了公司的五年发展规划,希望到2016年,年增长率将达到25%。

  扩张之后的一个担忧是人才。

  柳维伦认为,2012年的挑战更多是人事方面的因素。该公司以40%的速度扩张,但招不到合适的员工。

  各具业务重点

  宏大的增长目标背后,也有不确定因素。

  “要做心理准备,不明朗的因素还在。”刘德扬提醒道。

  在刘德扬看来,经营商业地产更需要技巧。商业地产很讲地理位置,做住宅,市中心卖贵点,郊区卖便宜点,都有需求。但不是商业地段,勉强做购物中心,做不好。做商业不是分得这么细,住宅送给你有人要;位置不好的购物中心送给人都没人要。

  刘德扬提醒,中国市场很多时候都是一窝蜂。“做商业地产一窝蜂,很危险。”

  具体到国际代理行而言,则各有其业务重点。

  “蛮平均的。”刘德扬介绍,第一太平戴维斯中国区的投资业务量占20%,物业管理占25%,其他诸如租赁、零售很平均,每个类型占百分之十几的比例。

  “高力最强的是物业管理,然后是买卖,然后是租赁。”柳维伦介绍,高力中国区的物业管理占收入30%至40%,租赁占25%至30%,大项目投资20%左右,其他是零售、顾问、项目管理。

  并非无懈可击

  不过,在业内人士看来,国际代理的盈利模式也不是无懈可击。

  盛世太平董事总经理陈立民认为,企业服务平台成不了大气候,中介最能赚钱的项目能帮客户赚钱的,帮客户守钱肯定赚得也不多。

  陈立民还提到,国际五大行可能要面临的尴尬还有针对房地产的“限外令”,他们的优势是境外联网,对国际投资者分配。比如说亚太的基金,要投在中国、日本和新加坡各百分之多少。要利用国际五大行的网络,一下子揽下业务。

  “要看去年、前年,做了多少?”一位上市企业高管认为,今年的业绩增速可比性也是个问题,“原来考三四十分的人,增长20分,和原来一直八九十分的人,增长5分。难度有很大的区别。”

  此外,还有业内人士提到,今后两年,商业地产的泡沫更危险。建平台,烧钱,而且也可能遭遇水土不服,要有充分的思想准备。

  不过,也有支持的声音。

  一位商业地产开发商直言,国际代理行比国内中介高一个层次,玩的是商办市场。该公司经常和五大行有一些业务合作,找他们推荐项目、引进合伙人、招租、物业管理。

  而且,该开发商还提到,国际五大代理行已经形成了寡头垄断市场,国内一些机构想进入商办市场,“我感觉没啥机会”。此外,五大行的盈利主要来自跨国公司。

  在上述开发商看来,国际五大行面临的一个挑战是把每个客户都看得差不多,太过格式化。

  业务平台拓展

  可见的是,部分国际代理行已经开始了其业务拓展。

  近年来,仲量联行成立了新的业务线,如住宅服务部、能源与可持续发展部等。冯建强说,仲量联行将加大在能源与可持续发展业务方面投入力度。

  “由于很多开发商转型做商业,高力的业务线也有改变。加强对业主的服务。”柳维伦说。

  更多的整合已经在国际五大代理行中展开。

  “业主拿了一块很大的地,有零售、酒店、商场、办公楼,高力可以提供全产业服务。”柳维伦指出,这就包括土地顾问、租赁、招商、经营管理等环节,就是可以提供不同的混合型服务。

  “服务大型跨国企业和国内企业是我们首要的业务,并不是卖房子。”戴德梁行大中华区CEO张国正表示,很多环节是需要锻炼,这些是很专业的房地产知识。把一个阿里巴巴、腾讯、汇丰,内部的房产需求,一环扣一环做好,对戴德梁行来说,需要很好的整合能力。

  蒲敬思也提到,世邦魏理仕期望提供更高水平的客户管理和服务整合,更好地满足客户需求。

  业务拓展和整合的好处是,可以降低业绩风险。

  “今年业绩估计做到2011年的水平,我也满意。”张国正说,2011年该公司商业房产投资这块业务慢下来,增长主要在中国的企业和外资继续投资在他们的生产上面。所以,争取了很多大客户,阿里巴巴、腾讯等。2011年,投资量下滑的情况下,生产性企业加大活动量。

  “2012年,看到的信号是企业的扩张计划会比2011年保守。所以企业服务的增幅不会像2011年那么大。”张国正看好商业平台的增长,由于西方经济不好促使了很多零售商到中国来寻找机会。另外,今年估计保险业会加大速度投资,这也将拉动投资平台的增长。 

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