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楼市观察:保利楼盘降价反受老业主冲击

http://msn.finance.sina.com.cn 2012-02-23 23:06 来源: CCTV《经济信息联播》

  楼市新观察

  上海:保利楼盘降价反受老业主冲击

  受长期的房产调控影响,各地房价都有所下调,在上海,一些开发商就开始了新一轮降价以刺激成交,不过,楼盘降价却再次引发老业主的不满,就在上周六,上海一家打折楼盘又受到老业主的冲击。来看记者的报道。

  上海这家遭到老业主抗议的楼盘叫保利叶语。记者了解到,这批前来维权的老业主,多是在2011年3月至10月间买的房,当时的毛坯房均价为每平方米19000元左右。近日保利叶语新推出的200多套精装修房源,折后均价每平方米17000万元,再加上每平方米2000元的装修标准,降幅达到每平方米4000元,接近于7、8折。

  上海保利叶语业主:我们当时买房的时候 销售员就说 你现在不买 马上就涨了 你以后更买不起 280万买的房子 现在210万 这个中间差了70万 再加上精装的话 大概是24万 就相当于差了94万 

  老业主要求赔偿的理由是,按照上海市的相关规定,商品住宅的实际销售价格上下浮动最多只能20%,过大的折扣很难在审批上过关。但保利叶语却采取了打折后送装修和其它优惠措施,这等于变相降价。况且他们购买的是期房,还没入住就大幅缩水,心里很难接受。

  上海保利叶语业主:送精装 免费送 表面上看是一种赠送的行为 实际上它也等于是降价 保利叶语是通过这种方式 可以免去价格重新备案这样一个过程

  针对业主的要求,保利叶语的一个售楼员说,去年购房的一批业主的确要在2013年年底才能拿到房子。但是,当时购房时都签订了合同的,根据合同条款,楼市的价格下降并不能成为业主要求退房的理由。

  金丰易居及佑威联合研究中心联席主任黄志坚:鉴了合同 只要开发商不存在欺诈 是应该按照合同去办理的 这是从契约的精神上面去讲 在道义角度来说 适当的给予老业主一些回补 给他同样去装修 再加上其它的一些措施

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  南京一打折楼盘用代金券安慰老业主

  楼盘降价了,本来是多数人愿意看到的,对降价引发的冲突,各地开发商应对办法也各有不同。有的开发商就为了缓和矛盾,表示拿出一部分资金补偿老业主,也有的开发商只在新盘新产品上进行降价尝试回避冲突。上周,南京一个楼盘在降价促销的同时,按每平方米一千元发放代金券来补贴老业主。这种作法在整个房地产市场中都显得非常另类。

  这个降价的楼盘叫东方红郡,位于南京城东板块的麒麟镇,记者在南京网上房地产上看到,这家楼盘推出的100多套房源,全部每平米降价1000元。在售楼处,一个销售人员告诉记者,目前额外让利每平米200元,这样算下来,最便宜的房源售价还不到每平米6000元。而之前的报价是每平方米接近一万元,降价促销后,最高优惠在八折左右。

  江苏南京东方红郡售楼人员:首付50%就是优惠1200元每平方米 首付40%就是1100元 可以累计的是吧 对 但是这个下面的优惠是不加起来的 如果一次付清优惠600元 600元加200元 加1000元 就是1800元 如果你一次付款 就是优惠1800元一平米 

  在降价的同时,开发商考虑到降价后老业主的反应,拿出了2600万元的代金券进行补偿,具体方案是每户每平米补偿1000元,这笔代金券可用来购买指定的楼盘住宅,还可以买车位,在指定的装修公司冲抵装修款以及支付物业费等。代金券的有效期至2013年年底。对于开发商兼顾降价和补偿的做法,多数购房者给予了认可,不过也有部分购房者表现较为淡定。

  江苏南京看房者:一方面是稳定老业主 另一方面有一波降价呢  吸引更多人的眼球 也算是为楼盘做一个广告

  江苏南京看房者:现在百姓的钱也不是那么很容易就掏出口袋的 他是冲着这个五千多 三千多来的 你不是这个价他就不买 

  其实,东方红郡降价只是南京打折楼盘中的一个,之前,绿城水晶蓝湾在均价25800元/平方米的基础上,推出30多套特价房,房价17000元/平方米,降幅8800元/平方米,降价幅度高达34%,创下南京房价史上最大降幅。

  编后:购房也要理性消费  尊重契约

  开发商降价之后补偿老业主,实际上只是个别现象,但这个现象却有着更为复杂和深邃的内涵。我们知道,这个时候如果强调契约精神,可能很多高价买房者不一定同意,但是道理不说不明。买了房子如果涨价了,谁也不会去找开发商分享投资的盈利,而开发商也不会来把房子要回去,这就是契约。是哪怕出现了风险也要遵守的合同的约束。反过来,楼盘如果降价,后来的购房者显然是欢迎的,也符合国家房产调控的方向,同时也是眼下房地产的趋势所在,但是老业主却要求得到补偿,这样的案例我们已经见到多个。那么,要求补偿的业主依据何在呢?据我们所知,购房合同上都不会有降价就补偿的条款,多数只是高价买房者的一种集体性的情绪宣泄。房屋买卖是一种商品交易过程, 也是买卖双方都带有一定风险的商业活动。如果一方看到风险就毁约,那么实际上对大家都离不开的商业活动损害非常大。

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  杭州:降价三成不少见  争相打折聚人气

  眼下的楼市,调控在持续,而且还看不到大的转变,这样一来,开发商最终只有一个选择——自己打破僵局。近日记者在杭州采访时了解到,不少楼盘价格都降至万元左右。和首次开盘的价格相比,降价幅度达30%。一起来看报道。

  记者首先来到离杭州市中心直线距离只有8公里的位于杭州主城区拱墅区的华盛达阅城楼盘,见到了众多前来看房的购房者。看房热情这么高,是因为2月17日这家楼盘公开宣布这里的房价降至12500元/平米。

  杭州看房者青年男子:这个房子均价是12500,价位还可以,按照现在这个社会来说,怎么都得均衡一下,还可以,所以过来看一看,有这个意向。

  杭州看房者:他们的价格我们认为还是比较虚高的。现在降了这么多,心理上稍微宽慰一点。 

  杭州华盛达房地产开发有限公司营销总监蒋琛:我们去年8月14号开盘的,当时的成交均价是一万六千多,现在13号楼折后均价大概是12500元/米。我们是17号宣布公开降价的,之后开始人气非常的旺。

  而紧邻华盛达阅城的另一楼盘荷塘月色,更是将房价从首次开盘时的15800元/米降至均价11800元/米,其中更有21套房源起价每平米9980元。杭州主城区房价破万,被业内称为“龙年第一降”。

  浙江方正房地产开发有限公司营销策划总监冯戎:从这个起价和均价也可以算出来了,其实我们5号楼已经差不多有近一半的房源价格都控制在百万以内。

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  开发商称成本价卖房 调查显示甩卖只是局部

  记者了解到,目前杭州降价的房源远远不只这两家,杭州的一个房地产网站的数据就显示,春节以来,杭州降价幅度在20%-30%的楼盘就有11家。有业内人士分析,预计未来10天之内杭州还会新增至少10家降价楼盘,动态来看占比将达两成。  面对拉开序幕的降价潮,开发商们纷纷表示,现在的房价已经接近于他们的成本价了。那么,实际情况真的是这样么?继续来看调查。

  在杭州荷塘月色楼盘4号楼,开发商表示现在的价格他们已经没有盈利。

  浙江方正房地产开发有限公司营销策划总监冯戎:因为我整个小区一共是13万方嘛,目前只开出两万方,目前这两万方肯定基本上是不会有什么盈利的。28:35  加上我们的建设成本啊,加上财务成本,各方面算下来,估计地差不多就是我们卖的价格。

  而杭州一些研究房地产的人士也表示,目前杭州部分楼盘已经接近了成本线,甚至有个别楼盘已经是处在成本线以下的价格。以记者采访的荷塘月色楼盘为例, 2009年,荷塘月色(11号地块)的拿地价格为6203元/米,加上3%的契税,实际拿地价格为6389元/米。加上建安成本3300元/米左右,财务成本也就是融资成本为1277.8元/米。水电费、有线电视费等前期成本大概在300元/米左右。再加上5.6%营业税、2-3%的土地增值税、3.75%左右的所得税,各种税收总计比例大约为11%,总计成本为12564元/米,比目前荷塘月色的均价11800元/米还要高764元/米。

  住在杭州网首席评论员丁建刚:开发商可能有若干个楼盘,其中有一个两个降到成本线以下亏本,那么他并不是全局的亏本,局部的、短时的、个别楼盘的亏本完全可以做。

  杭州华盛达房地产开发有限公司营销总监蒋琛:这个价格向来是以市场决定的嘛,再说周边也有楼盘在打折,整个板块重新定价肯定是势在必行的。

  浙江方正房地产开发有限公司营销策划总监冯戎:我们开发商并不是炒房客,并不是说我这房子拿手上,等到房子好的时候我们把这价格推出去,我这个资金能够流回来的话,我们有合适的机会,那再去拿块土地,对公司发展也是比较有利的。

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