楼市观察：保利楼盘降价反受老业主冲击

　　楼市新观察

　　上海：保利楼盘降价反受老业主冲击

　　受长期的房产调控影响，各地房价都有所下调，在上海，一些开发商就开始了新一轮降价以刺激成交，不过，楼盘降价却再次引发老业主的不满，就在上周六，上海一家打折楼盘又受到老业主的冲击。来看记者的报道。

　　上海这家遭到老业主抗议的楼盘叫保利叶语。记者了解到，这批前来维权的老业主，多是在2011年3月至10月间买的房，当时的毛坯房均价为每平方米19000元左右。近日保利叶语新推出的200多套精装修房源，折后均价每平方米17000万元，再加上每平方米2000元的装修标准，降幅达到每平方米4000元，接近于7、8折。

　　上海保利叶语业主：我们当时买房的时候 销售员就说 你现在不买 马上就涨了 你以后更买不起 280万买的房子 现在210万 这个中间差了70万 再加上精装的话 大概是24万 就相当于差了94万 

　　老业主要求赔偿的理由是，按照上海市的相关规定，商品住宅的实际销售价格上下浮动最多只能20%，过大的折扣很难在审批上过关。但保利叶语却采取了打折后送装修和其它优惠措施，这等于变相降价。况且他们购买的是期房，还没入住就大幅缩水，心里很难接受。

　　上海保利叶语业主：送精装 免费送 表面上看是一种赠送的行为 实际上它也等于是降价 保利叶语是通过这种方式 可以免去价格重新备案这样一个过程

　　针对业主的要求，保利叶语的一个售楼员说，去年购房的一批业主的确要在2013年年底才能拿到房子。但是，当时购房时都签订了合同的，根据合同条款，楼市的价格下降并不能成为业主要求退房的理由。

　　金丰易居及佑威联合研究中心联席主任黄志坚：鉴了合同 只要开发商不存在欺诈 是应该按照合同去办理的 这是从契约的精神上面去讲 在道义角度来说 适当的给予老业主一些回补 给他同样去装修 再加上其它的一些措施

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　　南京一打折楼盘用代金券安慰老业主

　　楼盘降价了，本来是多数人愿意看到的，对降价引发的冲突，各地开发商应对办法也各有不同。有的开发商就为了缓和矛盾，表示拿出一部分资金补偿老业主，也有的开发商只在新盘新产品上进行降价尝试回避冲突。上周，南京一个楼盘在降价促销的同时，按每平方米一千元发放代金券来补贴老业主。这种作法在整个房地产市场中都显得非常另类。

　　这个降价的楼盘叫东方红郡，位于南京城东板块的麒麟镇，记者在南京网上房地产上看到，这家楼盘推出的100多套房源，全部每平米降价1000元。在售楼处，一个销售人员告诉记者，目前额外让利每平米200元，这样算下来，最便宜的房源售价还不到每平米6000元。而之前的报价是每平方米接近一万元，降价促销后，最高优惠在八折左右。

　　江苏南京东方红郡售楼人员：首付50%就是优惠1200元每平方米 首付40%就是1100元 可以累计的是吧 对 但是这个下面的优惠是不加起来的 如果一次付清优惠600元 600元加200元 加1000元 就是1800元 如果你一次付款 就是优惠1800元一平米 

　　在降价的同时，开发商考虑到降价后老业主的反应，拿出了2600万元的代金券进行补偿，具体方案是每户每平米补偿1000元，这笔代金券可用来购买指定的楼盘住宅，还可以买车位，在指定的装修公司冲抵装修款以及支付物业费等。代金券的有效期至2013年年底。对于开发商兼顾降价和补偿的做法，多数购房者给予了认可，不过也有部分购房者表现较为淡定。

　　江苏南京看房者：一方面是稳定老业主 另一方面有一波降价呢  吸引更多人的眼球 也算是为楼盘做一个广告

　　江苏南京看房者：现在百姓的钱也不是那么很容易就掏出口袋的 他是冲着这个五千多 三千多来的 你不是这个价他就不买 

　　其实，东方红郡降价只是南京打折楼盘中的一个，之前，绿城水晶蓝湾在均价25800元/平方米的基础上，推出30多套特价房，房价17000元/平方米，降幅8800元/平方米，降价幅度高达34%，创下南京房价史上最大降幅。

　　编后：购房也要理性消费  尊重契约

　　开发商降价之后补偿老业主，实际上只是个别现象，但这个现象却有着更为复杂和深邃的内涵。我们知道，这个时候如果强调契约精神，可能很多高价买房者不一定同意，但是道理不说不明。买了房子如果涨价了，谁也不会去找开发商分享投资的盈利，而开发商也不会来把房子要回去，这就是契约。是哪怕出现了风险也要遵守的合同的约束。反过来，楼盘如果降价，后来的购房者显然是欢迎的，也符合国家房产调控的方向，同时也是眼下房地产的趋势所在，但是老业主却要求得到补偿，这样的案例我们已经见到多个。那么，要求补偿的业主依据何在呢？据我们所知，购房合同上都不会有降价就补偿的条款，多数只是高价买房者的一种集体性的情绪宣泄。房屋买卖是一种商品交易过程， 也是买卖双方都带有一定风险的商业活动。如果一方看到风险就毁约，那么实际上对大家都离不开的商业活动损害非常大。

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　　杭州：降价三成不少见  争相打折聚人气

　　眼下的楼市，调控在持续，而且还看不到大的转变，这样一来，开发商最终只有一个选择——自己打破僵局。近日记者在杭州采访时了解到，不少楼盘价格都降至万元左右。和首次开盘的价格相比，降价幅度达30%。一起来看报道。

　　记者首先来到离杭州市中心直线距离只有8公里的位于杭州主城区拱墅区的华盛达阅城楼盘，见到了众多前来看房的购房者。看房热情这么高，是因为2月17日这家楼盘公开宣布这里的房价降至12500元/平米。

　　杭州看房者青年男子：这个房子均价是12500，价位还可以，按照现在这个社会来说，怎么都得均衡一下，还可以，所以过来看一看，有这个意向。

　　杭州看房者：他们的价格我们认为还是比较虚高的。现在降了这么多，心理上稍微宽慰一点。 

　　杭州华盛达房地产开发有限公司营销总监蒋琛：我们去年8月14号开盘的，当时的成交均价是一万六千多，现在13号楼折后均价大概是12500元/米。我们是17号宣布公开降价的，之后开始人气非常的旺。

　　而紧邻华盛达阅城的另一楼盘荷塘月色，更是将房价从首次开盘时的15800元/米降至均价11800元/米，其中更有21套房源起价每平米9980元。杭州主城区房价破万，被业内称为“龙年第一降”。

　　浙江方正房地产开发有限公司营销策划总监冯戎：从这个起价和均价也可以算出来了，其实我们5号楼已经差不多有近一半的房源价格都控制在百万以内。

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　　开发商称成本价卖房 调查显示甩卖只是局部

　　记者了解到，目前杭州降价的房源远远不只这两家，杭州的一个房地产网站的数据就显示，春节以来，杭州降价幅度在20%-30%的楼盘就有11家。有业内人士分析，预计未来10天之内杭州还会新增至少10家降价楼盘，动态来看占比将达两成。  面对拉开序幕的降价潮，开发商们纷纷表示，现在的房价已经接近于他们的成本价了。那么，实际情况真的是这样么？继续来看调查。

　　在杭州荷塘月色楼盘4号楼，开发商表示现在的价格他们已经没有盈利。

　　浙江方正房地产开发有限公司营销策划总监冯戎：因为我整个小区一共是13万方嘛，目前只开出两万方，目前这两万方肯定基本上是不会有什么盈利的。28:35  加上我们的建设成本啊，加上财务成本，各方面算下来，估计地差不多就是我们卖的价格。

　　而杭州一些研究房地产的人士也表示，目前杭州部分楼盘已经接近了成本线，甚至有个别楼盘已经是处在成本线以下的价格。以记者采访的荷塘月色楼盘为例， 2009年，荷塘月色(11号地块)的拿地价格为6203元/米，加上3%的契税，实际拿地价格为6389元/米。加上建安成本3300元/米左右，财务成本也就是融资成本为1277.8元/米。水电费、有线电视费等前期成本大概在300元/米左右。再加上5.6%营业税、2-3%的土地增值税、3.75%左右的所得税，各种税收总计比例大约为11%，总计成本为12564元/米，比目前荷塘月色的均价11800元/米还要高764元/米。

　　住在杭州网首席评论员丁建刚：开发商可能有若干个楼盘，其中有一个两个降到成本线以下亏本，那么他并不是全局的亏本，局部的、短时的、个别楼盘的亏本完全可以做。

　　杭州华盛达房地产开发有限公司营销总监蒋琛：这个价格向来是以市场决定的嘛，再说周边也有楼盘在打折，整个板块重新定价肯定是势在必行的。

　　浙江方正房地产开发有限公司营销策划总监冯戎：我们开发商并不是炒房客，并不是说我这房子拿手上，等到房子好的时候我们把这价格推出去，我这个资金能够流回来的话，我们有合适的机会，那再去拿块土地，对公司发展也是比较有利的。