开发商变相降价加推房源 分析称后期降价是主流

　　2月末，一线城市北京、上海、广州、深圳及天津等地楼市销量反弹。在楼市深度观望期，这一消息的出现在买卖双方的心理上产生了微妙的影响。

　　对这一现象，楼市各大机构态度趋于一致，楼市回暖说法为时尚早。亚豪机构在接受中国商报记者采访时表示，楼市成交量反弹恐为昙花一现。中国指数研究院也表示，当下即判定楼市回暖还不成立。

　　对于后期楼市，亚豪机构市场总监郭毅表示，只有政策层面的放松才能真正刺激到购房需求的回升，如果两会后依然没有利好消息，将意味着当前严厉的限购还将继续执行。对开发商而言，降价销售乃是大势所趋。

　　楼市成交“突飞猛进”

　　中国指数研究院2月27日发布报告显示，进入2月中旬，楼市终于结束“寒冰”状态，成交出现大幅放量。

　　数据显示，天津楼市成交量连续4周上涨，2月20日至26日成交面积突破10万平方米；上海2月13日至26日成交量大幅上扬，成交面积分别突破20万平方米和25万平方米大关；深圳2月20日至26日成交量也继续大幅上升，成交面积已达2011年均线水平；广州成交面积连涨4周，2月20日至26日回升至14万平方米水平。

　　虽因统计方法不同，数据微有不同，但亚豪机构统计数据也显示，北京楼市2月20日至26日共成交期房商品住宅1686套，成交面积15.04万平方米。相比上一周，销售套数大增219.4%，销售面积也增长了184.8%，创最近9周以来的成交量新高。

　　北京市住建委网站也表明，截止到27日，北京2月新建住宅成交5242套，新建商品住宅2515套，而新建住宅成交量1月是2623套。北京二手住宅成交4701套，这一数据在1月是2934套，相比之下，二手住宅成交确实出现了明显上涨。

　　对于“寒冬”里的“小阳春”现象，中国指数研究院认为，包括北京、天津、上海、杭州、重庆等各地楼市政策微调，促成了各地楼市成交量出现起色。

　　楼市成交放量很微妙地显示了楼市买卖双方的心理变化。亚豪机构副总经理任启鑫认为，这个心理过程可以描述如下，“春节过后，在售项目就陷入僵局。就双方而言，购房者在等待房价进一步回调继续观望，开发商则希望政策微调停止降价、放缓推盘。在这种情况下，北京楼市销量一度跌破千套大关。”

　　但这种僵局并未持续太久，各地纷纷爆出地方政府试图突破调控消息，引起购房者对本轮调控即将终止的猜测。任启鑫表示，由于担心房价还将上涨，一些本就在四处看房选房、伺机抄底的改善性购房者认为时机已到，“与正常购房者的刚需客群叠加，造成楼市反弹”。

　　在这种心理变化下，近期，开发商对推盘也表现出了前所未有的积极性，低价入市叠加优惠条件及加大推盘量，也助推了这波楼市成交小高潮的出现。

　　“以北京为例，亚豪机构统计，2月20日至26日，北京共有5个项目开盘入市，全部为老项目后期推新，包括保利西山林语、香悦四季、红山世家、领海朗文世家和浅山香邑，5个项目累计新增供应商品住宅598套，供应面积7.5万平方米。环比之前一周，供应套数也大增了126.5%，供应面积增幅也高达120.9%。”任启鑫表示，开发商目前对政策和市场有了清晰判断，“市场瞬息万变，未来不确定性因素持续增加，风险上升，入市宜早不宜晚。在沉寂了两个月后，房企开始快马加鞭推盘抢先机。”

　　开发商变相降价加推房源

　　政策“微调”频吹，给楼市注入了强心剂，加之主要城市房价仍处下行通道，不少购房者入市意愿增强。在这种心态变化下，开发商也乐得大炒“楼市回暖”论调，配合开发商加速推盘，低价入市和房价优惠，“很多开发商都想趁这波小阳春尽快套现。”

　　近日，中国商报记者走访多个楼盘时发现，各家企业为促销使尽浑身解数，降价手段也是花样百出：华润橡树湾加推85至109平精装小户型，均价在3万元左右；住总万科金域华府加推30余套房源；保利集团更是一次推出在京8个楼盘的全部房源，包括西山林语、中央公园等；和景泰富集团表示，推出95至115平方面户型，“抄底价格”入市。

　　2月25日，保利北京楼盘西山林语组织了一次大型团购，活动组织方搜房网表示，当日近500组家庭参与。“西山林语一直销量平平，但从来也没中断过，由于位置比较偏远，前来购房的主要以刚需购房者为主。”一位房产代理表示，此次能有如此多人报名购房，在目前的市场状况下，场面还是少见的火爆。

　　据了解，此次西山林语推出的为三期楼盘，以48到95平方米的一居、两居户型为主，起步价为19990元，均价在22000左右。

　　“价格已经非常低了。”该售楼处售楼员李靖告诉记者，目前搜房网团购的优惠幅度为一居直接优惠48888元，两居直接优惠138888元，所有户型都可以在这个基础上再打99折，如果7天内付款可以再打96折。以3层48平方米户型来看，总价优惠接近11万元；同楼层两居户型可优惠25万元左右。

　　相较于之前开发商捂盘或者每次只拿出部分楼盘推盘的做法，保利西山林语此次推出了全部楼盘房源。保利集团在京8个楼盘齐发，而且价格普通都有优惠，其急切推盘的心态可见一斑。

　　“保利四期主要为200平方米的大户型，总价在600万元左右。目前，这种总价低的户型已经很难买到了。而且，现在房价也比较低，将来怎样便很难说了。”售楼员热情建议如果有需求应该快点出手。“房源已经不多了，6层以上的房源基本售空了。”

　　除保利外，中弘北京像素、香悦四季、K2百合湾、龙湖时代天街的楼盘都出现降价促销情况，开发商抢收市场力度加强。

　　2月18日至19日，龙湖地产周末两天全国成交额达到10亿元，龙湖地产称，这是继2010年9月后，龙湖再一次获得“十亿周末”成绩。其执行董事秦力洪表示，龙湖在大年初四便开始积极备战销售，希望能抓住调控下短暂的窗口期，10亿元销售额来之不易。

　　龙湖地产快速反应的市场战略已经被越来越多开发商意识到。业界认为，由于去年大量信托、短期拆借，房企今年还款压力增大且提前至3月份，很多开发商想趁这波“小阳春”加快销售套现。对开发商而言，“现金为王”依然是主流策略。

　　后期降价依然是主流

　　因北京新房交易中包括限价房在内的保障房占到了50%以上，而整个2月成交量为5242套，与去年12月份基本持平。北京楼市成交确有回暖迹象，但刨去保障房因素，目前楼市回暖显然也无法成立。

　　但不可忽略的事实是，楼市回调加之知名开发商加快推盘、适当优惠，不少购房者的心理已经出现了微妙变化。

　　在后期政策不可能再加码、地方政策屡次伺机微调、货币政策趋于适度宽松的情况下，楼市反弹也并非完全不可能。后期楼市究竟走向何方？目前来看，呈现出的趋势还比较复杂。

　　“在经济基本面没有好转、调控政策没有放松的情况下，近期楼市出现的成交回暖恐怕只是昙花一现。”任启鑫分析。

　　就北京而言，很难大跨步放宽调控。任启鑫认为，如果限购、限贷等调控核心政策不松绑，购房需求得不到增加，那就意味着楼市仍将供大于求，不仅销量难以提升，房价也仍会回落。

　　对此，郭毅认为，市场回暖只是短期现象，一是春节期间积累的刚需购房在2月滞销后消化，二是各地爆出调控松动，影响到了购房人心理。“如果两会后政策趋紧，这轮成交复苏的利好很快就会被打压下去。”

　　“如果目前的调控措施能坚持下去，楼市就能够实现比较好的收效。关键还在于执行和监管，特别是涉及到中央和地方的利益博弈。”郭毅在接受采访时表示，个别城市出台一些松动性的政策也从一个侧面印证了房地产调控正在收效，对地方经济发展确实造成了影响。

　　“贷币政策的松动，对房地产市场肯定是利好。因为，虽然央行表态严控资金流向，但实际上不可避免会有一部分流入房地产。但我相信，这部分资金会更多地流向一些资质高、信誉好的大型房地产企业，毕竟银行也有一个风险控制的问题。”郭毅认为，对中小企业而言还是会面临着比较大的资金压力，“包括一线房企而言，个别资金稍宽裕的企业目前也奉行现金为王策略，而大部分一线房企负债率并不低。目前，也只有一条路——靠降价来实现现金流的安全。

　　郭毅认为，只要中央坚持调控目标，把握调控松动的底线——鼓励刚需、打击投资投机，“房地产市场就一定能够实现软着陆”。

　　政策未见松动 降价仍是趋势

　　相关数据显示，天津楼市成交量连续4周上涨，2月20日至26日成交面积突破10万平方米；上海2月13日至26日成交量大幅上扬，成交面积分别突破20万平方米和25万平方米大关；深圳2月20日至26日成交量也继续大幅上升，成交面积已达2011年均线水平；广州成交面积连涨4周，2月20日至26日回升至14万平方米水平。成交出现大幅放量，这在楼市深度观望的时刻说明了什么？