潘石屹收购外滩地王项目横生枝节

　　去年底的外滩地王交易，尽管我们看到了证大地产顺利抽身、绿城从中套现成功、SOHO中国在上海获得了地标建筑，但看似三赢的生意初始即暗藏风险。因在交易过程中三方均忽视了该项目的另一个主角，就是同时拥有外滩地王50%股权的复星集团，尽管在收购之后潘石屹一直向“复地”示好，但依然没能赢取对方好感，最终迎来的是一纸诉状。其实在潘石屹大肆收购项目的背后，纠纷就一直伴随其左右，如光华路SOHO2、外滩SOHO等项目，这让潘石屹不得不自己做“房东”。

　　外滩地王风波

　　和许多地王项目一样，外滩地王从一上市就注定会出现故事。

　　2010年，上海证大集团以92.2亿元获得该块土地，刷新了当时的地王纪录，但是资金实力不强的证大从开始就是上演了蛇吞象的游戏。此后，上海证大于2011年11月减持了65%的股权，以95.7亿元将股权售予复星集团、绿城中国和上海磐石。

　　2011年12月29日，SOHO中国进入该项目，旗下全资附属公司上海长烨以40亿元收购外滩8-1地块50%的股权，出卖方为绿城中国、上海证大和上海磐石，其余50%股权的所有者即为复星集团。

　　其实在开始阶段，复星集团与证大之间就有“默契”，当时资金不足的证大之所以敢于蛇吞象，背后就是有复星集团的支持。

　　作为复星集团的子公司，复地地产退市后，复星集团一直在调整旗下的地产项目，手中最为重要的一个项目就是外滩地王。

　　复星集团董事长郭广昌对该地块寄予很大希望，他曾表示，目前在上海只关注两个地产项目，其一就是外滩地王。“我们要做一个对得起历史、对得起这个地方的作品，要为外滩留下点什么。”

　　在收购之后，潘石屹也首先意识到了要与复星集团处理好关系，随后潘石屹开始向郭广昌“示好”，称对方是“好朋友”，并会与复星共同开发有关项目，但郭广昌并不领情，称“光是好朋友还不够，夫妻都会吵架”。

　　一向低调的复星集团如此表态，预示着该项收购并未圆满画上句号。

　　日前，复星集团公告表示，为捍卫自己在外滩8-1地块优先认购权，已经向上海市第一中级人民法院提交起诉书，以“保障其于建议转让之优先认购权。”上海市一中院已受理此案。

　　随即，潘石屹、绿城中国、证大地产三方均表示，已经获知该诉讼，表示交易合法愿意应战。最终结果如何，要等法院的判决，但是从中我们看到了潘石屹在风光并购背后蕴藏的风险。

　　收购暗藏风险

　　一向以收购项目再贴牌做地产生意的潘石屹，其最近3年内开发的18个项目中，有9个项目是收购而来，通过简单地收购和贴牌，让SOHO中国创造了周转率和毛利润率的双赢，即使在2011年销售额只有109亿元的情况下，SOHO中国的毛利润率也达到了48%。

　　2009年11月收购的北京嘉盛中心项目同样如此。收购均价22718元/平方米，两个月后启动销售，平均售价为4.3万元/平方米，比收购价格高出约89%。更为重要的是，有价又有市，成交火爆。开盘首日即售出4.7万平方米(首期总面积的80%)，录得合同销售收入20.8亿元人民币，收回了总投资的约90%。

　　在这样的贴牌生意中两个最为关键的因素是，潘石屹的超强营销能力和张欣的海外融资渠道。但是让人咋舌的背后却暗藏着风险，这次外滩地王收购风波也表明“投机倒把的生意不好做”。长安8号亦是活生生的例子。

　　作为上市之后的第一桩收购生意就是“两票换鸡蛋”，潘石屹从任志强手中获得了北京公馆和光华路SOHO2两个项目，但是至今光华路SOHO2在过去的5年中一直处于半停工状态，究其原因就是与其复杂的身世有关。

　　光华路SOHO2的前身为民源大厦，期间牵扯到了多年前的“琼民源事件”， 琼民源公司因虚构利润被停止了上市交易，随后被中关村借壳上市。在此次的重组中，38.92%的国有发起人股经北京市政府批准无偿划拨给北京住总，社会公众股则被置入中关村，但不一样的是，琼民源1992年在STAQ系统上向500多名法人定向募集的社会法人股份并没有相应转成中关村的股份，而这些法人股占“琼民源”总股本的22%，亦有权享受“琼民源”旗下民源大厦的应有权利，但是这些股东透露，在潘石屹收购的过程中并没有跟他们沟通过。

　　或许正如潘石屹在今年初的业绩发布会上所言，“收购过程中风险与利润同在”。这也是其不断表露想买一手地的苦衷。

　　无奈转型

　　收购中的风险如何化解，潘石屹给出的答案就是持有，因为出售有风险，容易激化其他利益关系的矛盾，而这又与上市之初其散售物业的招股说明书的主营方向相悖，其中的无奈只有潘石屹自己知道。

　　今年5月，SOHO中国和盈石资产以各自持有50%的股份成立合资公司——“盈石搜候”，并把前门大街的项目定为首个合作项目。

　　据悉，除前门大街物业自持外，北京的光华路SOHO2、上海的外滩SOHO和SOHO复兴广场都将成为SOHO中国完全自持物业，银河SOHO和望京SOHO也将部分自持。

　　一向以散售商业物业为主要盈利模式的潘石屹为何突然转舵为自持，期间他又有怎样的打算？

　　其实就潘石屹的初衷而言，租赁并不是其所擅长的，此前的SOHO中国一直是“短平快”，靠建筑的标新立异和强大的营销来打冲锋战，而转入阵地战后，项目是要靠最终的品质来吸引人，这点显然不是潘石屹的特长。

　　就前门大街而言，作为潘石屹上市的重要砝码，在获得之初，天街置业早已约束潘石屹禁止出售，从几年来的租赁情况看，该项目的经营并不尽如人意，2009年，前门项目的出租收入仅为7131.9万元；2010年为1.096亿元，这与出售的利润回报形成了鲜明对比。

　　同样，外滩SOHO项目中潘石屹只占有了61.5%的股权，尽管是大股东也要考虑小股东的意见，光华路SOHO2收购5年来始终未竣工，期间的纠纷也很难化解，可见潘石屹在转型期间的无奈。

　　商报记者 赖大臣/文 暴帆/摄