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潘石屹收购外滩地王项目横生枝节

http://msn.finance.sina.com.cn 2012-06-07 01:10 来源: 北京商报
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  去年底的外滩地王交易,尽管我们看到了证大地产顺利抽身、绿城从中套现成功、SOHO中国在上海获得了地标建筑,但看似三赢的生意初始即暗藏风险。因在交易过程中三方均忽视了该项目的另一个主角,就是同时拥有外滩地王50%股权的复星集团,尽管在收购之后潘石屹一直向“复地”示好,但依然没能赢取对方好感,最终迎来的是一纸诉状。其实在潘石屹大肆收购项目的背后,纠纷就一直伴随其左右,如光华路SOHO2、外滩SOHO等项目,这让潘石屹不得不自己做“房东”。

  外滩地王风波

  和许多地王项目一样,外滩地王从一上市就注定会出现故事。

  2010年,上海证大集团以92.2亿元获得该块土地,刷新了当时的地王纪录,但是资金实力不强的证大从开始就是上演了蛇吞象的游戏。此后,上海证大于2011年11月减持了65%的股权,以95.7亿元将股权售予复星集团、绿城中国和上海磐石。

  2011年12月29日,SOHO中国进入该项目,旗下全资附属公司上海长烨以40亿元收购外滩8-1地块50%的股权,出卖方为绿城中国、上海证大和上海磐石,其余50%股权的所有者即为复星集团。

  其实在开始阶段,复星集团与证大之间就有“默契”,当时资金不足的证大之所以敢于蛇吞象,背后就是有复星集团的支持。

  作为复星集团的子公司,复地地产退市后,复星集团一直在调整旗下的地产项目,手中最为重要的一个项目就是外滩地王。

  复星集团董事长郭广昌对该地块寄予很大希望,他曾表示,目前在上海只关注两个地产项目,其一就是外滩地王。“我们要做一个对得起历史、对得起这个地方的作品,要为外滩留下点什么。”

  在收购之后,潘石屹也首先意识到了要与复星集团处理好关系,随后潘石屹开始向郭广昌“示好”,称对方是“好朋友”,并会与复星共同开发有关项目,但郭广昌并不领情,称“光是好朋友还不够,夫妻都会吵架”。

  一向低调的复星集团如此表态,预示着该项收购并未圆满画上句号。

  日前,复星集团公告表示,为捍卫自己在外滩8-1地块优先认购权,已经向上海市第一中级人民法院提交起诉书,以“保障其于建议转让之优先认购权。”上海市一中院已受理此案。

  随即,潘石屹、绿城中国、证大地产三方均表示,已经获知该诉讼,表示交易合法愿意应战。最终结果如何,要等法院的判决,但是从中我们看到了潘石屹在风光并购背后蕴藏的风险。

  收购暗藏风险

  一向以收购项目再贴牌做地产生意的潘石屹,其最近3年内开发的18个项目中,有9个项目是收购而来,通过简单地收购和贴牌,让SOHO中国创造了周转率和毛利润率的双赢,即使在2011年销售额只有109亿元的情况下,SOHO中国的毛利润率也达到了48%。

  2009年11月收购的北京嘉盛中心项目同样如此。收购均价22718元/平方米,两个月后启动销售,平均售价为4.3万元/平方米,比收购价格高出约89%。更为重要的是,有价又有市,成交火爆。开盘首日即售出4.7万平方米(首期总面积的80%),录得合同销售收入20.8亿元人民币,收回了总投资的约90%。

  在这样的贴牌生意中两个最为关键的因素是,潘石屹的超强营销能力和张欣的海外融资渠道。但是让人咋舌的背后却暗藏着风险,这次外滩地王收购风波也表明“投机倒把的生意不好做”。长安8号亦是活生生的例子。

  作为上市之后的第一桩收购生意就是“两票换鸡蛋”,潘石屹从任志强手中获得了北京公馆和光华路SOHO2两个项目,但是至今光华路SOHO2在过去的5年中一直处于半停工状态,究其原因就是与其复杂的身世有关。

  光华路SOHO2的前身为民源大厦,期间牵扯到了多年前的“琼民源事件”, 琼民源公司因虚构利润被停止了上市交易,随后被中关村借壳上市。在此次的重组中,38.92%的国有发起人股经北京市政府批准无偿划拨给北京住总,社会公众股则被置入中关村,但不一样的是,琼民源1992年在STAQ系统上向500多名法人定向募集的社会法人股份并没有相应转成中关村的股份,而这些法人股占“琼民源”总股本的22%,亦有权享受“琼民源”旗下民源大厦的应有权利,但是这些股东透露,在潘石屹收购的过程中并没有跟他们沟通过。

  或许正如潘石屹在今年初的业绩发布会上所言,“收购过程中风险与利润同在”。这也是其不断表露想买一手地的苦衷。

  无奈转型

  收购中的风险如何化解,潘石屹给出的答案就是持有,因为出售有风险,容易激化其他利益关系的矛盾,而这又与上市之初其散售物业的招股说明书的主营方向相悖,其中的无奈只有潘石屹自己知道。

  今年5月,SOHO中国和盈石资产以各自持有50%的股份成立合资公司——“盈石搜候”,并把前门大街的项目定为首个合作项目。

  据悉,除前门大街物业自持外,北京的光华路SOHO2、上海的外滩SOHO和SOHO复兴广场都将成为SOHO中国完全自持物业,银河SOHO和望京SOHO也将部分自持。

  一向以散售商业物业为主要盈利模式的潘石屹为何突然转舵为自持,期间他又有怎样的打算?

  其实就潘石屹的初衷而言,租赁并不是其所擅长的,此前的SOHO中国一直是“短平快”,靠建筑的标新立异和强大的营销来打冲锋战,而转入阵地战后,项目是要靠最终的品质来吸引人,这点显然不是潘石屹的特长。

  就前门大街而言,作为潘石屹上市的重要砝码,在获得之初,天街置业早已约束潘石屹禁止出售,从几年来的租赁情况看,该项目的经营并不尽如人意,2009年,前门项目的出租收入仅为7131.9万元;2010年为1.096亿元,这与出售的利润回报形成了鲜明对比。

  同样,外滩SOHO项目中潘石屹只占有了61.5%的股权,尽管是大股东也要考虑小股东的意见,光华路SOHO2收购5年来始终未竣工,期间的纠纷也很难化解,可见潘石屹在转型期间的无奈。

  商报记者 赖大臣/文 暴帆/摄

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