2012不是楼市的灾难年

　　刚需迫切等待高性价比 房价下降成为共识 住宅回归“居住”本性

　　不管美国宇航局对2012“世界末日”的说法如何去找“不可能”的证据，中国楼市经历3个年头的调控，终归发挥了作用，很多人也试图将资金链紧张、销售惨淡和购房人继续观望等现象同时存在的2012，比喻成楼市的“灾难年”。

　　危言耸听未必都是坏事，但是房地产业界的大佬们，只有少部分转行，大多数还在“原来的岗位”上重新测算成本，继续做着自己该做的业务，完成着比原来减少了很多但还能满足企业发展的业绩。而购房人也逐渐走出了盲目投资，将房子的功能回归到本应有的“居住”。

　　企业

　　商业地产二三线城市谋发展

　　上个年度，很多年底的房地产论坛上，大家说的一个话题都是“转型”。

　　这个转型一般指的是两种形式，一种是原来做住宅为主的开发商，转而开发新的产品——商业地产；另外一种是原来在一线城市稳稳占领市场的企业，转而进军二三线城市。

　　阳光100常务副总裁范小冲透露，一直主营住宅产品的阳光100集团，已经加大商业地产的投入，2011年阳光100住宅和商业地产的比例为7：3，希望未来这个比例可以各占一半。不仅如此，集团还坚持三线城市的开发，不会轻易到一线城市冒险。

　　在一线城市，前几年大规模拿地造成的产品积压，要持续一段时间才能够消化，在房价走势上，调控政策重点覆盖的城市降价趋势会比较明显。

　　在北京，新盘的扎堆入市，项目推盘量大的区域，降价幅度将会加大。

　　由此造成的新问题，商业地产开发过度和二三线城市被热炒，可能会引发新的结构不平衡，甚至造成潜在的泡沫，这是理论界比较忧虑的。

　　投资

　　商业地产不是“诺亚方舟”

　　随着经济的进一步复苏，以及开发企业的转型，市场对商业地产的需求正在逐步释放，习惯了在住宅市场上获利的投资客，也逐步向商业地产进军。

　　有了买家的理论支持，境外投资者、保险公司、高新科技公司以及国内资本，都来寻找机会，“商业地产”正在成为房地产市场的热门词语。

　　2011年6月，北京市东城区崇文菜市场一宗商业金融用地进行拍卖，引来了15家企业参战。经过33轮激烈竞买，该地块楼面地价高达4.32万元/平方米，溢价率高达140%，一举成为近年来北京新的单价“地王”。

　　7月6日，北京市CBD核心区9宗地块集体招标，首创、远洋、中信、万通等20家竞标人参与投标。成交的平均楼面地价为22619元/平方米。

　　一直乐衷商业地产的大连万达集团董事长王健林，曾经说过一段惊人的话：“商业地产在低迷的大背景下很难独善其身。”住宅、商业两个市场应该是一荣俱荣、一损俱损。

　　对于个人投资者，知名财经评论人叶檀表示，房地产的黄金时代已经过去了，现在来看，如果说房地产里面有泡沫的话，恐怕商业地产的泡沫要比住宅地产大，有些商业地产已经不能够覆盖成本了，其出租回报率不能覆盖成本。

　　商业地产比住宅风险更大，因为商业地产的价格远远高于住宅，所以要注意回报率的问题，个人投资者的收入，现在单纯从增值上考虑已经不行了，那么从收租的角度来考虑，租不出去或者租金不够高都可能造成亏损。

　　商铺跟住宅不一样，住宅的投资失败，还能用自住来平衡，商铺不能住，一旦预测不好市场，空置的时候物业费、采暖费等更贵，投资者需要背负更大的成本。

　　刚需

　　“不见兔子不撒鹰”

　　据媒体报道，2011年11月19日龙湖时代天街开卖当天共计到访千组客户，其中最早的一位客户早上不到7点便抵达销售中心。此次开卖2小时，216套房源全部抢购一空，超百组客户抱憾而归。

　　在北京楼市一片萧条的情况下，不是没有卖得好的“黑马”，而这一业绩，也说明了有限的购房人，其实不是漫无目的的观望，心中自有一个标准，“不见兔子不撒鹰”，当某个项目获得了大多数“刚需”的认可，“抢购”还是会出现的。

　　据悉，龙湖这个项目有很好的园林景观，但单价仅1万起，同时还是“地铁上盖”，价格和交通配套都符合了这个时间段购房人的需求。

　　从2011年下半年一直过渡到2012开年，尽管开发商运用了降价措施，但购房者对于开发商给出的让利并不怎么领情。实际上刚性需求的购房心情还是很迫切的，只是优惠力度如果达不到他们的心理预期，他们也不会轻易出手。

　　当然，优惠力度达不到购房者的心理预期只是一方面，而更重要的是目前很多消费者对楼市价格下行的预期在不断增强。

　　也就是说，购房人对优质产品和更优惠的价格的期待，给手里有盘的开发商继续干下去的信心，虽然还有不少楼盘在试探着下调价格而不肯一降到底，这个博弈的“年度输家”，还是寻找一切机会坚持不败，但2012年是一个买方市场的年度，理论上是不可变的了。

　　房价

　　没有最低 只有更低

　　按照房地产业内人士的普遍看法，2012年房地产市场仍然将承接下调的趋势。随着调控政策已经控制了价格走势，无论企业想出什么策划，也只能围绕着“杜绝高房价”这一主题。如果调控政策持续不变，2012上半年房价应该会出现明显的下跌，尤其是一线城市，已经完全向买方市场发展。

　　北京市住建委网站数据显示，2012年第一周北京新建商品住宅和二手住宅网签总量为2303套，比去年最后一周下跌34%，与去年同期相比更是大幅下跌了64.3%，创近4年来新低。

　　对于2012年的楼市走势，业内人士认为，从各方来的声音显示，2012年楼市调控不会放松，这会加深市场的降价预期和购房者等待最低价格出现的心态，预计2012年一季度或将有更大幅度的“降价潮”出现。

　　北京中原市场研究部总监张大伟认为，2012年的中国房地产市场，将在“限速”中前行，预期在6-12个月内房价还有可能出现10%到20%的下调空间，北京等一线城市房价继续下调超过15%的可能性非常大，而二三线城市出现10%左右下跌的可能性也非常大。

　　2012年，“没有最低，只有更低”将成为名言，2012年降价已成开发商共识，降价不是本事，降价卖得掉才叫水平。

　　一位业内大腕前两日发微博(http://weibo.com)称，万科在全国继续保持老大的地位，得益于各分公司在各地区率先降价，其实万科也是在“甩货保命”，究竟房价还能降多少？购房者的预期值就是“降到底”，但是底在哪里，却没人知道。

　　观念

　　住宅回归“居住”本性

　　有很多根深蒂固的购房观念，经过十几年的考验，成了“颠扑不破”的真理，但是2012年的到来，卖方市场转化成为买方市场，这些观念也发生了180度的掉转，可能很长时间成为新的市场交易法则。

　　在此之前，二手房交易中的税费，明明规定由卖房人缴纳，但由于一房难求，在绝大多数交易中，都是由买房人承担的。2012年的房子不好卖，这个问题又被拿出来重新思考。

　　在买房人不愿意承担高额税费的情况下，房主又为了顺利成交，就只好自己负担，从原来“没商量”到现在的“可商量”，也许随着调控的进一步深入，又会回到“没商量”，但却是由房主缴税“没商量”了。

　　以前的十几年里，房子都被认为是金融产品，起着保值增值的作用，而随着房价攀高的不确定性，新房不见得不是负资产，“买了房子就一定赚钱”的观念一去不复返，住宅最终回归它的原始作用——居住。

　　文/特稿记者 蒋举 制图/刘江