房价赌局

　　文/廖 凯

　　万科雪崩式降价或成压垮房地产市场的最后一根稻草。

　　2011年12月16日，万科降价潮抵达广州，万科柏悦湾三期正式开盘，这次新开批次直降6000元/平方米，售价最低至12900元/平方米。这是万科广州公司今年以来首次大幅度下调项目开盘价格。

　　不同于2008年的声势大噪，2011年以来，万科在上海、广州、深圳、北京等一线城市，都被曝以不同形式“降价”。

　　事实上，降价已成为众多房企的不二选择。

　　住建部部长姜伟新在全国住房城乡建设工作会议上表示，明年要继续坚持房地产调控不动摇，严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。

　　上海成全机构董事长把现在的开发商分为：主降派、主僵派、主守派和观望派。在降价的问题上，不同的开发商各怀心思，各自为战。

　　深圳市绿景企业管理集团在跟时间赌博，赌的是房价只涨不跌;万科则在跟“面子”对赌，在网下卖房困难之时，把大批房源搬到网上，为降价找更合理的理由;中海、龙湖则跟机会对赌，坚持直接降价快消，现金为王。

　　对赌回购

　　2011年11月24日，总部位于深圳的绿景集团宣布其旗下的绿景香颂项目在开盘当天，购房者可以自愿与开发商签署一份“三年原价回购”协议。根据该协议，购房者可在三年后向提出申请，绿景将以合同原价对房产进行回购。

　　不过，绿景并没有公布协议的具体内容，绿景集团副总裁张梧峰表示：保值回购只有开盘当天的客户才能享受，具体条款要等到12月3日开盘公布。

　　绿景香颂位于深圳龙华新城布龙路与民治大道交汇处，住宅总套数为1176户，项目共8栋，2栋纯居住高层建筑以88平方米的户型为主；其余6栋为商住混合居住高层建筑。

　　据悉，此次推出回购的绿景香颂项目开盘均价为16500元/平方米，而其周边楼盘的价格在21000元/平方米左右。

　　11月29日下午，绿景香颂售楼处，由于三年原价回购的鼓动作用，原本冷清的售楼处挤满了人。“样本房开放的首个周末看房的人更多，要排队”，一个置业顾主说，她一天大概接待300批看房者。

　　绿景与时间赛跑

　　一对首次置业的夫妻在看了一个小时的房后，对样板房表示满意，但他们可接受的房价为12000元/平方米，最后决定还是不买。据悉，由于前来看房的多为首次置业者，因此这种现象在去年底的售楼现场颇为多见，对他们而言，买与不买，还是价格说了算。

　　绿景香颂提供的数据称，截至2011年11月29日，绿景香颂的诚意客户达1200批，到场参观人数突破了两万人。

　　“在宏观调控政策影响下，绿景香颂的目标客户群定位为刚需族。”张梧峰称，绿景保证香颂项目是低于限价开盘，且不会再降价。绿景在“铁底”保本的基础上再做出“三年原价回购”的承诺也是让购房者更有信心。

　　深圳知名房地产律师张茂荣指出，开发商承诺的回购在本质上是二手房交易，回购不太具有可操作性，其中涉及购房者供楼利息损失、贷款、二手房交易税支付等，回购成本或达房价的20%左右。

　　在张茂荣看来，回购的高成本决定了购房者基本不可能申请，除非房价暴跌，因此，绿景此举更大意义上只是一个营销策略。

　　事实上，在深圳打出原价回购卖房的并非绿景一家，十二橡树庄园宣布推出“3年回购，5%增值计划”。开发商承诺，如3年后房产低于购买原价，开发商原价购回，并多给予总房款5%的增值补偿。

　　据链家地产统计，目前包括上海、深圳、南京、苏州、杭州、长沙、长春等10余个大中城市的20余楼盘已经将“降价补差价”或“原价回购”承诺与低价销售绑定。

　　万科网上促销

　　万科集团总裁郁亮公开表示，万科2012年的发展策略是过冬，现在已进入“冬天模式”，现金为王、积极卖房、审慎买地、节约开支、锻炼身体是万科的五步过冬策略。郁亮表示，在定价策略上，万科将坚持市场原则，通过采取积极的定价策略促进成交。

　　2011年11月29日，万科宣布旗下的“万科V购”华南在线购房中心将在网上销售房源。其中广东地区的珠海、佛山、东莞、惠州、中山也悉数在列，涉及的楼盘有24个，共计10亿元房源，将以在线专卖的形式，实行全程网络销售。

　　万科对外称，此次网销中除了提供“亿元优惠”外，还包括一元起拍、一年免费住等多项优惠。

　　在万科的该网络销售平台上，购房者可以按照项目、城市、价格、面积等各类别进行楼盘搜索。而在网页销售平台的最下面，则是4个优惠区。分别是1～10万元、10万～20万元、20万～30万元以及1元起拍区。

　　据悉，在万科三亚森林度假公园专区，活动持续一个多月。其中该楼盘4号楼9单元2层209室，面积36.53平方米，原价81.77万元，网售价62.96万元，优惠了18.81万元，降价幅度达到23%。

　　事实上，2011年以来，万科的降价一直在持续，只不过更为隐蔽，降幅也呈递进式，随着一期期新房源的推出，价格也更为优惠。

　　数据显示，2011年11月17日正式开盘的上海万科尚源的成交均价仅为12000元/平方米，此前该盘的累计合同均价超过16000元/平方米，降幅在25%左右。而位于深圳龙岗区的万科清林径项目部分单位售价调整，单价由原来的每平方米约13500元降到12000元左右，降幅约10%。

　　对外全国范围内价格的大幅调整，万科并不认为是降价，万科称，全线提价或全线降价都不符合万科的风格。房屋价格是由供求关系决定，企业只能为商品标价，而不能定价。

　　其他开发商猛烈直降

　　与万科相比，同为国内一线开发商的中海地产和龙湖的降价则显得直接而猛烈，2011年10月22日，上海数百名中海御景熙岸的老业因降价问题，与保安爆发冲突。但这仍旧阻止不了中海降价的步伐，2011年11月初数据显示，中海御景熙岸的最新成交价为17541元/平方米，为此批房源的网上备案价的6.5折。

　　2011年10月22日下午，上海嘉定“龙湖郦城”售楼处出现了近300名老业主“冲击”售楼处的一幕。原因是开发商将龙湖郦城18500元/平方米的均价一下子降到14000元/平方米不到。

　　尽管冲突激烈，但这次代号为“抢收华东”的促销行动，让龙湖在短短五天内售出房源1000套，回笼资金近20亿元。

　　事实上，不论绿景还是万科，尽管手法各异，但本质还是一种营销手段。本轮调控以来，众开发商的营销手段层出不穷，有的直接降价，有的则通过特价房、拍卖房、团购房等形式，或明或暗的进行降价策略。