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房企陷偿债危局 今年到期债务或达万亿

http://msn.finance.sina.com.cn 2012-02-12 21:58 来源: 经济导报

  经济导报记者 刘翔

  金地集团10日公布的1月销售数据显示,该企业当月签约面积同比下滑近七成,签约金额更是同比减少了75.8%。与金地集团类似,万科、恒大、保利、龙湖、富力、绿城等房企1月的销售业绩均颓势明显。

  楼市的寒冬效应依然在发酵,同时,房企大规模的“偿债潮”又如约而至。

  今年将迎来房地产企业偿债高峰,在持续的地产调控之下,房地产资金链危局愈发明显。数据显示,各种离岸私募债、房地产信托、房地产基金以及民间信贷等,在今年即将到期的债务总额或达上万亿元。而山东省内上市房企同样面临相似问题,以鲁商置业(600223)为例,公司去年所申请10.5亿元信托贷款中,有6亿元需在今年偿付。

  “陆续到期的各类债务,对房企的短期偿还能力是一场大考。”10日,中房集团研究中心高级经理刘渊在接受经济导报记者采访时表示,在万亿偿债压力下,中小地产商面临的压力尤其明显,而这一轮的“偿债潮”或将引发一系列重组和兼并。

  兑付压力陡增

  在即将到期的各类债务中,信托债务尤为显眼。

  中金公司一份针对房地产信托的专题分析报告显示,今年房地产信托预计到期规模2234亿元,总还款额约2500亿元;2013年预计到期规模2816亿元,总还款额约3100亿元。

  该报告指出,今年是房地产集合类信托的偿付高峰年,其中,3月份是小高峰,到期规模约220亿元;7至9月是大高峰,每月平均在300亿元以上。

  曾经是房企“救命稻草”的房地产信托,如今展现出“冷酷”的一面。“受政策影响,去年四季度许多信托公司都基本停止了地产信托项目。”10日,用益信托房地产行业分析师岳婷告诉导报记者,对于即将进入集中兑付期的房地产信托而言,存在着一定的兑付风险。

  据了解,房地产信托兑付资金以楼盘销售回款为基础,但在现有的限购、限价和限贷等调控措施下,房地产商销售回款速度放缓,难度增加;同时,银行借贷、资本市场融资等筹资渠道受阻,这些不利因素都使房地产信托的违约风险陡增。

  东方证券的一份研报称,一项以2011年6月为分析起始点、115家涉及地产开发的上市公司为样本的研究发现,115家房企长短期付息债主要分布在2011年7月至2014年6月的3年内,其中46%集中在2012年偿付。

  研究显示,2011年7月至2012年6月到期的短期付息债务(即短期借款和一年内到期的长期负债),约79%集中在2011年12月至2012年6月。此外,2011年6月至2012年6月到期的长期借款中,2012年上半年到期的就占了63%。

  “在目前信贷政策尚不明朗的背景下,房价下跌、销售滞缓,以及可能持续的信贷紧缩,都使得房地产企业资金流动性愈发紧张。”刘渊表示。

  降价“瘦身”谋自救

  迫于资金压力,部分房企已经开始运用各种手段谋自救。

  北京中原市场研究部对京沪产权交易所数据的统计发现,2月首周,京沪产权交易所新增挂牌的房地产股权交易近10宗,总市值数十亿元,其中3家企业转让100%股权。而在1月,全国公开产权市场成规模(交易额超千万)的房地产股权交易数量达到20宗,披露市值达67.8亿元,相较于2011年1月的9宗和31亿元的成交额,均上涨了近120%。

  此外,不少房企选择甩卖项目回笼资金。以绿城为例,春节刚过,绿城便选择出售上海天山路写字楼项目、青岛审计局商业项目、温州鹿城广场及北京奥克伍德雅居4个项目。据了解,这4个项目预计将帮助绿城套现约60亿元。

  导报记者注意到,这并非是近期绿城首次大规模出售旗下项目。去年年底,绿城以10.4亿元的价格将其持有的上海外滩地王股权出售给SOHO中国;今年1月5日,绿城又接连挂出4个子公司股权转让的公告,将无锡湖滨置业51%股权、杭州绿城锦玉50%股权、上海静宇49%股权、杭州绿城墅园35%股权分别转让给融创中国控股、杭州新华造纸等公司。

  同时,久积不散的市场观望情绪,让诸多地产商销售受阻、库存激增,也令资金链深度承压的地产商不得不降价“抢收”,以换取现金。

  中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据显示,2012年1月,百城住宅价格同比上涨1.71%,涨幅较上月缩小1.16个百分点,是2011年8月以来的最低涨幅。而北京等十大城市平均价格同比下跌0.62%,是2010年6月以来首次下跌。

  瞩目房地产私募基金

  在原有融资渠道收紧的背景下,除了自救,越来越多的房地产企业也打起融资渠道创新的算盘。

  “在严控银行贷款不放松的情况下,适应新融资渠道将会成为房企转型的必经之路。”10日,清科数据研究员孟妮给导报记者提供的一份资料显示,对于房地产开发商来说,在融资渠道收缩、融资难度增加的情况下,私募房地产投资基金已逐渐成为一个新的融资渠道。“相比信托、债券以及银行信贷,房地产私募基金凭借便利、灵活、节约时间的突出优势,正成为房企融资的最佳途径。”

  但是,风险也不容小觑。清科数据指出,我国私募房地产投资基金仍处于初期阶段,募资成为其发展障碍之一。由于各机构缺乏历史业绩和品牌沉淀,投资者不易对基金的业绩表现进行评估,以及投资者对于国家宏观经济政策走向及行业发展判断不一,均增加了基金的募资难度。此外,资金来源与基金规模也将影响其日后的投资风格与方式。

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