房企陷偿债危局 今年到期债务或达万亿

　　经济导报记者 刘翔

　　金地集团10日公布的1月销售数据显示，该企业当月签约面积同比下滑近七成，签约金额更是同比减少了75.8%。与金地集团类似，万科、恒大、保利、龙湖、富力、绿城等房企1月的销售业绩均颓势明显。

　　楼市的寒冬效应依然在发酵，同时，房企大规模的“偿债潮”又如约而至。

　　今年将迎来房地产企业偿债高峰，在持续的地产调控之下，房地产资金链危局愈发明显。数据显示，各种离岸私募债、房地产信托、房地产基金以及民间信贷等，在今年即将到期的债务总额或达上万亿元。而山东省内上市房企同样面临相似问题，以鲁商置业(600223)为例，公司去年所申请10.5亿元信托贷款中，有6亿元需在今年偿付。

　　“陆续到期的各类债务，对房企的短期偿还能力是一场大考。”10日，中房集团研究中心高级经理刘渊在接受经济导报记者采访时表示，在万亿偿债压力下，中小地产商面临的压力尤其明显，而这一轮的“偿债潮”或将引发一系列重组和兼并。

　　兑付压力陡增

　　在即将到期的各类债务中，信托债务尤为显眼。

　　中金公司一份针对房地产信托的专题分析报告显示，今年房地产信托预计到期规模2234亿元，总还款额约2500亿元；2013年预计到期规模2816亿元，总还款额约3100亿元。

　　该报告指出，今年是房地产集合类信托的偿付高峰年，其中，3月份是小高峰，到期规模约220亿元；7至9月是大高峰，每月平均在300亿元以上。

　　曾经是房企“救命稻草”的房地产信托，如今展现出“冷酷”的一面。“受政策影响，去年四季度许多信托公司都基本停止了地产信托项目。”10日，用益信托房地产行业分析师岳婷告诉导报记者，对于即将进入集中兑付期的房地产信托而言，存在着一定的兑付风险。

　　据了解，房地产信托兑付资金以楼盘销售回款为基础，但在现有的限购、限价和限贷等调控措施下，房地产商销售回款速度放缓，难度增加；同时，银行借贷、资本市场融资等筹资渠道受阻，这些不利因素都使房地产信托的违约风险陡增。

　　东方证券的一份研报称，一项以2011年6月为分析起始点、115家涉及地产开发的上市公司为样本的研究发现，115家房企长短期付息债主要分布在2011年7月至2014年6月的3年内，其中46%集中在2012年偿付。

　　研究显示，2011年7月至2012年6月到期的短期付息债务(即短期借款和一年内到期的长期负债)，约79%集中在2011年12月至2012年6月。此外，2011年6月至2012年6月到期的长期借款中，2012年上半年到期的就占了63%。

　　“在目前信贷政策尚不明朗的背景下，房价下跌、销售滞缓，以及可能持续的信贷紧缩，都使得房地产企业资金流动性愈发紧张。”刘渊表示。

　　降价“瘦身”谋自救

　　迫于资金压力，部分房企已经开始运用各种手段谋自救。

　　北京中原市场研究部对京沪产权交易所数据的统计发现，2月首周，京沪产权交易所新增挂牌的房地产股权交易近10宗，总市值数十亿元，其中3家企业转让100%股权。而在1月，全国公开产权市场成规模(交易额超千万)的房地产股权交易数量达到20宗，披露市值达67.8亿元，相较于2011年1月的9宗和31亿元的成交额，均上涨了近120%。

　　此外，不少房企选择甩卖项目回笼资金。以绿城为例，春节刚过，绿城便选择出售上海天山路写字楼项目、青岛审计局商业项目、温州鹿城广场及北京奥克伍德雅居4个项目。据了解，这4个项目预计将帮助绿城套现约60亿元。

　　导报记者注意到，这并非是近期绿城首次大规模出售旗下项目。去年年底，绿城以10.4亿元的价格将其持有的上海外滩地王股权出售给SOHO中国；今年1月5日，绿城又接连挂出4个子公司股权转让的公告，将无锡湖滨置业51%股权、杭州绿城锦玉50%股权、上海静宇49%股权、杭州绿城墅园35%股权分别转让给融创中国控股、杭州新华造纸等公司。

　　同时，久积不散的市场观望情绪，让诸多地产商销售受阻、库存激增，也令资金链深度承压的地产商不得不降价“抢收”，以换取现金。

　　中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据显示，2012年1月，百城住宅价格同比上涨1.71%，涨幅较上月缩小1.16个百分点，是2011年8月以来的最低涨幅。而北京等十大城市平均价格同比下跌0.62%，是2010年6月以来首次下跌。

　　瞩目房地产私募基金

　　在原有融资渠道收紧的背景下，除了自救，越来越多的房地产企业也打起融资渠道创新的算盘。

　　“在严控银行贷款不放松的情况下，适应新融资渠道将会成为房企转型的必经之路。”10日，清科数据研究员孟妮给导报记者提供的一份资料显示，对于房地产开发商来说，在融资渠道收缩、融资难度增加的情况下，私募房地产投资基金已逐渐成为一个新的融资渠道。“相比信托、债券以及银行信贷，房地产私募基金凭借便利、灵活、节约时间的突出优势，正成为房企融资的最佳途径。”

　　但是，风险也不容小觑。清科数据指出，我国私募房地产投资基金仍处于初期阶段，募资成为其发展障碍之一。由于各机构缺乏历史业绩和品牌沉淀，投资者不易对基金的业绩表现进行评估，以及投资者对于国家宏观经济政策走向及行业发展判断不一，均增加了基金的募资难度。此外，资金来源与基金规模也将影响其日后的投资风格与方式。