第二波降价潮袭击楼市

　　编者按

　　楼市降价的浪潮在限购短期内难以放松的预期下走向高潮。2012年最早举起降价大旗的城市，居然是在杭州，这个在历年宏观调控中几乎没有一次像样的降价，且城中最大开发商绿城集团又是楼市不降价典型的城市，在这轮“史上最严厉调控”持续一年有余之后，终于以一种“激烈并刺激”的降价进行回应。

　　从全国范围看，这已经是这轮调控以来的第二波降价潮，比预期中来得更早，也更为激烈。从各地反馈的情况看，这一波降价潮的起点都在降幅20%以上，杭州个别项目降幅甚至超过30%。但各地的表现亦不尽相同，杭州以一步到位的方式降价，获得了成交量的回升。北京从去年开始的阴跌，到现在房价普遍下跌20%，仍然没能得到购房者的认可，当然，这或许也与北京限购严厉且有“房票”的需求相对较少有关。

　　从开发商群体看，除了去年的中海、万科、恒大、龙湖等已经降价的开发商，今年又有保利地产、招商地产等加入降价的行列。降价潮蔓延已成定局。未来需要关注的将是，这一波降价潮能在多大程度上提升市场的成交量，市场又将以怎样的速度回暖？这将取决于未来调控政策的“松”与“紧”。

　　北京

　　超八成项目降价超20% 仍难以价换量

　　阴雪

　　“我们C3号楼的均价是30500元/平方米，现在购买可以打九折。”2月20日，位于北五环外北苑附近的天润·福熙大道的销售员小李直截了当地对前来看房的《第一财经日报》记者表示，“如果您真心想买，我们可以再向公司申请一些优惠，最多可以打到8.8折。”

　　据小李介绍，打完折之后，该项目最便宜的房源每平方米售价为25000多元，“这个价格已经接近我们2010年下半年二期开盘时的均价了。”

　　据知情人士透露，该项目售价最高时曾卖到31000元/平方米。即便是现在，各房地产网站上有关天润·福熙大道的项目介绍仍为：C3号楼在售户型122~170平方米两至三居，均价30500元/平方米，三居房源一次性付款享受9.9折优惠。如今的实际价格与彼时相比，每平方米下降幅度超过5000元，降幅接近20%。

　　严厉的宏观调控政策持续已达一年之久，与“降价”相关的各种优惠促销正在北京楼市中暗流涌动。

　　降价向内城蔓延

　　北京楼市的降价行为最早发生在通州。

　　从去年下半年开始，通州的京洲世家、珠江拉维小镇、华业东方玫瑰、富力金禧花园等项目便陆续推出了特价房、打折、送精装、送家电等不同程度的优惠促销活动。

　　进入2012年，针对房地产行业的宏观调控没有任何放松的迹象，持续的成交低迷使得开发商的资金链愈发紧绷。在此影响之下，发源于通州的这股降价潮开始向北京内城蔓延。

　　与天润·福熙大道同属北五环北苑区域的北京城建·世华泊郡项目，也在最近推出了新的促销活动。

　　“现在购买我们的项目一次性付款9.5折，贷款9.7折，相比之前，优惠幅度都增加了两个点。”北京城建·世华泊郡项目销售员王敏(化名)表示，为了解决被限购人群的购房需求，该项目最近还推出了商业立项的21号楼，均价仅为17500元/平方米。“这一价格远低于同区域的平均房价，又不限购，所以销售得特别好。我们上周六开盘了58套，经过周末两天，到周一就剩8套了。”

　　在西二环附近的华润西堤红山项目，房价下降的幅度更大。

　　“我们的11号楼这周末就要开盘了，开盘均价35000元/平方米，开盘当天还会有力度比较大的优惠促销。”该项目销售人员介绍说，尽管目前项目在售楼盘均为商业立项，但全部接入了民用的水、电和燃气，“与住宅没有区别”。

　　该项目目前在售的商业立项精装小户型均价为45000元/平方米，尽管马上要推出的11号楼为毛坯交房的大户型，但价格却出现了10000元/平方米的降幅。据亚豪机构统计，华润西堤红山超过20%的降价幅度为近期计划开盘的项目中，同比前期降幅最大的项目。

　　亚豪机构的监测显示，目前，北京有超过八成的在售项目正在进行着不同程度的打折促销，其中比价格高峰期价格回落幅度超过20%、大力促销的项目就超过50个，如房山区中粮万科长阳半岛、山水汇豪，大兴领海朗文世家、绿城阳光公馆，通州区的华业东方玫瑰、京洲世家、京贸国际城等。

　　北京中原市场研究部统计数据显示，预期在3月份开盘的项目仅有20个，其中除5个城区项目外，其余大多位于昌平、房山、大兴、顺义等郊区。在20个项目中，有12个项目还未确定价格，已经确定价格的8个项目也分别有不同程度的优惠。

　　“在目前市场情况下，轻微的价格松动很难获得消费者的认可，到底降多少才能获得销量成为最大的难题。”北京中原市场研究部总监张大伟认为，郊区项目供应较多，也是由于在2012年春节后这几个区县有可能成为价格调整比较早的区域。

　　成交持续低迷

　　“与以往历次调控不同，开发商在此轮宏观调控之下选择降价并没有使得成交量放大多少。”SOHO中国有限公司董事长潘石屹如是说。

　　事实的确如此。

　　小李就表示，该项目自春节后开始最低8.8折的优惠至今，共有十几套房源被认购，尽管相比此前的销售状况有所好转，但并不如预想中的效果好。而北京市住建委的官方数据显示，自该项目C3号楼2011年6月22日取得预售许可证至今，已签约的房源仅有11套，另有1套处于预订状态。

　　据链家地产统计，2月中上旬(2月1日~20日)，北京商品住宅成交(包含保障房)2934套，环比1月中上旬的4305套，下降31.8%。虽然在20日当天出现了最近少见的单日636套住宅签约的现象，但是其中仅124套为商品房住宅，其他为保障房签约。而剔除保障房之后的2月中上旬新建住宅签约仅1401套，1月同期的这一数据为2508套。

　　北京中原的统计数据还显示，截至2月20日，今年内北京入市的期房商品住宅项目合计为22个，供应的住宅套数为5362套，总建筑面积为62.2万平方米。而签约情况则非常惨淡，22个项目合计签约843套，签约面积8.65万平方米，总去化率仅仅为15.7%。

　　亚豪机构副总经理高姗分析指出，当前楼市大势低迷，中央调控楼市的决心仍然坚决，市场观望情绪依然浓重，由于前期有效消费需求的逐步释放及两节假日因素的影响，楼市成交持续低迷，单纯的打折促销也难以起到“立竿见影”的效果，目前一些开发商都陷入了进退两难的僵局当中。

　　“据我了解，现在开发商降价也换不回成交量，所以有些开发商干脆先不降了，转而采用别的方法，例如压缩买地量、压缩开工量和供应量。”潘石屹表示。

　　中原的监测数据就显示，今年1月，标杆房企购地金额环比和同比分别大幅下降59%和88%，仅有保利、万科和招商3家标杆房企共花费38亿元补充4宗土地储备。为了严控风险，本月保利和万科均选择开发难度较小的城中村改造项目，其中保利在武汉拿下的城中村项目还打算引入合作方共同开发。

　　上海

　　开发商搏生存 新一轮价格战一触即发？

　　徐健 柳九邦

　　位于上海宝山顾村板块的保利叶语上周末强势降价20%，并以获得几百组认购的热销势头为上海楼市拉开了第二轮降价的序幕。

　　降价阵营壮大

　　在万科、金地等传统降价先锋还未来得及宣布“出招”之际，保利地产在2012年率先在上海扛起了降价大旗。

　　保利叶语此次降价非常直接——新推出291套精装修房源，折后均价1.7万元/平方米，装修标准2000元/平方米。去年第四季度，该楼盘毛坯房的均价为1.9万元/平方米，这意味着这批新推房源的直接降价幅度约为10%，间接降价幅度超20%。

　　降价效果也立竿见影——一位售楼人员用“看房车都挤不进去”来形容该楼盘的火爆。《第一财经日报》记者了解到的最新消息显示，目前这批房源还未正式开售，但认购、交付意向金的客户已达400~500组。

　　去年高价入市但销售成绩不俗的仁恒森兰雅苑也在近期宣布降价。网上房地产显示，位于外高桥板块的该项目最新164套房源将于2月25日开盘。

　　记者从仁恒森兰雅苑售楼处了解到，项目目前报价在4万元/平方米，但全款支付且五天内到款可享受8.6折的优惠，贷款亦可享受8.8折优惠，折后均价在38000元/平方米左右，最低部分房源均价低至35000~36000元/平方米。

　　此外，记者从宝山淞南的象屿郦庭售楼处了解到，近日联合某房地产门户网站推出了直降5000元/平方米的限时限量团购活动，声称团购优惠19500元/平方米起。记者查询网上房地产数据显示，该项目自2011年7月开盘以来，所售211套房源累计合同均价约为24300元/平方米。相较之下，此次活动降幅约20%。

　　上海本土开发商大华集团的多个楼盘也传出降价销售的消息。中环1号销售人员表示，目前该盘在售的8层带电梯毛坯房源，每平方米优惠2000元，折后均价约20000元/平方米，若楼层偏低则更便宜，只需19000元/平方米，优惠幅度达到10%。

　　同时，一些“探市”小折扣也开始慢慢渗透市场。金地集团位于佘山的别墅项目天境近期推出了购房全款9.2折，贷款9.3折，分期付款9.4折的优惠。另有媒体报道称，万科将制定一个更有竞争力的销售策略，一个可能在4月开盘的项目，销售价格可能较早先预期价格有较大幅度的下调。

　　巨量库存压顶是诱因

　　越来越多的迹象显示，新一轮惨烈的价格战将在上海楼市爆发。

　　去年10月，上海嘉定龙湖郦城将18500元/平方米的均价率先调降至14000元/平方米，降幅超20%。打响了上海在此轮楼市调控中第一波降价潮的“第一枪”。

　　同一时间，在上海浦东新区，中海御景熙岸推出89平方米户型，每平方米直降6000元左右，降幅近30%；另有3套公寓拼起来的“联排别墅”，均价由前期的30000元/平方米直降至17500元/平方米，降幅超40%。

　　然而，尽管当时龙湖和中海等大型房企降价后斩获颇丰，但由于降价幅度遭到老业主强烈抵触，首轮价格战最终还是在“闹剧”中惨淡收场，除了浦东新区和嘉定区的部分开发商，多数区县楼盘都没能尝到甜头。

　　市场分析人士指出，和首轮价格战不同的是，从目前出现降价迹象楼盘的分布，以及开发商酝酿降价的态度来看，风雨欲来的第二轮降价潮恐怕会更加猛烈。

　　一位央企开发商代表对记者表示，降价与否可以由某一个企业自主决策，但是当市场上的房源存量达到一定程度，买卖双方之间的僵持达到一定的强度时，降价就成为了一个必然的现象。他透露，其操盘的一个项目近期的降价幅度已经超过两成。

　　网上房地产显示，截至2月23日，上海市新房库存达66188套，947.85万平方米，步步逼近1000万平方米。一位市场分析人士指出，若在2010年末，根据当年月均去化量，这些库存只需6个月便可全部消化；在2009年末更是只需3个月；哪怕是在上一个楼市低谷期的2008年末，13个月也足以消化。

　　但反观现在，就算按未来上海新房月平均去化60万平方米的乐观估计，去化时间也至少要15个月。“因为空前严厉的调控政策并没有明显放松迹象。如果说，以前几次的降价潮都是开发商看准时机，为了新一波反弹而造势的话，那这一次，他们真的是要为生存而战了。”上述分析人士认为，新一轮价格战爆发的主战场，将首先出现在库存压顶的几个郊县区域。

　　“嘉定新城板块存量一直排名居前，一个直接的结果是，去年下半年，龙湖、绿地、合景等开发商都是顺势降价或者低开。”同策咨询研发中心分析师姚伯均亦认为，根据存量商品住宅与年度成交量的对比，目前“危机”最严重的可能是川沙、临港新城、朱家角、徐泾等板块。按照存销比计算，临港新城板块的完全去化时间需要30个月，川沙要45个月，朱家角要46个月，徐泾要39个月。

　　杭州

　　降价凶猛

　　部分开发商实施“差价补偿”

　　赵晖

　　杭州房价在春寒料峭中，悄然下跌。

　　“只有更低，没有最低”，这句话在杭州有了最好的写照。在一连串宏观调控下都安然无恙的杭州楼市，终于在今年迎来了实质且规模性的价格下跌。

　　这座城市有不一样的样本意义，这里曾是炒房客当年光顾的第一座城市，并迅速把房价拉到高位，至今与上海的高房价不相上下。此番首次出现大幅度的下跌，显然意味着，楼市的春天，还遥遥无期。

　　开发商“无底线”

　　“退房”是这个月杭州最热门的关键词，杭州永远集中了所有楼市样本中最精华的部分，开发商的智慧也因此得到了最大程度的体现。杭州本土一家开发商，面对旗下项目即将到来的降价，迅速地决定把上班时间调成周六、周日，不少老业主周一跑去公司要求有个说法的时候，却发现这家公司已大唱“空城计”。

　　“你们是如何对付老业主的”，或许是这个“降价季”地产圈饭局上谈论最多的一个话题。

　　相比去年降价时折扣大多不超过10%的“小打小闹”，杭州楼市今年的降价潮来得比国内任何一个城市都要更早，也更为“凶猛”。

　　2月9日，位于杭州桥西板块的方正荷塘月色宣布，目前在售5号楼剩余房源将进行价格调整，调整之后价格为：起价9980元/平方米，均价11000~12000元/平方米。相比项目去年15800元/平方米的开盘均价，相当于至少打了7.5折。推出的160套房源引来了600多组客户到场抢购。

　　随后，位于杭州良渚的郡原九衡公寓以“砍价团”形式降价，近期与某电商合作推出团购7折的优惠，折后均价为8000~9000元/平方米，跃层房源折后均价约9800元/平方米，最低折扣较原价12000元/平方米已低于7折。该项目现在已经处于清盘状态。

　　由于此番降价潮来势汹汹，也引起了老业主的不满。一些开发商不得不以补偿差价的形式来堵住“老业主”之口。

　　有开发商20日发布补偿公告称，去年8月14日首次开盘后至今年2月16日签订购房合同，已缴纳全额房款的业主，获赠1个地下停车位。粗略算来，补偿金额达到2000多万元。

　　“太没有底线了，让我们根本没有还手的余地，这种车位加补贴的模式，让开发商的底线一再降低。”其他开发商表示，这逼得他们，退无可退。

　　去年还强颜欢笑的开发商，今年在价格上已经完全务实了。不少楼盘的价格调整幅度均达到了30%以上，主城区出现了单价万元以下的楼盘，在钱江科技城甚至还出现了低于5000元/平方米的楼盘。

　　价格是决定成交量的关键。在一连串降至“楼板价”的促销潮下，杭州楼市的成交量开始不可思议地出现回升。在上周(2月13日~2月19日)，杭州楼市商品房成交量回升明显，高达733套，成交面积6.96万平方米，环比分别大增210.59%和213.89%。

　　如果仔细看这组数据，从各区域成交走势来看，主城、余杭、萧山三区商品房成交量继续大幅度增长。其中，尤以萧山区成交量最大，高达431套，成交面积3.98万平方米，环比增长951.22%和773.14%，也是三大区域中增长幅度最大的区域。

　　土地市场冷清异常

　　但是，商品住宅销售在降价潮中出现的回升还未能传导至土地市场。杭州土地市场仍异常冷清。2月7日出让的5宗商业地块均因只有一家竞买人参与竞买而宣告直接成交，杭州主城区新年后首场土地拍卖以遇冷告终，这5宗土地共吸金13.5亿元。

　　这也是杭州市出台《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》后的首场土地出让会。

　　根据杭州市国土资源局公开出让信息，2011年以来杭州主城区卖地金额316.7亿元，同比上年下滑36%，仅相当于2009年的40%，创下三年来新低。

　　2011年杭州主城区共成交土地56宗，成交面积共计2205亩，创近四年新低，甚至比金融危机爆发时的2008年还差。

　　不仅如此，在去年年底时，为了吸引更多开发商参与，新近出让的宅地，均不再要求配建10%保障房用地，这意味着杭州的土地价格，已经变相下滑了10%。

　　从去年土地市场的成交价来看，很多区域的最终成交价格确实已经出现了较大幅度的下滑。杭州之江最近成交的一块宅地，楼面地价仅8500多元/平方米。

　　这一区域的地王出现在2009年，当时，华润置地旗下的子公司佳满以27.7亿元竞得59号之江地块，楼面地价约15281元/平方米。跟火热的当年相比，这个价格，仅相当于当年的一半。

　　浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生对此表示，杭州楼市已经进入了较为理性的阶段，房价回落之后，他表示对杭州的楼市还是较为看好的，会再次进入一个小幅上涨空间。

　　只是不知道有多少开发商能撑到那个时候。现在杭州楼市上演的戏码一个比一个精彩。最近两天，多家开发商开始纷纷打听一个楼盘新开盘的地点，为了保护客源，这家开发商不仅选择在晚上“偷偷”开盘，还不断更改开盘地点，玩起了开发商版的“无间道”。