库存资金压力加剧 倒逼上市房企以价换量

　　核心提示：已公布的房企年报显示，高库存和资金压力依然困扰上市房企，甚至有所加剧。为了快速去库存缓解资金压力，一些上市房企已经开始“以价换量”。分析人士认为，在调控政策难以放松的情况下，越来越的房企必然会降价促销。

　　新华08网上海3月23日电(记者魏宗凯)截至22日，沪深两市共有32家房地产企业公布了2011年年报。报告显示，高库存和资金压力依然困扰上市房企，甚至有所加剧。为了快速去库存缓解资金压力，一些上市房企已经开始“以价换量”，分析人士认为，在调控政策难以放松的情况下，越来越的房企必然会降价促销。

　　——库存节节攀升

　　统计数据显示，32家房企中21家公司的存货同比上升，万科、华夏幸福等7家房企去年年底存货同比增幅超过30%，也创历史新高。截至2011年末招商地产的存货攀升至514.4亿，达到历史高位。北京国资地产龙头首开股份2011年年末的存货高达430.49亿元，较2011年年初的250.65亿元增长了71.75%。

　　首开股份预计，2012年一线城市及重点二线城市受政策影响的程度仍将扩大。而过去两年公司新开工项目的入市，将推动库存量的进一步上升和房价的下行。

　　3月21日发布的2012中国房地产500强测评研究报告显示，500强房企的库存也达到惊人的4.9945万亿元。存货均值同比增加50.34%，增幅较2010年进一步攀升6.47个百分点，平均每家500强房企的存货已达到99.89亿元，创历史新高。上海易居房地产研究院的统计数据则显示，2月底，上海、北京、广州、深圳新建商品住宅存销比分别为18.0、14.6、13.9和13.6。上海存货压力明显大于其他城市，并且存销比近7个月来一直不断攀升。

　　据北京师范大学金融研究中心主任钟伟测算，到2012年底，在最悲观的情况下(新开工下降5%，销售面积增速为0)，全国商品房屋库存量为47.3亿平方米；在最乐观的情景下(新开工下降15%，销售面积增速为10%)，2012年底商品房屋库存量44.8亿平方米。从在建面积看，去库存化可能需要至少3年时间。据测算，2012年开发商因房屋库存需要支付的资金成本约为3450亿元，而2011年房地产全行业赢利也不过5000亿元左右。如果2012年销售额再下降，则房地产行业整体上接近盈亏平衡的边缘。

　　东方证券房地产分析师杨国华也认为，当前一些大中城市商品房供过于求矛盾非常突出，若持续下去，可能会对当地房地产投资、房价、土地市场产生超预期负面影响。

　　——资金状况进一步恶化

　　截至2011年年末，上述沪深两市已发布2011年年报的32家房地产企业负债总额为4818.4亿元，而2010年这32家房企的负债总额为3706.52亿元，总负债较去年同期增加1111.88亿元，其负债总额增幅达到30%。龙头房企万科的负债总额达到了2283.76亿元，占上述32家房企负债总额的47%，其资产负债率也由此前的74.69%上升至77.10%。

　　据申银万国日前发布的一份房地产信托研报显示，2012年集合类房地产信托本息共到期2037亿元，加上单一委托人认购的单一类房地产信托，则共有约3062亿本息到期，陆续从3月开始进入偿付高峰。有报道称，这些急需资金周转的房企正与中国四大资产管理公司接触，希望贷款偿付到期的房产信托，而利率高达20%。中国房地产测评中心近日一项报告显示，去年500强房企净负债率由2010年50.07%上升到66.59%。

　　而上市房企使用资金的成本也大幅上涨。截至目前，上述沪深两市年报中披露利息支出相关数据的25家房地产企业，利息支出总额为38.01亿元，较去年同期调整后数据增加5.69亿元，其利息支出总额增幅达到18%。

　　数据还显示，14家房企利息支出增长幅度超过20%，其中，7家利息支出增幅超过100%。利息支出增长率最高的是华丽家族，增长率达到772.67%，中小房企荣盛发展的利息支出为1.74亿元，上年同期为0.6亿元，利息支出增长率为184.21%；1家利息支出幅度与去年持平，仅有6家利息支出增长率呈现负值。其中，利息支出额度最高的是万科，达到12.52亿元，同比增幅为11.26%，其利息支出额占这25家利息支出总额的33%。

　　上海易居房地产研究院22日发布研究报告称，房地产开发企业资金状况一路从2011年的“偏紧”步入“紧张”区间，到2012年一季度资金状况还在进一步恶化，“可能接近甚至低于2008年水平”。报告称，今年前两个月，全国商品房销售额4145亿元，同比下降20.9%，与去年全年12.1%的增幅相比，这预示着今年销售额极有可能出现负增长。在外部融资环境难以改善的情况下，房企依靠销售回笼资金成为主流，前两个月，房企自筹资金5995亿元，同比增长43.3%，在所有资金来源中占比42.3%，比去年全年提高1.4个百分点，预计今年还将继续保持较高增速。

　　首开股份在业绩报告中称，预计房地产企业资金压力短期内还将不断增加，货币政策微调也难以很快缓解这一局面。

　　——开发商追求“高周转”以价换量

　　在调控不放松，资金紧、库存多的多重压力下，不少房企在2012年坚持“多卖房、少拿地”策略，积极促销。

　　万科在2011年年报中透露，未来一段时期，行业的资金环境依然不容乐观。公司将坚持“现金为王”的策略，首先一个还是多卖房，其次在土地市场上“宁可错过，不能拿错”。今年前两月万科仅新增加一个项目，拿地节奏明显放缓。上一次万科拿地的低潮是2008年10月到2009年4月，7个月的时间只增加了2个项目。龙湖地产执行董事兼首席执行官邵明晓也表示，高周转是硬道理，龙湖会顺势而为，接近市场、接近客户。

　　招商地产今年的应对策略是加快周转速度，提速保销售。因此招商地产将“保销售”作为2012年工作的“重中之重”。2月份，招商地产已经开始在上海、南京、重庆等地项目进行优惠促销活动。招商地产位于上海的佘山珑原项目近期推出6折优惠房源，折后起价在30000元/平方米左右。同策咨询研究中心主任张宏伟表示，该地块成交楼板价就已达到16378元/平方米。如果按照3万元/平方米的起价，公司只能算是保本销售，不会有太多利润可图。龙湖地产在上海一项目精装修房每平方米售价约为15000元，而根据其拿地时的总价推算，楼板价也达10700元/平方米，再加上建安成本和装修费用，开发商基本上已经是微利甚至亏本出售。

　　开发商在加速去化库存的同时，也放慢了开发步伐。统计数据显示，今年1-2月全国房地产开发企业房屋新开工面积2.0亿平方米，同比增长5.1%，增幅较2011年全年大幅回落11.1个百分点，比去年同期回落22.8个百分点，增幅连续6个月收窄。从目前全国房地产市场运行情况来看，开发商投资热情明显降温，尤其是购地规模持续下滑，业界预期今年房地产开发投资增幅还将继续回落，预期今年上半年新开工面积涨幅将继续下滑，这将会影响明后两年的商品房供应。