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库存资金压力加剧 倒逼上市房企以价换量

http://msn.finance.sina.com.cn 2012-03-23 15:59 来源: 新华08网

  核心提示:已公布的房企年报显示,高库存和资金压力依然困扰上市房企,甚至有所加剧。为了快速去库存缓解资金压力,一些上市房企已经开始“以价换量”。分析人士认为,在调控政策难以放松的情况下,越来越的房企必然会降价促销。

  新华08网上海3月23日电(记者魏宗凯)截至22日,沪深两市共有32家房地产企业公布了2011年年报。报告显示,高库存和资金压力依然困扰上市房企,甚至有所加剧。为了快速去库存缓解资金压力,一些上市房企已经开始“以价换量”,分析人士认为,在调控政策难以放松的情况下,越来越的房企必然会降价促销。

  ——库存节节攀升

  统计数据显示,32家房企中21家公司的存货同比上升,万科、华夏幸福等7家房企去年年底存货同比增幅超过30%,也创历史新高。截至2011年末招商地产的存货攀升至514.4亿,达到历史高位。北京国资地产龙头首开股份2011年年末的存货高达430.49亿元,较2011年年初的250.65亿元增长了71.75%。

  首开股份预计,2012年一线城市及重点二线城市受政策影响的程度仍将扩大。而过去两年公司新开工项目的入市,将推动库存量的进一步上升和房价的下行。

  3月21日发布的2012中国房地产500强测评研究报告显示,500强房企的库存也达到惊人的4.9945万亿元。存货均值同比增加50.34%,增幅较2010年进一步攀升6.47个百分点,平均每家500强房企的存货已达到99.89亿元,创历史新高。上海易居房地产研究院的统计数据则显示,2月底,上海、北京、广州、深圳新建商品住宅存销比分别为18.0、14.6、13.9和13.6。上海存货压力明显大于其他城市,并且存销比近7个月来一直不断攀升。

  据北京师范大学金融研究中心主任钟伟测算,到2012年底,在最悲观的情况下(新开工下降5%,销售面积增速为0),全国商品房屋库存量为47.3亿平方米;在最乐观的情景下(新开工下降15%,销售面积增速为10%),2012年底商品房屋库存量44.8亿平方米。从在建面积看,去库存化可能需要至少3年时间。据测算,2012年开发商因房屋库存需要支付的资金成本约为3450亿元,而2011年房地产全行业赢利也不过5000亿元左右。如果2012年销售额再下降,则房地产行业整体上接近盈亏平衡的边缘。

  东方证券房地产分析师杨国华也认为,当前一些大中城市商品房供过于求矛盾非常突出,若持续下去,可能会对当地房地产投资、房价、土地市场产生超预期负面影响。

  ——资金状况进一步恶化

  截至2011年年末,上述沪深两市已发布2011年年报的32家房地产企业负债总额为4818.4亿元,而2010年这32家房企的负债总额为3706.52亿元,总负债较去年同期增加1111.88亿元,其负债总额增幅达到30%。龙头房企万科的负债总额达到了2283.76亿元,占上述32家房企负债总额的47%,其资产负债率也由此前的74.69%上升至77.10%。

  据申银万国日前发布的一份房地产信托研报显示,2012年集合类房地产信托本息共到期2037亿元,加上单一委托人认购的单一类房地产信托,则共有约3062亿本息到期,陆续从3月开始进入偿付高峰。有报道称,这些急需资金周转的房企正与中国四大资产管理公司接触,希望贷款偿付到期的房产信托,而利率高达20%。中国房地产测评中心近日一项报告显示,去年500强房企净负债率由2010年50.07%上升到66.59%。

  而上市房企使用资金的成本也大幅上涨。截至目前,上述沪深两市年报中披露利息支出相关数据的25家房地产企业,利息支出总额为38.01亿元,较去年同期调整后数据增加5.69亿元,其利息支出总额增幅达到18%。

  数据还显示,14家房企利息支出增长幅度超过20%,其中,7家利息支出增幅超过100%。利息支出增长率最高的是华丽家族,增长率达到772.67%,中小房企荣盛发展的利息支出为1.74亿元,上年同期为0.6亿元,利息支出增长率为184.21%;1家利息支出幅度与去年持平,仅有6家利息支出增长率呈现负值。其中,利息支出额度最高的是万科,达到12.52亿元,同比增幅为11.26%,其利息支出额占这25家利息支出总额的33%。

  上海易居房地产研究院22日发布研究报告称,房地产开发企业资金状况一路从2011年的“偏紧”步入“紧张”区间,到2012年一季度资金状况还在进一步恶化,“可能接近甚至低于2008年水平”。报告称,今年前两个月,全国商品房销售额4145亿元,同比下降20.9%,与去年全年12.1%的增幅相比,这预示着今年销售额极有可能出现负增长。在外部融资环境难以改善的情况下,房企依靠销售回笼资金成为主流,前两个月,房企自筹资金5995亿元,同比增长43.3%,在所有资金来源中占比42.3%,比去年全年提高1.4个百分点,预计今年还将继续保持较高增速。

  首开股份在业绩报告中称,预计房地产企业资金压力短期内还将不断增加,货币政策微调也难以很快缓解这一局面。

  ——开发商追求“高周转”以价换量

  在调控不放松,资金紧、库存多的多重压力下,不少房企在2012年坚持“多卖房、少拿地”策略,积极促销。

  万科在2011年年报中透露,未来一段时期,行业的资金环境依然不容乐观。公司将坚持“现金为王”的策略,首先一个还是多卖房,其次在土地市场上“宁可错过,不能拿错”。今年前两月万科仅新增加一个项目,拿地节奏明显放缓。上一次万科拿地的低潮是2008年10月到2009年4月,7个月的时间只增加了2个项目。龙湖地产执行董事兼首席执行官邵明晓也表示,高周转是硬道理,龙湖会顺势而为,接近市场、接近客户。

  招商地产今年的应对策略是加快周转速度,提速保销售。因此招商地产将“保销售”作为2012年工作的“重中之重”。2月份,招商地产已经开始在上海、南京、重庆等地项目进行优惠促销活动。招商地产位于上海的佘山珑原项目近期推出6折优惠房源,折后起价在30000元/平方米左右。同策咨询研究中心主任张宏伟表示,该地块成交楼板价就已达到16378元/平方米。如果按照3万元/平方米的起价,公司只能算是保本销售,不会有太多利润可图。龙湖地产在上海一项目精装修房每平方米售价约为15000元,而根据其拿地时的总价推算,楼板价也达10700元/平方米,再加上建安成本和装修费用,开发商基本上已经是微利甚至亏本出售。

  开发商在加速去化库存的同时,也放慢了开发步伐。统计数据显示,今年1-2月全国房地产开发企业房屋新开工面积2.0亿平方米,同比增长5.1%,增幅较2011年全年大幅回落11.1个百分点,比去年同期回落22.8个百分点,增幅连续6个月收窄。从目前全国房地产市场运行情况来看,开发商投资热情明显降温,尤其是购地规模持续下滑,业界预期今年房地产开发投资增幅还将继续回落,预期今年上半年新开工面积涨幅将继续下滑,这将会影响明后两年的商品房供应。

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