中国新兴城市50强 点爆未来十年地产市场

　　在中国经济翻开新篇章的同时，一个新的城市体系正在形成。

　　最近，仲量联行在最新研究报告《中国新兴城市50强》中公布了其在中国内地甄选出的50个拥有大量商业地产发展机遇的二、三线城市。仲量联行指出，这50个新兴城市是2.9万亿美元的巨大市场，规模与德国相当的经济体。如果视为单一实体，50强城市会是全球第五大经济体，在未来10 年占全球经济增长的12%。仲量联行大中华区董事总经理冯建强表示：“我们相信这些城市将成为下一个十年大家关注的焦点。”

　　□赢周刊记者 韦常春

　　新兴城市50强蕴藏无限商机

　　“中国新兴城市50强”囊括了世界发展最快城市的前十名，其中，表现特别突出的有重庆、天津和成都。这是一个规模达到2.9万亿美元(GDP购买力平价)的经济体，相当于德国目前的水平。若将这50个城市视为一个单一实体，它将是全球第五大经济体。仲量联行中国研究部总监柯志谦指出：“尤其值得关注的是，在今后十年间，这50座新兴城市的经济增长总和预计将占全球整体经济增长的12%。”预计到2020年，中国新兴城市50强有望成为一个规模达6.7万亿美元的经济体，超过日本目前的经济规模。

　　冯建强指出：“机构投资者对‘中国新兴城市50强’商业房地产市场的投资兴趣将增加。他们关注的焦点将是零售物业细分市场，这将成为最大的房地产市场商机。其主要驱动力是这些城市中产阶级人口数量的强劲增长。预计未来五年内这些城市中产阶级的人数将增长一倍，达到1.25亿以上。”

　　中国新兴城市50强的总城镇人口达2.6亿，而其辐射到的城镇人口数达3.7亿。这些城市的中产阶级正迅速壮大。有6600万人口所在的家庭年收入超过5000美元。

　　9个“1.5线城市”潜力很大

　　北京、上海、广州和深圳的惯称是一线城市，其他城市只能排在二线、三线。仲量联行在新出炉的《中国新兴城市50 强》报告中新增了“1.5线过渡型城市”类型，包括成都、重庆、沈阳、杭州、天津、大连、武汉、苏州和南京等9 个城市。仲量联行指出，这些城市正快速迈向成熟。它们都受益于中央政府政策的大力支持，出现了大量的基础设施投资和外商直接投资。“在过去三年中，这九个城市在经济和房地产方面的得分提升显著，开始拉开与其它中国新兴城市50强的距离。所有这些城市都从大规模的基础设施建设投资中受益，同时它们商业地产的总量预计将在未来的两至三年内有大幅增加。”

　　而西安、青岛、宁波和无锡等二线增长型城市，拥有大量的财富和/或密切的国际商务往来，以及推动其强劲零售市场的人口结构和多元化的行业基础。这些城市的商业地产开发增长迅速。它们往往在经济和房地产市场的某些领域具有优势。

　　昆明、哈尔滨和南宁等三线新兴型城市，它们已经进入“起飞”阶段，并开始出现大规模的商业地产开发。零售商和酒店运营商正积极进驻这些城市。

　　贵阳、太原和乌鲁木齐等三线起步型城市，这些城市的商业地产市场开始成功吸引来自国内企业和希望抢占先机的外资企业的需求。这些城市的市场透明度远远低于以上四个类别的城市，它们正在为“起飞”创造条件。在仲量联行的报告中，2012年城市发展曲线上新增了10个城市——海口、呼和浩特、吉林、洛阳、泉州、汕头、唐山、潍坊、襄阳和中山。

　　在这些三线城市中，东北地区的哈尔滨和长春以及西南地区的昆明、南宁和贵阳尤其值得关注。

　　成都房地产市场首屈一指

　　仲量联行指出，成都已跃升至中国房地产市场新兴城市50强的首位。随着中国的经济活动向西部转移，作为中国西南地区的经济中心，成都正在经历飞速的增长。这个城市具备多元化的经济基础，而且由于政府大力支持发展商业，人民生活质量较高，成都已经成为跨国公司尤为青睐的城市。成都已拥有中国新兴城市50强中最大的办公楼市场、第二大的零售物业市场，并正吸引越来越多国际投资者的关注。

　　而重庆、沈阳和天津的发展势头最为强劲。重庆和沈阳在过去的三年里累积起相当惊人的房地产增长动力，而天津在经济发展方面表现最为抢眼。这三个城市将继续保持强劲增长——作为直辖市的天津和重庆分别拥有被规划为国家级“增长极”的天津滨海新区和重庆两江新区。沈阳则是中国振兴东北战略中关键的增长极。

　　天平由沿海向内陆倾斜

　　中国国内市场的重要性与日俱增，中产阶级的队伍迅速壮大，经济活动的天平已由沿海地区向内陆地区倾斜。”冯建强表示，“但对二、三线城市而言，这些惊人的变化离不开过去几年大量基础建设投资的积极推动。我们正在经历一段前所未有的城市建设和现代化时期，这也给商业地产市场带来巨大的影响。仅在过去的三年间，中国主要的二线城市就有近1000万平方米的零售物业和250万平方米的甲级办公楼竣工，且未来十年还将建造过亿平方米的商用物业。”

　　在过去三年中，内陆城市的表现较沿海城市更出色。开发中西部和振兴东北地区的政策目标，加之沿海城市劳动力成本上升后带来的市场本身的强劲驱动力，使得经济活动的天平正在倒向内陆。这种趋势不仅体现在成都、重庆和沈阳等城市的突出表现上，还体现在长沙、郑州和合肥等一些中部城市的崛起，纷纷从2009年的三线起步型城市连跳两级跃升至目前的二线城市。低成本制造业向内陆迁移正在形成对现代物流设施的新需求。

　　相较之下，一些沿海城市，特别是位于珠三角的城市，由于正在经历经济结构重组和产业链升级，其发展速度有所下降(但在全球范围来看仍然非常强劲)。一线城市深圳的增长动力似乎有所丧失，仲量联行的分析表明处于领跑地位的1.5线城市正迫近深圳。珠三角其它城市(如东莞和珠海)的发展速度也非常有限。但仲量联行认为这只是暂时现象。深圳及其周边城市是国内最具外向型特点、富于创新和勇于探索的城市，它们将从与香港的进一步联系和深入合作中受益。随着产业链的提升、国际商务活动的深入以及透明度的增加，该区域将产生新一轮的增长动力。随着企业用户需求的转变，这一区域的转型将带来新一轮的房地产投资机遇。

　　零售物业迎来黄金时期

　　在50强中，未来十年间超过1亿平方米的商业地产开发，将为市场带来亟须的优质物业供应。随着房地产开发商进一步进军二、三线城市，这也为国内外企业、零售商和酒店运营者进入这些城市带来便利，使其能充分借助这些地区有利的人口结构，赢得市场先机。

　　为满足经济迅猛增长的需求，预计本个十年内，中国新兴城市50强中的主要城市将新建8000多万平方米的现代零售物业和接近3000万平方米的甲级办公楼，从而为市场带来亟须的商业房地产供应。

　　在2008年，中国新兴城市50强主要城市的优质零售物业总量约为1500万平方米。到2011年，这个数字已大幅攀升至2500万平方米，并且预计将在2014年翻番至4600万平方米，届时中国零售物业总量的三分之二将在一线城市以外。由于部分项目是由知名开发商建造，物业品质有望大幅提高，这将为零售商们在二、三线城市的进一步扩张提供契机。但在某些细分市场，尤其是商业气氛欠成熟的区域，短期内可能存在供应过度的现象。沈阳、武汉、成都、郑州和西安等大型内陆中心城市的优质零售物业总量预计将增长最快。

　　随着一、二线城市竞争日益激烈，为了抢占先机，同时也是被低廉的地价和热情的当地政府所吸引，国际零售商正以前所未有的速度在快速推进，进一步深入三线城市，巩固其在哈尔滨、长春、昆明、南宁和石家庄等三线新兴型城市的地位，并开始进入贵阳、太原、徐州和绍兴等三线起步型城市。

　　就零售市场未来增长而言，仲量联行指出，在规模较大的零售中心城市中，天津、南京、西安和长沙脱颖而出，主要是因为这几个城市拥有大量中产阶级人士且可支配收入较高。济南、温州、常州和合肥形成拥有巨大潜力的第二梯队。进入再下一级，贵阳、

　　呼和浩特、烟台、绍兴和南通等三线城市具备进一步发展零售市场的条件，将会成为国际零售商进驻的目标城市。另外，珠三角的卫星城市——东莞、

　　佛山、珠海和中山——同样具有发展潜力，这主要是得益于该区域内拥有较高可支配收入的人口且数量众多。

　　物流仓储市场存量少

　　仲量联行预计，零售物业将为中国新兴城市50强带来最大的房地产市场商机，物流仓储细分市场也存在巨大的商机。

　　目前，中国拥有国际标准的物流仓储设施供应严重不足，总存量仅相当于美国波士顿一个城市的物流仓储空间。然而，交通基础设施的不断改善，零售业的强劲增长以及中国制造业基地向内陆地区的转移，这些因素将充分带动物流仓储细分市场的未来发展。

　　到2015年，符合国际标准的仓库总体量有望提升至2000万平方米，但这些增长将主要来自现有的主要物流中心城市。中国新兴城市50强中的许多城市(尤其是华北、华南和西部城市)仍将处于优质设施供应匮乏的状态。由于在今后十年中，物流市场活动将开始向中国的中、西部城市转移，仲量联行预计成都将迅速成为最大的内陆物流中心。

　　另外，在包括新一代信息技术、生物技术和清洁能源等在内的“十二五”规划战略性新兴行业需求的支撑下，产业园区将强势扩张。

　　仲量联行指出，下一波入驻产业园区的企业将重塑未来产业园区的发展蓝图和竞争格局。目前，成都、大连和苏州等位于领先地位的城市仍将继续蓬勃发展，但增长最快的城市将会是产业园区选址的下一级市场——如重庆、西安、武汉、沈阳、郑州和无锡——这些城市拥有坚实的制造业基础、强大的地方政府支持和优质人才。

　　本土企业将成办公楼市场驱动力

　　在办公楼市场，办公楼总量未来三年预计会快速增长，2014年前将有800万平方米的办公楼竣工。办公楼市场的快速扩张很可能使得部分城市出现短期供过于求的局面。

　　在中国新兴城市50强中，成都的甲级办公楼总量最大，且牢牢占据了这些城市中最重要办公楼市场的地位。甲级办公楼目前仍主要集中在沿海城市，但在未来五年内市场发展的天平将倾向内陆和东北地区，仅是成都、重庆和沈阳三个城市，就将占到中国新兴城市50强中办公楼增长总量的一半以上。

　　跨国公司一直以来都是1.5线城市甲级办公楼市场的主导力量，但国内企业将逐渐占据举足轻重的位置，并将重新构建未来1.5线城市办公楼市场的格局。在扩展业务和升级办公环境的双重需求推动下，国内企业有望成为未来吸纳甲级办公楼空间的生力军，他们日益认可甲级办公楼的价值，即改善办公环境、节能环保、吸引优秀人才和提升企业形象。国内企业通过租赁、零散购买和整栋收购等方式入驻甲级办公楼，且更倾向于购买办公楼自用。

　　值得关注的是，快速扩张的金融服务业将成为办公楼的重要客户，例如正向本区域外扩张的城市商业银行和地区性银行，如北京银行、哈尔滨银行、大连银行、上海银行、宁波银行和上海浦东发展银行。又如平安保险和中国人寿保险公司已在成都和重庆大举收购办公楼。