望京地王项目难产 远洋地产资金链堪忧

　　《投资者报》记者 何凤丹

　　2012-4-30

　　本轮房地产调控中最为尴尬的企业，远洋地产(03377.HK)绝对榜上有名。

　　这家于2007年“风光”上市的房企，在地产泡沫最为膨胀的2009年前后狂拿“地王”，却不幸在此后的调控中陷入被“套牢”的尴尬境地。

　　远洋万和公馆就是远洋地产尴尬的“地王”中最具代表性的一个。这个已数度推迟开盘时间的豪宅项目，4月22日终于取得预售许可证，不过销售价格和开盘时间均未定。

　　远洋地产方面在接受《投资者报》记者采访时仅表示，预计6月开盘，开盘均价约为6.5万元/平方米。但市场分析人士表示，若以此价格入市，预计成交情况不容乐观。

　　远洋万和公馆开盘“难产”

　　曾是大望京一号地的远洋万和公馆一直备受关注，但已拿地整整两年的项目却迟迟不开盘，不能不让外界有颇多揣测。

　　据悉，该项目本来打算去年下半年开盘，后被推至今年3~4月，而后推至4~5月，现在又被推至6月。而其建设进度也一直缓慢，据有关人士透露，该地块直到2011年5月才动工。

　　《投资者报》近日在项目现场看到，该项目目前才建设到二层左右，样板房也未完全建好。而旁边同时拿地的保利中央公园项目一期已封顶，二期也已建到一半。

　　与开工的低调相比，远洋万和公馆拿地时非常高调。2010年3月15日，经过84轮竞拍，远洋地产旗下的北京远豪置业有限公司以40.8亿元拿下该地块。扣除教育、医疗用地等之外的商品房部分地块，该地块以高达27529元/平方米的楼面价一举成为当时北京的单价地王。

　　曾有业内人士表示，地王解套的唯一途径就是出现新的地王。但是，当三天后(2010年3月18日)保利地产(微博)(600048.SH)以1.7万元/平方米左右的楼面价拿下旁边的大望京4号、5号地时，远洋的地王危机就已显现。

　　如今，保利中央公园在去年8月开盘后目前已销售至第二期，销售均价在4万元左右，定位为中高端住宅。

　　根据北京市住建委网站数据，望京板块周边可比楼盘价格在3.5万元~4.5万元/平方米之间。

　　目前远洋万和公园即将以6.5万元的均价入市，比区域新房最高价高50%左右，比周边二手房价格高出两倍多。链家地产(微博)市场研究部陈雪认为，若以此价格入市，预计成交情况不容乐观。

　　链家地产市场研究部对2008年以来楼面价前十的北京地王项目监测，自2011年3月起，已有5个项目入市销售，而另外2个项目亦会在近期入市。从已入市项目的情况来看，截至目前整体签约率偏低，地王项目普遍处境尴尬。

　　而今年以来，与远洋望京地王相邻地段的新拍卖地块，拍卖价比地王每平方米低了2万元，更将远洋地产推入了尴尬的局面。

　　曾“玩火”狂拿“地王”

　　除大望京项目外，远洋地产在前两年楼市上升期以强劲作风拿了不少地王。如正在售的远洋天著(微博)项目，即是远洋在2009年底以溢价率467.43%创造下的亦庄地王。当时总成交价48.3亿元，楼面价1.8万元/平方米。

　　北京市住建委网站数据显示，远洋天著项目自去年9月开盘以来，仅成交30套左右，成交均价从开盘初的3万元/平方米，已经降至目前的2.5万元/平方米。这一价格和1.8万元/平方米的土地成本相比，几乎可以断定无多少盈利。

　　远洋地产的压力实际上不只北京望京地王和亦庄地王这两处。2010年前后，在拿下北京两块地王的同时，远洋地产也在青岛、上海拿下地王级项目。据称青岛的地王项目目前也还未销售。

　　事实上，自2007年在中国香港成功上市后，远洋地产的扩张野心就已开启。当时有业内人士分析认为，远洋地产在募集巨额资金的情形下拿下多幅高价地块，在当时看来，或许并无不妥。但其在2007年拿下的高价地块，在2008年金融危机来到、房地产行业转向低迷时，马上被业界视为“玩火”。

　　如果说远洋地产当时敢于频当地王是因为背靠央企中远集团“不差钱”，在中远退出后，远洋地产的资金链渐现隐忧。

　　利润受压 投行下调评级

　　远洋地产近来频遭投行下调评级。摩根士丹利指出，远洋地产主要专注于一二线城市的中高端住宅物业，终端家居需求的政策放松对远洋地产的利好影响较小。管理层预计其今年自由现金流为负数，再融资压力将有所增加。

　　德银近期也预期，远洋地产未来平均售价下跌及成本上升，导致利润率受压，料盈利逊同行平均水平。此外，未来12个月到期将有140亿元人民币贷款及55亿元地价到期，故2012年将是充满挑战的一年。

　　另外据相关机构统计，远洋地产40亿元信托融资将于2012年到期，资金压力不可谓不大。

　　据媒体报道，远洋地产总裁李明近期对地王事件做出回应称，“薄利多销，有机会的话把地王这个包袱能甩就甩了，该过去就让它过去吧。”据称李明当时不无委屈地对媒体表示，虽然地王对政府是好事，但受影响的是企业。

　　不过远洋地产公司方面对《投资者报》记者表示上述报道不准确。远洋地产在给记者的采访回复中表示，就地王一事，李明曾经表示，远洋地产的高价地数量不多，规模也不大，对公司影响有限。

　　“远洋地产大望京地王项目，经历了社会对央企冒进拿地的质疑，经历了退地传闻，经历了推迟开盘的谣言，目前施工现场也随着北京春天气温上升热闹施工，很多楼座已经建到地面3~4层。”远洋地产方面对《投资者报》记者说。

　　不过，远洋地产显然已意识到市场形势的严峻，因此实行降低新产品定位和谨慎投资的策略。李明表示，在资金方面，对远洋而言最重要的是控制企业负债的增长，因此在投资和土地储备问题上，远洋坚持谨慎投资，在已覆盖到的地区寻找投资机会；即便是在非热点的二线城市和三四线城市拿地，也主要采取合作的方式。

　　今年以来，远洋地产并未有新购土地行为。今年一季度，远洋地产取得协议销售额共约33亿元，完成全年270亿销售目标的12%。■