北京雅居乐背后的东家 华美地产成调控下地王困境缩影

　　本报记者 董映颉 北京报道

　　楼市深度调整期，又现地王退地。5月2日，北京国土局发出公告称，北京雅居乐房地产开发有限公司(下称北京雅居乐)2009年以7.1亿元竞得的朝阳区一地块，因未按照出让合同约定缴纳地价款而被收回。此次地王被收回，也牵出两个“雅居乐”的乌龙事件，北京雅居乐背后到底是谁引发关注。

　　大批2009年天价地块已成为开发商的消化难题，北京雅居乐在当年以黑马姿态杀入土地市场拿地，是当年拿地热潮的典型，拿地后无力开发主动放弃，也对目前地产市场做了最好的解读。北京一家大型房企副总也向记者感叹：“退地现象又一次出现并不偶然，市场难以支撑当年的高地价。”

　　早被放弃的地王

　　5月2日，北京市国土资源局的公告表示，北京雅居乐房地产开发有限公司在2009年12月竞得的朝阳区百子湾路14号地块，由于未按照出让合同的约定缴纳地价款被收回，同时将从5月2日起一年内暂停雅居乐公司及其关联公司参与北京市新的土地出让交易活动资格。

　　时间回到2009年12月30日。

　　朝阳区百子湾路14号地块是2009年北京市出让的最后一幅地块，由于2009年全年北京“地王”频出，因此这“年度最后地块”的出让也备受关注。

　　据当时的公开数据显示，朝阳区百子湾地块规划建筑面积41464平方米，起拍价近1.7亿。竞拍当天，北京雅居乐经过26轮竞价，击败了北京建工置地、北京国锐房地产开发有限公司等5家开发商，以成交总价7.1亿元竞得这一地块，楼面价约为1.712万元/平方米。而当时这一高达325.2%的溢价率，也让这一地块晋升为当年的高溢价“地王”。

　　“一开始大家都以为是雅居乐在北京的分公司，觉得实力很强大，后来才知道是北京本土的黑马房企。”在房地产行业混迹多年的媒体人士郭海至今还能想起当时看到这个竞拍结果时的感受。

　　竞拍成功后，北京雅居乐与北京市国土资源局签订了土地出让合同，并缴纳了1700万合同定金。

　　但谁也没有想到，截至2010年5月10日，北京雅居乐却一直并未按照出让合同的约定缴纳地价款。而据记者了解，直到今日，这一项目也没有任何开发迹象。

　　“当时因为想在大郊亭桥附近买房，所以还专门关注了一下这个项目在网上的业主论坛，但从拿地之后，这个公司基本上就没什么动静了。”在国贸附近工作的陈先生从2009年开始就一直关注着国贸周边的在售楼盘，而这个雅居乐百子湾项目却一直处于待售状态。

　　“从它在2010年就一直没缴纳地价款这一行为来看，这一公司实际上在拍得土地之后就决定放弃这一地块和定金了。”中原地产一位分析人士表示，“原因主要集中在两个方面：一方面是企业本身遇到了资金问题，在合同到期日没有能力缴纳地价款；另一方面也是因为从2010年开始楼市调控开始，企业判断这一地块投入开发之后无法取得理想回报。”

　　根据北京市国土资源局发布的公告，市国土局除了将与雅居乐公司解除朝阳区百子湾路14号住宅混合公建用地的出让合同之外，对于雅居乐公司已缴纳的1700万元合同定金也将不予退还。

　　神秘“雅居乐”圈地梦断

　　与此同时，这个与“华南五虎”之一的雅居乐地产控股有限公司有着相同名字的北京开发商，也随着国土局的一纸公告被推到了风口浪尖。

　　事实上，这个名为“北京雅居乐”的房地产开发公司隶属于华美地产，一个并不怎么为人熟知的神秘地产商。

　　根据公开资料显示，华美地产从1994年以二手房业务起家，业务范围一步步从一手房营销代理，到投资合作开发，直至如今的大规模自主拿地开发，看似“相当低调”的华美地产在房地产行业里已经深耕多年，而且也为自己打造了另一个知名品牌——“K2地产”。

　　2009年是华美地产在北京土地市场上最为风光的一年。这一年，华美地产变换多个“马甲”公司在北京的土地市场上斥资超过40亿元大肆圈地，获得的地块包括大兴区西红门商业综合区一期项目用地、大兴区黄村(新城北区22号地二期)居住项目用地、通州区九棵树大街居住项目等。

　　据一位知情的业内人士对记者表示，由于华美地产是从营销代理起家的，因此华美地产的操作模式也类似于“传销”模式。

　　在以17.4亿元拍下北京市通州区九棵树“地王”后，曾有华美地产的内部人士向媒体表示，华美地产已经建立了“垄断通州楼市”的目标，华美地产负责拿地的投资部门，就如营销团队一样，内部分成了若干小组，“每个组之间就找地和拿地进行竞争。”

　　为了不过多地引起注意，华美地产在土地市场中都是以项目公司出现。其中，2009年6月份拿下通州区九棵树“地王”地块的北京祁连房地产开发有限公司也是华美地产旗下一员。据记者统计，到目前为止，华美地产旗下的子公司共有16家之多。

　　但是，很快华美地产就因为其资金问题引起了业内关注。由于2009年拿地频繁，华美地产的资金在2010年初就已经显得有些捉襟见肘。

　　事实上，日前被国土局公告收回的百子湾地王事件，并非华美地产孤例。2010年4月30日，上述华美地产旗下的北京祁连房地产开发有限公司，因拖欠土地出让金，曾被北京市国土局暂停公司及其关联公司的拿地资格。当时媒体报道，祁连地产拖欠的正是近一年前以17.4亿元拿下的北京通州区九棵树地王的土地出让金。而在当时，通州的K2海棠湾和K2清水湾项目销售额不超过22.5亿元。

　　这理所当然地被业界解读为，华美地产资金吃紧。而当通州房价开始领跌北京楼市之后，K2清水湾便推出了全款购房每平方米降4000元的活动，K2海棠湾也推出全款购房降2000元的活动。华美地产则成为这一次调控中首先做出销售策略调整的开发商之一。

　　“退地重现不偶然”

　　“华美地产的做法其实在2009年是很具有代表性的，就是认为只要拿地就能挣钱，”北京市房地产协会一位副秘书长对记者表示，“那时候的地王很多都是不知名的黑马公司。”

　　同样也是2009年，中化方兴投资管理有限公司竞得了朝阳区广渠路15号地，以40.6亿元，刷新了北京公开出让土地的最高总价纪录。成都中泽置业以19.6亿元竞得北京奥运村乡地块，楼面价高达15216元/平方米，成为当时的总价和均价双料地王。

　　事实上，不仅2009年的“地王”们有着几乎相同的“创造史”，就连此次北京雅居乐的被罚退地也并非首例。

　　2009年11月顺义区国企大龙地产以50.5亿元拍下顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地，成为了新“地王”，但由于公司不具备支付能力，随后北京市国土局以大龙地产逾期未签订出让合同的理由，收回了该地块并罚没2亿元竞买保证金，并暂停大龙地产的土地出让交易活动的资格。

　　而在今年，上海崇明地王被企业退回后重新出让，成交价格较前一次缩水一半。上述北京房协副秘书长表示，2009年天价地块频出，2010年楼市开始调控后，很多当时投机拿地的中小企业由于资金缺乏和经验不足，选择损失保证金以解决自身生存危机。

　　然而值得注意的是，这样的退地风波似曾相识。2008年，继上海普陀长风地王地块被开发商退地之后，全国多个城市的高价地块都传出了“被退地”的消息，引发了2008年的“退地潮”。受此影响，2008年的房价也应声而落，进入了深度调整期。

　　“当楼市再度进入深度调控时期时，退地现象又一次出现，这不是偶然的，因为现在的市场支撑不了当年的高地价，”北京一家大型房企副总告诉记者，“现在连一些大型知名开发商也对当时拿到的地王地块感到无可适从，更不要说一些中小型房企。”

　　不过，对于本轮调控中出现的退地现象，是否会引发2008年时的“退地潮”，多位业内人士均表示还需要再观察，“今年的楼市调控虽然力度更大，但房企的应对能力已经有所提高，而且更为严厉的政策预计也不会再出，因此今年的情况会好于2008年。”