调控政策趋紧 地产央企突击甩库存缓解资金紧张

　　本报记者 刘力图 董映颉 杨仕省 广州、北京报道

　　市场上“6、7月份中央或出台重磅型的调控政策，导致央企开始甩货快跑”的传闻至今已过去一个多月，虽然传闻未得到破解，但央企在全国各地甩货动作频频，引发楼市狼烟四起。

　　“需要买房要尽快，现在是公司难得的推货期。”4月初，在中海地产位于广州某刚开盘的项目售楼部里，售楼小姐笑容满面地向每一位进店咨询者推销。

　　如此楼市价格战一直持续到“五一”小长假，而这一次，高举降价大旗的仍然是央企。

　　多位业界人士在接受本报记者采访时表示，央企带头大量出货，加上开工量已经逐步下降，市场的走向会保持一致，即楼价仍有10%左右的下行趋势。

　　不过，业界更关心此轮央企甩货背后的政策意图。

　　“那是不可能的，哪里有这样的措施，我根本就没看见过。”5月3日，住建部政策研究中心副主任王珏林听到有关地产央企纷纷甩货源于房地产政策7月再加码的传言后，语气坚定地对《华夏时报》记者说，去库存完全是企业行为。

　　甩货进行时

　　“惊现90平方米半价房”，“五一”期间，很多北京市民都接到了北京通州金隅花石匠项目发送的短信广告。随后，该项目售楼处的一名售楼员也向本报记者证实，“半价房”每平方米仅售7500元，这个价格仅相当于该地区限价房的价格。

　　“金隅花石匠在通州一直是价格比较坚挺，此次大幅降价有可能是在库存压力较大的形势下，被迫促销、吸引人气的无奈举动。”通州区域一位21世纪不动产门店店长称。

　　金隅的降价促销只是央企甩货的冰山一角。

　　打响本年度甩货第一枪的无疑是保利地产春节期间启动的“囍春行动”。当时，保利地产趁全国房企冷清过年的不备之时，推出100多个在售项目和2万套房源。记者采访获悉，保利地产重在造势去库存，效果也符合管理层的预期。随后，招商地产在厦门湾的项目也开始大张旗鼓地进行价格促销。珠三角区域在“五一”期间，包括保利地产、中海地产在内的多家大型房企大打“促销价抢夺刚需族”的突围战，销售明显回暖。

　　合富辉煌某销售负责人向本报记者表示：“这段时间推盘量较大，成交增长幅度超过房价的跌幅，一些以紧凑型为主的项目两日就能吸金高达3亿元。市场出现不打折就卖不动、没促销就没人气的情况。”

　　与以往央企小打小闹的促销政策不同的是，在世联地产华南首席分析师曹取的眼中，本轮甩货亮点在于其全局性，包括区域遍布全国，所有产品作出调整，并且大幅让利。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟与曹取观点一致，他认为央企本轮出货的亮点在于降价幅度在10%至15%，有些甚至达到20%以上，打破当时市场僵局。

　　去库存意图

　　其实，在“中央下令央企甩货快跑”的传闻之前，招商局旗下的招商地产就曾因内部文件被外界解读为招商局集团香港总部发文，要求旗下地产公司招商地产全国在售项目及一季度计划入市项目必须全面降价而闹得沸沸扬扬。

　　“要尽快去库存，减负上阵，应对后市。”招商地产市场营销部一名内部员工向记者透露，并没接到上级的降价指令，但领导们在开会期间经常强调这番话。

　　该名员工与其团队近期的工作重点是，清点和盘活招商系旗下银行、证券等兄弟公司以及其客户资源，与各公司的基层搞好关系，启动全集团的资源，把集团周年庆的福利与促销房子捆绑起来，但对于具体工作，她并不愿意透露。

　　接近招商地产的人士透露，如此大规模地联动招商系资源确实极为少有的。

　　除了招商地产在传闻四起之时辟谣外，保利地产高层余英当时也在其个人微博(http://weibo.com)上极力地否认这些说法。

　　尽管避开“被降价”之说，5月3日下午，保利地产一位市场负责人告诉《华夏时报》记者，“保销售”作为2012年工作的重中之重。“防风险、控投资、去库存、调结构，我们总的思路是随行就市，根据市场的情况来决定今年房价。”他说。

　　对此，从北京保利地产在大兴区生物医药基地附近开盘的“春天里”项目中可略窥一斑。相比大兴区均价14000元/平方米的价格，“春天里”项目准备定价在11999元/平方米左右对市场颇具吸引力。

　　开盘之前，“春天里”项目的负责人就表示，这样的价格肯定是微利销售，还有利润空间，目前公司主要任务是以价换量，实现快速周转，“减负”上阵。

　　到底保利地产之“负”有多大？据其2011年年报显示，保利的存货超过1500亿元，增幅达到38%，超过营业收入和净利润收入的增长水平。

　　“今年新推货源主要集中在5到10月份，5到9月应该都有100亿左右新推货量。”总经理朱铭新介绍保利地产手中这些即将下水的“巨轮”。不难想象，要让如今的市场消化这些百亿巨轮需要多大的力气。

　　据不完全统计，保利地产的库存在招商地产、华润置业、华侨城以及中海地产等多家央级房企中排名较靠前。

　　据公开报道显示，多家地产央企在年报中均强调了2012年去库存的重要性，比如，华润置地、远洋地产、中海地产、保利香港和招商地产5家“央”字头地产企业的待售物业、发展中物业和其他存货总计约人民币3458亿元，同比增长33%。

　　政策走向未变

　　“央企手上并不缺钱，但是资金也不是很宽裕，存货量以及资产负债率居高迫使其必须靠出货来缓解各方压力。”在曹取看来，央企甩货最终都是为了解决资金链的紧张问题。

　　“降价跑量回笼资金再去拿地寻找新的出路，是大多数龙头企业的战略，同时在市场中继续博弈上位，谋求更多的市场份额。”张宏伟向本报记者分析央企甩货背后的意图。

　　“尽管没有像之前的传言那样说要在7月之前清库存，但对未来房地产方面的投资环境，决策层也是有一个基本的判断。对于房地产主业央企在投资和开发上要求更加慎重，以对待未来不会放松的楼市调控环境。”一位央企负责人告诉本报记者。

　　加紧推货、谨慎判断，这些综合因素让业界揣摩着央企地产商是否不再看好后市。

　　“不排除调控政策会在今年6月份之前出现转机，而且要看央企在今年第一和第二季度的表现。”一位曾在地产央企任职，如今担任某民营地产公司的副总裁认为，关键看市场价格。

　　据他观察，调控至少年底之前不会出现转机，行业的冬天仍会继续，必须迅速出货。

　　王珏林在接受本报记者采访时说，据他所知，尚未听说住建部在酝酿新政策，相反“抑投资、支持合理购房需求”的政策一直未变。

　　“政策不应该朝令夕改，现在关键是将已经出台的政策按部就班地执行下去。目前，我们的各种政策都有了，因此未来不会出台新的调控政策。”住建部政策研究中心的一位官员说，房地产调控目前已经进入“政策执行期”，从近期中央的政策和高层表态可以看到，更为严厉的政策基本不会再出，未来政策的调整主要集中在政策优化上，包括限购政策不放松不动摇，加紧研究和推进房产税试点。

　　“从目前来看，悬而未决的重磅调控无疑是房产税试点扩围。”中原地产分析师张大伟认为，“预计房产税扩容将对整个楼市带来的影响更加深远。”