万柳地块竞拍 折射房企拿地策略分化

　　■CUBN记者 温艺晗 北京报道

　　7月10日下午，海淀区万柳地块以26.3亿元的最高上限价格、配建16400平方米回购房的条件，一举豪夺万柳“地王”。这折合楼面价破4万元/平方米的现实，刷新了北京单价地王的纪录。

　　中赫收万柳地王于囊中

　　据悉，万柳地块地处北京西北三四环之间，东至北京华联万柳购物中心，南至万柳小区4号街，西至圣华寺路，北至巴沟村北路，用地性质为二类居住用地。低容积率，近中关村，紧邻地铁，交通非常方便，又在北大、清华、中关村三小等名校云集之地，配套相当成熟。且万柳区域作为成熟的高档社区集中区域，已多年匮乏新增住宅供应，2008年以后区域内基本无期房住宅供应。该区二手房万泉新新家园等小区售价达到每平米近6万，万城华府售价已超8万。有业内人士早就指出，这是近年来罕见的优质地块。该地块自6月19日开始在网上竞价，总用地面积约3.9万平方米，规划建筑面积约7.8万平方米。北京市土地资源局公告显示，这块地的挂牌起价达18.66亿元，楼面地价2.4万元/平方米。不难看出，万柳地块以其独特的体量适中、地段绝佳优势，自然成为各大房企追逐的肥肉。

　　记者从在拍卖现场的工作人员处了解到，7月10日下午15:30分，北京市国土资源局交易大厅，10家地产商齐聚于此，期盼摘得这炙手可热的优质地块。融创首先举牌，报价突破20亿。激烈竞拍中，中赫、龙湖，融创、懋源竞争最为积极，经过46轮竞价后，懋源举牌到26.3亿竞价上限，转而进入竞回购房面积，截止此时折合楼面价达到3.38万/平方米。

　　万柳地块回购房面积竞拍起始100平方米，现场成为懋源、融创、中赫三家之争。“16400平方米，由中赫竞得！”主持人强调。经历了10次网上报价、46轮现场竞价及300多轮配建回购房面积竞争，万柳地块最终被民企“黑马”——中赫收入囊中！去除回购影响，楼面价约四万，溢价率达40%，北京新地王诞生！

　　曾创下北京房价最高纪录35万元/平方米的钓鱼台7号开发商中赫置地成立于2005年，倾向于重点城市重点区域的高端地产项目开发和管理。迄今，中赫置地投资开发的代表项目包括北京市朝阳区“北纬40°”宜居精品住宅项目、河北省唐山市商业核心新地标“新华贸”商业项目等。

　　房企拿地策略分化

　　从万柳地王竞拍的过程中，记者发现，参与此次竞拍的房企共10家：中化方兴、融创、中赫、懋源、龙湖、万科、华京投资、中冶、招商、九龙仓加中建综合体。整个竞拍过程中房地产龙头老大万科没有一次举牌。值得关注的是，就在开拍前一小时，保利地产北京公司发布声明，称考虑到目前处于调控关键时期，保利地产正式退出与融创地产组成的联合体，不再参与北京万柳地块土地拍卖。

　　从市场销售来看，虽然从第二季度开始出现快速回暖，房企资金危机得到极大缓解，但从拿地情况来看，大多数房企仍趋于谨慎。记者梳理发现，标杆房企上半年拿地情况出现明显分化，大多数房企仍谨慎出手，而少数房企则趁市场低迷之际大举购地，迅速扩张。

　　根据链家地产市场研究部统计，截至6月28日，包括碧桂园、保利地产、富力地产、恒大地产、华润置地、龙湖地产、万科地产、中海地产在内的八家标杆房企拿地数量共计83宗，较去年上半年减少90宗，降幅为52%；拿地金额为343亿元，同比去年减少427.5亿元，降幅为55%。

　　单独来看，房企拿地策略在今年上半年出现了明显分化。其中，最为激进的房企恒大地产上半年共斩获地块32幅、耗资近90亿元，而龙头万科上半年共拿地15幅；保利地产上半年共拿地8幅；中海地产在拿地金额上与保利相当，但获得的土地数量却仅有4幅，说明其获得地块的城市仍以一二线城市为主，开发产品仍相对高端。除保利、万科、龙湖这三家房企外，其余五家房企上半年拿地幅数都在个位数。

　　链家地产市场研究部陈雪表示，十大标杆企业上半年拿地金额同比减少，说明即便是上半年楼市逐渐回暖，政策有所放宽，房企的拿地意愿仍然比较低迷。在经过一年多的调控后，尤其是去年下半年调控效果的深入，即使是这些综合实力较强的大型房企，也背负着巨大的销售和资金压力，并不断甩货进行资金回笼。虽然当前地价普遍回落，但除非是一些非常符合房企未来战略发展、或者是性价比较的优质地块，否则很难带动房企拿地的积极性。

　　下半年市场还需谨慎对待

　　“上半年主要依靠首套房置业的刚性需求支撑，才能超额完成半年业绩。我们明显看到，5、6月份单套145平方米以上的大户型房销售起来了，这对下半年市场是个比较好的信号。”招商地产董秘刘宁向记者表示，今年上半年招商地产的销售情况良好，已经大大超出了年初制定的销售计划。从招商地产一季度和二季度销售情况对比来看，市场确实有持续回升的趋势。

　　但市场的持续回暖并没有让上市房企冲昏头脑，多家企业高管在接受记者采访时仍十分谨慎地看待下半年楼市。“不打算调高全年目标了，能做多少是多少。目前新推楼盘降价的趋势不可避免。”刘宁认为，货币政策将持续利好房地产，市场需求依然相对旺盛，但国家对于房地产行业的控制和调整将趋于常态化，房企必须紧抓时机去化库存以确保市场稳定。

　　金地集团董事长凌克日前表示，公司下一步将重点考核回款和去化两项指标，提升去化速度。同时，金地还将大力推进项目的成本优化工作，在保持品质的前提下，通过成本的优化为销售提供更大的发挥空间，加速库存去化。

　　链家地产陈雪认为，从全年目标的完成度上来看，如果按上下半年“四六原则”计算，多数标杆房企完成全年销售目标的压力不大，乐观估计9、10月传统旺季和年底翘首现象，下半年的销售业绩有可能增加20%左右。但下半年市场的具体走势依然有不确定因素，仅仅依靠刚性需求为主体支撑的市场环境，能够持续多久存在疑问。