或许是由于史无前例的限购令影响，刚过去的3月、4月两个月份，我们并没有看到市场成交量像以往一样春节过后继而走高 ，出现整体回暖的基调。不过5月已经确定的13个新盘集中入市的消息似乎会带来些许转机，粗略估计 ，仅这 13个盘就将新增上百万平方米的供应体量，不知这些新房能否打动目前仍然冰冷的市场 。

　　记者体验 市场虽淡，刚需仍在行动

　　五一小长假3天迎来了全市日交易量仅有几十套的冷场，但上旬市区仍有几家楼盘宣告开盘。一方面是市场一直未现大范围回暖迹象，另一方面几家住宅楼盘正大胆试水，并获得购房者的积极响应。

　　记者从市场上了解到，先行试水的楼盘得到了不错的反馈。于5月7日开盘的城阳区项目风情蓝岸推出的一期190套房源已在当日售罄，不少购房者看中了其4300元/平方米的优惠均价。另一个于5月8日开盘的项目，同样位于城阳区的天泰美立方，以罕有的高科技住宅概念推出100余套房源，包含精装修在内的9500元/平方米的均价虽然高于周边一街相邻的几个项目，但在局势不甚明朗之时仍然成交了70余套，不过与开发商的预期仍有差距。

　　前两个月大量保障房入市支撑起了岛城市区的交易量，同时也让四方和李沧两个区域备受关注。5月8日记者走访了四方区同时推出保障房和普通商品房的鸿海佳园项目的售楼处。或许由于4月份该项目460余套保障房刚面市即申请一空的销售状况使其商品房也备受关注，虽然其尚未领取到预售许可证，但已有两三对年轻的意向客户趁着周末来此咨询。售楼人员告诉记者 ，项目预计5月底开盘，计划推出两栋高层和一栋小高层，高层起价在8300元/平方米左右，小高层起价有可能达到1万元/平方米。“拿到预售许可证之后我们就开始接受预订，交10万元定金可以选房源，先到先得，不排号摇号。”由此看来房源并不是很紧张。

　　在售楼处，记者与其中一位看房者交流中得知，这位姓曹的先生是岛城一名公务员，正在为自己选一套婚房。谈及 对市场的看法，他说：“我不是青岛人，像我这样在城市化进程中不断加入青岛的年轻人会继续增加，对住房的需求也就随之增加。短时间内交易量可能会在调控政策的影响之下出现下降，但从长远来看，房子这个需求将会持续增长下去。”曹先生觉得市内四区万元以下的商品房项目已经少之又少，所以能在四方这个地段买套价位合适的商品房也不错。

　　成交分析 4月成交略涨 5月开局平淡

　　经历一个漫长的冬天和春节的停歇，3月、4月、5月本是市场渐渐回暖的时机。但从成交状况来看，回暖的迹象并不明显。据房产交易中心统计数据显示，3月份岛城新房总成交量为6492套，总成交面积为62.23万平方米，其中新建住宅共成交了5622套，住宅成交总面积为52.44万平方米；与3月相比，4月份共成交7582套新房，环比上涨了16.8%，但与去年4月份8897套的成交量相比，同比下跌了17.3%，可见回暖速度不如往年；正当开发商怀着一丝期望期待5月能有所突破时，3天小长假全市单日成交均为两位数，市南市北甚至出现零成交。冰冷的开局不得不让开发商捏了一把汗。

　　限购区成交量下降

　　相比往年，今年房地产市场最特殊的地方是青岛市针对七区颁布了限购令。这一政策自1月底出台之后，对市场的影响可谓立竿见影，原本领跑岛城楼市交易量的七区楼市明显降温，郊区五市的楼盘开始渐渐上位。3月份的区域统计数据显示，七区的成交总量为3290套，五市成交总量为3254套，已经与七区交易量基本持平。但去年3月份，本市七区的交易占到了总交易量的六成，比郊区五市多成交了1254套，差异非常明显。

　　七区的交易量受到限制，最明显的变化就是市内四区尤其是市南区的交易大幅缩水。今年3月份市南区整月的成交量仅为47套，而2010年全年市南区月均成交量为256套。李沧区和四方区3月份虽然分别达到了585套和781套的可观成交量，但是其中很大比例得益于大量保障房入市。如果剔除政策性住房所贡献的交易量，七区的成交数量将更加惨淡。

　　商业地产助力城阳

　　即使有保障房支撑，4月份市内四区总成交量仅为1713套，还不如城阳单区的成交量。上月城阳以1937套的交易成绩位居整个岛城市场区域成交量榜首，环比3月上涨了127%。究其原因在于商业地产项目的热卖。据统计，4月份居于市区销售量榜首的项目为城阳世正爱丽安综合楼，主推写字楼、商铺及商住两用公寓等商业地产项目，上月共成交了1075套，成为最热销的产品。由于商业地产项目不在限购范围之内，政策对其冲击很小，再加上市场普遍看好城阳这一大型商业综合体聚集人气的作用，使项目刚一推出就遭到哄抢。商业项目的热卖，促成城阳接近2000套的交易量，使得本市七区交易量达到4336套，不至于被郊区五市3246套的交易量赶超。

　　从价格和构成上来看，刚需仍然是市场主力。在4月总成交量中，3000元/平方米以下的房源最受市场欢迎，占比20%；8000元/平方米以内的房源吸收了八成的交易量。为刚需一族量身打造的中小户型也成交易主流，90平方米以下小户型占六成交易量，120平方米以内的中小户型更是占据了总量的87%。

　　5月开局稍显平淡

　　“红五月”的称呼一直让5月承载着楼市转折起色的期望，但从调控到限购再到频频出现的“限价”等一系列政策，让整个市场在一片低迷中进入了5月。5月2日至5月8日，青岛新房成交1489套，比前一周下降了18.37%。

　　今年5月刚开始的两天为法定小长假的后两天，成交量均未过百套，共计成交量为127套。五一小长假结束之后，楼市迅速步入正轨，第三天交易量直线上升到275套，接下来最高的一日甚至超过了300套。不过成交量并不是均匀分布，在市区和郊区一度呈现冰火两重天的景象。市区成交量几度低迷，月初两天市南和市北两区更是出现了零成交景象。与之相比郊区楼盘则活络许多，几乎囊括了区域成交量榜单的前几名。表现最为突出的是即墨市，多个单日成交量均突破百套。

　　业内人士分析，随着供应量的增加，5月的交易量应该会逐步增加。“5月上旬在小长假的影响之下，楼盘的供应并不多。预计开盘的项目将在中下旬集中推出，粗略估计有20家楼盘将在这个时间开放新房源。而目前由于开盘项目较少，市场的成交量主要是在消化存量房，待到中下旬供应量增大时，必然会带动整个市场的交易量。”龙江认为 ，在供应量的带动之下，5月份青岛楼市应该能迎来一个小高峰。

　　

分享到: