楼市已进入成交量下滑转向价格回落的关键期

　　坚持楼市调控不动摇，同时加强住房制度建设。如果制度改革不能跟上，不能从体制机制上改变目前房地产市场的运行模式，一旦限购令等调控政策放松，需求爆发，房价很可能出现报复性反弹。

　　限价房入市 拉低统计数字

　　房价真的降了吗？——许多人都在问这个问题。

　　从统计数据上看，调控最严厉的一线城市房价的确有所回落。 3月份，北京、深圳新房成交均价跌破2万元/平方米，上海新房价环比跌幅最大达7.6%，广州均价跌破12000元/平方米。

　　从市场实际情况看，传统上成交活跃的“小阳春”今年被冷清的观望所取代，各地成交量仍然维持在近几年来的低位。大多数新项目以较为合理的价格入市，或给出更大的优惠幅度，一些新开盘项目推出九折、直减10万元等优惠，新的打折形式“团购”也出现在房地产市场上。

　　二手房市场上，据中介机构介绍，大多数房源的挂牌价格仍然维持在高位，但时常会有一些业主因为急于出手，主动调低价格，部分房源一次性下调20%甚至更多。

　　然而，从普通购房者来看，房价下降得似乎没有统计数据显示的那么真切。“我几乎每天都要到附近的售楼处和中介去咨询，但房价从去年底到现在几乎没降过，有的还在涨。 ”家住北京市朝阳区的陈先生说，政府和媒体都在用数据和例子说房价理性回落了，但自己和身边的朋友同事却感受不明显。

　　3月底，北京市提出了房价“稳中有降”的调控目标，“稳定”也是各地房价调控目标的关键词。为了维持房价数据的“稳定，高价房无法入市销售，低价房源则加大入市，从而拉低了新房的平均成交价格。有的城市把限价房等保障性住房价格也纳入商品房价格统计范畴，近期大量限价房入市，也在统计层面降低了房价。

　　也正因如此，“下降”了的房价数据和老百姓的感受差别较大。

　　成交量难反弹下半年或下降

　　“总体而言，市场现在十分胶着，房价会不会真的迎来下降的拐点，二季度一定会见分晓。 ”中国房地产协会副会长朱中一表示。“五一”小长假期间，各地楼市成交出现了小幅反弹，但紧接着，成交量再次大幅下滑。以北京为例，5月2日—5月8日，北京楼市成交量再次下滑，总成交3197套，环比前一周下降39%。

　　根据以往经验看，正常年份2月份楼市成交量最少，3月份会比2月份翻倍，4月份则会在此基础上再增加四成左右。但今年2月至今，一线城市楼市成交量始终低迷，同比去年下滑50%以上。

　　朱中一认为，连续的楼市调控政策已经对市场形成了量变到质变的影响。“一般来说，成交量大幅萎缩一段时间后，就会传导到价格上。 ”万科集团董秘谭华杰表示。

　　业内人士表示，经过这段时间的胶着后，更大范围、更明显的降价，更可能成为市场的选择。

　　企业不要倒逼更严厉的调控

　　很显然，在当前的形势下，房地产调控不会放松，也不能放松。“应当看到，调控还只是刚刚看到一点成效，还面临许多困难。从某种程度上讲，如果不是限购令强压着需求，楼市很有可能已经开始反弹了。 ”朱中一表示，由于通胀预期仍然强烈，境外热钱还在继续流入，住房刚性需求依旧旺盛……在这些因素的推动下，房价仍然有强烈的上涨冲动。这时候如果放松房地产调控，房价难免再次出现快速上涨，有限的调控效果恐将前功尽弃。

　　住房城乡建设部主要负责人近几个月来也频繁表示，有关部门一直在密切监测房地产市场的变化，积极进行政策储备，一旦市场出现异动，新的调控政策随时可能出台。朱中一强调，在当前我国宏观经济形势平稳好转的情况下，房地产调控不会放松，只会强化。“无论是企业还是地方政府，都不要幻想调控会在短期内放松甚至转向。房地产协会也一直引导企业，顺应市场形势合理定价，积极促销，不要倒逼政府出台更严厉的调控政策。” 据《人民日报》

　　

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