业内预测房价出现10%—15%降幅将刺激市场需求

　　□本报记者 吴彩萍 余丽

　　调控紧而不松，已渐渐将不差钱的开发商逼入资金链紧张的泥潭。在银行和众多融资渠道被卡紧的大背景下，降价销售已经成为许多楼盘回笼资金的最好方式。有业内人士预计，未来一段时间内房价很可能出现明显松动的迹象，而这个幅度到底是多少？一个大家比较认同的说法是10%—15%。

　　资金链紧张降价成定局

　　开发商资金链紧张，已经是不争的事实。双限将一大批投资投机者驱逐，刚性需求也受到了巨大影响，销售不畅，资金回笼速度非常缓慢。记者在采访过程中了解到，杭州不少知名房产公司1-4月份的销售额，还不到全年计划的30% ，而业界共识，下半年销售会更难。

　　之前作为开发商主要融资渠道的银行，贷款门槛也越来越高。特别是一些中小企业，已经很难在银行贷到资金，而存款准备金率不断提高，更是让这些企业的资金状况雪上加霜，甚至有开发商不惜以高息向地下钱庄贷款，部分房地产开发商甚至出现卖股、卖地、卖项目现象，筹集资金动作频频。

　　与此同时，开发商在上市圈钱等途径上被卡得越来越死。而之前开发商比较青睐的房地产信托，根据中国信托业协会的统计，融资成本也已经高达12%至17%，这让一些房地产企业还款风险加大。

　　资金链紧张，怎么办？在浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生看来，降价销售是最好的方式。因为整个市场都预期房价要跌，如果开发商满足了这个预期，那么还是会有一部分购房者会进场。赵杭生认为，目前在买房的基本上是刚需，而他们只占到真正要买房刚需的一半左右，如果价格再降一些，他估计成交量会至少翻一倍。到那时候，市场的供求关系会相对平衡。

　　可售房源库存压力大

　　商品价格是由供求关系决定。

　　据杭州透明售房网数据统计，截至6月15日，杭州市(含萧山、余杭)商品房的可售套数共计52468套，可售面积为6789697平方米，其中住宅的可售套数达到35821套，可售面积为4601679平方米。

　　据合创地产机构统计，截至2010年12月31日，杭州市可售套数还仅为13603套；2008年末的可售房源数量为21191套，2007年10月的可售房源数量为3364套。经对比，目前存量房已经创下2007年至今的新高，并且已远超出2009年初楼市惨淡之时的40000余套。

　　另据合创行销机构统计，从2010年开始， 3-5年杭州(不含萧山、余杭)总体可预计住宅供应面积为1784.8万平方米。其中，接近1100万平方米左右的供应量，是从今年开始的。若以平均每套120平方米计算，可预计住宅供应套数将近15万套；根据杭州2007、2008、2009年三年平均年度成交量三四万套测算，这些供应量需要4-6年才能消化完毕。

　　在供应量大幅增加的同时，楼市的需求却无法同步增长。相反，在高房价不见松动和调控政策不断加强的双重影响下，楼市的需求依旧在继续恶化。

　　一些业内人士认为，只有降价才能打破僵局。

“我个人觉得新房的明折暗扣会进一步加大力度，因为新房的去化速度跟不上开盘的速度。降价的底线完全有可能突破8折。成交量上不去，供应量反而在增加。降价是唯一出路。”某资深业内人士认为。

　　跟买房者相比，开发商心里更急。楼市僵持阶段持续得越久，开发商的资金压力无疑更大。在这样的情况下，选择突围，可能是开发商最为明智的决定。

　　某业内人士就判断说：“一些资金链紧张的开发商，可能很快就会推出幅度超过20%的优惠。”他认为开发商目前最紧要的就是回笼资金，增强融资，修炼内功。

　　对此，一些业内专家也认为，一方面短期内房地产调控政策不可能松懈；另一方面，虽然很多房产企业号称暂时不差钱，但多数房企难以承受半年卖不出房的压力。同时，市场在调整的时候有其规律，量变早于价变，成交量大跌后，价格必将下跌。当然，也有一些声音表示：今年的楼市恐怕还是以“不涨，略跌”为主，基本保持平稳，要想大跌的可能性或许不是很大。

　　降多少才能引爆需求

　　那么，降多少才能刺激市场需求，促进销售呢？

　　昆仑置业集团副总裁蔡阳的观点算得上比较激进，他认为，低于20%的降价是无效促销。

　　“在银根紧缩环境下，房企回笼资金的唯一渠道就是销售，而在目前的大环境看来，降价销售是必由之路。但降多少才有效？”蔡阳认为，现在的问题是开发商有了2008年的教训，不敢贸然降价，只能将蓄客的时间延长些，尽量多聚集些客户，再来开盘。目前贸然入市，只怕供大于求。大家都在观望，看看谁先迈出第一位。　　而业界对降价幅度一种比较普遍的看法是10%—15%。他们认为，如果降到这个幅度，很多需求会被引爆，购房者纷纷进场，市场就会形成羊群效应，成交量慢慢上来，最后影响了供求关系，支撑了价格，房价再要下跌就比较难了。他们认为，20%的降幅应该是个极限。

　　楼市盼望降多少？

　　□本报记者 干国荣

　　降价，已是一个不争的事实。

　　从年初开始的一波又一波“存抵”风，到被市场称为“低价入市”的楼盘接连上市，自今年“双限政策”出台以来，杭州楼市降价的脚步其实一直没有停止过，只不过由于步子不大，人们没有太多的感觉。

　　本月，杭州楼市迎来一个真正的上市高峰。在送走了一个近几年少有的成交量低迷的5月之后，降价潮会不会如期所至？令人惋惜的是，笔者从一个有名的房产网上看到，本月有54个已开或将开楼盘，除一个楼盘打出88折优惠，其余楼盘多数仍推“存抵”优惠，折后幅度大多在95折以上。由此可见，楼市的优惠幅度仍然不大。

　　难道杭州的楼盘真有如此之牛？楼市的这一波调整止步于9折以上？

　　似乎这种可能性并不是很大。

　　一个楼盘定什么价格，除了市场环境因素之外，主要取决于开发商的底气，底气足，开发商就朝南坐了。前几年的楼市，已反复证明了这一点。而开发商的底气来自两个方面，一是市场人气，二是口袋里的现金。有人气，有现金，开发商就不愁房价不涨。

　　但现在的事实是，市场人气和现金，都出了问题，从开发商这方面来说，是创业以来面临的最严峻的考验。

　　能不能跨过这道坎，对开发商来说其实比卖了多少楼盘更重要。但从目前的情况来看，资金这道门槛真是难跨。在各大银行信贷资金本已紧张的情况下，从本月20日开始，又将提高存款准备金率。房产信贷规模一紧再紧，可能是银行今后的常态了。开发商是用钱大户，没有银行的输血，即使有天大的本事，开发商也难有作为。

　　再看市场人气，也就那么一点刚性需求了。而这点人气能维持多久，其实从某种程度上来讲，就看开发商的诚意度了。如果开发商还是硬撑着上半年的销售策略不变，仍坚守着不痛不痒的价格优惠措施，那么楼市里的最后这点人气，恐怕也难保。

　　没有了人气，没有了现金，最后只能甩卖房子了。这可能是今年下半年楼市的运行轨迹。一位业内人士在其近期的博客中坦诚，低于20%的降价是无效促销。所以，不是不会出现降价潮，而是时间未到，一旦有个带头大哥出现，可能挡也挡不牢。

　　在本报采访这组调查的同时，从上海方面传来了这样一个消息，绿地上海多个项目推出至少1000元/平方米以上的价格降幅，其中降幅最大的项目达到原价的88折。绿地部分房源的成交均价已和一年前接近，甚至更低。

　　

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