二手房交易“评估价未现抢搭 “末班车”

　　谭建伟 　　

　　过户政策经过三次‘狼来了’，边际效用已经递减，政策‘末班车’效应或较2007年7月和2010年这两次不明显。但政策执行后，将使得二手房成交量冰上加冰。”6月9日，深圳二手房评估征税方案一经披露，美联物业全国研究中心即做出这一悲观预测。

　　其实，二手房成交将陷入历史低谷的预测几乎已成市场共识。近日，记者采访多位专业人士、中介营销员、业主和消费者，多数意见是，评估政策将致二手房成交降温，在综合因素影响下，二手房价格也可能实质性松动。

　　■ 深圳特区报记者 谭建伟

　　交易税费普增8万

　　二手房按评估价征税方案的核心内容是，合同价格明显偏低且无正当理由的二手房交易，其营业税及附加、个人所得税、契税都将按照评估价征收。而目前，由于“阴阳合同”的存在，二手房交易中，个人所得税几乎为零，契税、营业税及附加相比应纳税费也是大幅缩水。

　　据官方数据，5月份，我市成交的二手房中，有50%总价处于100万元至200万元区间。业内人士介绍，相比“阴阳合同”中列出的房屋原值，每套房实际成交价平均大约隐藏了100万元。如果按评估价征税，意味着有100万元左右加入计税的税基。测算的结果是，每套普通二手房契税增加1万元，个人所得税增加约1.5万元，营业税及附加增加5.6万元，三者合计共增加8.1万元，总税费(绝大部分为税款)比评估征税前的3万多元上升了两倍。

　　中联地产首席市场分析师叶蓉表示，评估征税政策是楼市利空，部分客户会产生降价期待，继续保持观望。新政策实施后一段时间内，二手房成交量下降是比较确定的。

　　日均成交并未蹿升

　　据市地税局消息，二手房评估征税方案虽在6月9日公布，但正式实施则在一个月之后的7月11日，留下了一个短暂的政策过渡期。其间，会不会出现赶搭政策“末班车”的成交放量现象？

　　市规划国土委的公开数据表明，评估征税方案宣布前的7日、8日，全市二手房分别成交293套、316套；宣布当天成交364套；之后的10日、11日均超过400套，但上周前三天，日均成交又回到400套以下。也就是说，政策公布前后，二手房成交相对平稳，未像去年10月底传闻评估征税那样，日均成交蹿至1500套以上。

　　对此，世华地产市场研究中心总监肖小平认为，一方面，评估征税政策传了多次，市场已进行了较充分的消化，另一方面，银行放款周期长达3个月，即使现在想赶“末班车”也来不及了。加上，与去年10月传闻评估征税时看涨房价的氛围不同，现在分歧较大，不少客户期待降价，选择了观望。“当前，诚意放盘的业主确有增多，而急需购房的客户也在抢时间入市。这是新政策公布后二手房成交未跌入谷底的重要原因。7月，政策正式实施后，成交将减少。”

　　深圳市英联国际不动产有限公司董事长郭建波也认为，评估征税政策“末班车”效应难以再现，由于税费成倍增加，投资客会进一步减少，可买可不买的会观望，预计二手房交易降温。

　　更多市民选择新房

　　在二手房交易成本将大幅提升的同时，深圳新房则面临限价，而且促销之势正在蔓延。龙华、西乡、观澜等片区相继出现了二手房价高过一手房的倒挂现象。新房吸引力在上升。

　　中原地产对今年深圳春交会观众进行的一项调查表明，六成受访者购房首选新房。如今，在二手房众多“利空”因素共同作用下，原来准备买二手房的部分客户也转向新房了。房地网的最新调查显示，这一比例大概为22%。简单估算的结果是，当前七成客户首选新房。

　　资深地产律师何芳利就是这样一位“转型”客户。她现住罗湖区宝安路一带，原想在市区内买一套二手房改善居住条件。看了一年多，总觉得房价太贵。后来，得知大运会前，5条地铁线将全部开通。她开始将目光投向市区外的新房。地铁的便利、6月前二手房评估征税的传闻不断，最终促成她在华为公司附近一品牌开发商楼盘买下一套新房，均价每平方米17000元，比关内二手房低10000元。

　　何芳利认为，地铁连网，增加了市区内居民市区外置业的可能性；随着市区外新房对市区内二手房需求的分流，将在一定程度上减弱后者价格上涨的动力。

　　二手房价或实质松动

　　在三轮调控基础上，再添评估征税的新政，深圳二手房价格将何去何从？

　　房地网的调查结论是，四成以上的网友预计房价会跌。中原地产问卷调查的结论是，五成受访者将在房价跌5%－15%之后，才考虑出手买房。

　　二手房市场实际表现如何？中联地产叶蓉介绍，近期，她们对福田景田片区进行了价格摸底调研，确已出现个别业主抛盘现象。这些业主要么有事急需套现，要么不看好后市，要么是手中握有多套住房的投资客。其放盘价比原来下降了10%左右，这意味着买家有10万元上下的议价空间。“目前，该片区二手房整体价格未现下滑。但是，评估征税正式实施后，伴随二手房成交量萎缩，加上新房限价促销导致一、二手房价倒挂，二手房价松动现象将持续。”

　　“未来2至3个月，是二手房价格的松动期，市场对房价的预期可能发生转向。”曾创办深圳第一间地铺的深圳市英联国际不动产有限公司董事长郭建波如此预测。

　　二手房新增交易税费谁买单

　　七成网友预测买家承担

　　深圳特区报讯(记者 谭建伟)据测算，评估征税方案实施后，多数二手房的交易税费将提升数万元甚至更多，这些新增的税费将由谁来买单？房地网调查结果显示，七成以上的受访网友预测将由买家单方承担。

　　7月11日，深圳二手房评估征税方案将正式实施，届时，相比目前，二手房交易所涉契税、个人所得税、营业税及附加都可能有不同程度的增加。房地网调查表明，73%的网友认为，新增的税费将由买家单方承担支付；另有18%的网友预测，可能由买家和卖家适当分担。

　　国家税法规定，二手房交易，个人所得税、营业税及附加应由卖家交纳；契税由买家承担。但多名专业人士均表示，依照过往惯例，新增税费很可能由买家支付。世华地产市场研究中心总监肖小平说，深圳二手房交易模式是卖家实收，其他税费由买家搞掂。评估征税后，这一交易模式不会改变，新增税费仍由买家支付。虽然不排除卖家在实收房价时，考虑买家税费支出增加较多而做出一些让步，但让步幅度不会很大。“在2008年市场那么低迷的情况下，也只有极少数卖方愿意分担一点税费。”

　　投资购房同比降5%

　　深圳特区报讯(记者 谭建伟)5月份，深圳二手房市场上，购房用于投资或投资自住两可的客户占总数的13.35%，比去年下降约5个百分点。中原地产近日发布的楼市月报表明，深圳炒房客正在进一步撤离。

　　年初，国家启动了第三轮楼市调控，从增加交易税费、严格限贷、限购政策等方面继续加大调控力度。5月为楼市的传统销售旺季，但今年5月，深圳二手房市场表现平淡。据官方数据，全市二手房的成交量约为81.22万平方米(含住宅、商业、写字楼等)，环比4月份小幅增加3.73个百分点。但官方数据比市场表现一般滞后20天左右，根据深圳中原的当月实际成交数据估测，成交量为63.63万平方米，环比上月小幅度下滑2.6个百分点，而成交均价环比基本持平。

　　5月，一个突出特点是，调控政策效果日趋显现，其直接打击的投资投机性需求进一步下滑。中原地产统计，2010年，从购房用途来看，全市用于自住的购房客户占总成交客户的82.10%，纯投资客户占7.73%，自住或投资的客户比例也有10.17%，二者合计17.9%。而今年5月，全市用于自住的购房客户占总成交客户的86.64%，纯投资客户则仅占5.62%，比去年下降约2%；自住或投资的客户比例为7.73%，比去年下降约2.5%；二者合计13.35%，比去年下降近5%。

　　中联地产首席市场分析师叶蓉表示，随着一手房限价及二手房交易税费的大幅上升，更多投资客将撤出楼市。

　　

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