2011年上半年，在楼市政策调控持续收紧的情况下，东莞楼市形势仍然一片大好，量价齐升。进入6月后，楼市开始出现分水岭，成交量下滑，楼价回落，火热的楼市终于变得冷静。业内人士分析认为，目前仅仅是下半年楼市暴风雨来临前的一个平静期，随着下半年开发商资金链紧缺，深圳投资客大规模进入东莞，下半年楼市将风云再起，或重现2007年的疯狂。

　　★上半年市场：

　　高品质楼盘多 深圳客进场 导致量价齐升

　　2011年上半年，在楼市调控政策持续收紧的情况下，东莞楼市仍然量价齐升，东莞本地需求和深圳客的进入刺激了成交量的增加。

　　2011年上半年量价齐升的原因是什么？东莞瑞峰置业市场研究中心分析，2011年1月份的成交量较高，主要是延续了2010年的回暖态势，3月份由于限购传闻，很多楼盘提前推货，致使3月份和4月份的成交量都较高，而4、5月份作为传统的黄金旺季，本来楼市的成交量就相对较高，加上一些个盘如玉兰花园这些特殊盘的推动，5月的成交量创年内第二高。

　　此外，上半年的楼市受调控负面影响较小，价格亦未见实质性松动，基本在8000元/平方米上下徘徊。但是值得注意的是，上半年的高成交量相当一部分来源于一些个盘的支撑，如金域松湖、玉兰花园、地标广场等项目签约量都非常高，月度前十名楼盘的签约量占全市签约量的23%以上，4月份甚至高达35%。

　　涨还是升？市场进入暴风雨来临前的平静期

　　进入6月以来，东莞楼市开始进入传统淡季，连续几个星期成交量处于较低水平，楼价也难得地低于8000元/平方米，让不少购房者看到了降价的希望，下半年楼价是涨是跌？

　　东莞瑞峰置业市场研究部经理刘金林表示，尽管进入6月以来，除了首周成交量不低外，第二周和第三周成交量稍微下跌，楼市进入淡季，但是从目前上市的一些项目看，基本都是品质较高的楼盘，现售价和预期定价都不低，楼价短期内进入下行通道的几率较小。

　　东莞中原地产策略研究中心总监车德锐认为，目前东莞楼市呈现出“二八”分化，20%的楼盘面对的主要销售群体是深圳投资客，随着下半年深圳大投资客的大规模进入东莞，这部分楼盘涨价态势明显，而80%的开发商则面临资金链紧张，出货压力大等问题，将会在一定程度上进行价格调整，推出大量特价房。

　　车德锐认为，更多的开发商加入到深圳转介的行列当中，把深圳客吸引过来购房，将可能会重现2007年的情况。

　　★预测一

　　深圳客大规模进莞

　　背景：7月11日起，深圳将实施二手房交易价格核定计税，这将对房地产交易中的“阴阳合同”造成巨大打击，在压缩了“阴阳合同”市场的同时，也让二手房的交易成本大大增加，受此影响，将会使得深圳二手房市场大大萎缩，面临着生存困难的二手中介将转介客户，除了转介到深圳一手市场外，东莞、惠州楼市，将成为他们大量转介客户的目标之一。

　　对于东莞楼市而言，下半年将可能迎来更大规模的深圳投资客。

　　分析：

　　2007年，大量的深圳客进入东莞，曾经为东莞楼市带来一次表面兴旺的浪潮，深圳客快速地推高了东莞楼价和成交量，而在这股浪潮过后，2008年东莞楼市进入了一个降价调整期，楼市波动极大。今年下半年，大规模的深圳投资客进入东莞，是否会再现2007年楼市的疯狂？

　　车德锐认为，深圳实行二手房交易价格核定计税，深圳人购买二手房成本会很高很多，二手房成交量一定会下降，二手中介做生意的来源就大大缩小了，“深圳中介首先会把客户转介去买深圳的一手房，第二是转介客户做商铺生意、商业物业的生意，第三是把客户转介到东莞、惠州，而东莞明显更吃香一些。”

　　车德锐认为，深圳中介转介的目标是高端项目为主，其次是东莞的商铺，下半年将会有更大规模、更大面积的深圳投资客进入东莞。

　　深圳投资客大规模进入东莞，除了推高东莞楼价外，也会使楼盘后续面临着许多难题，如入住后物管难以管理，空置率高后期楼盘销售困难等。

　　一名业内人士认为，一些在深圳没有生意做的二手中介将会带着大规模的深圳投资客进入东莞市场，搅动下半年东莞楼市，业内人士预测，如果大规模深圳客进入东莞，将会重现2007年楼市的疯狂。

　　★预测二

　　开发商资金链紧张 新开工或放缓

　　背景：近日有媒体报道，住建部有关负责人出席活动发言时表示，楼市调控下半年继续从严，企业应尽快调整价格、回笼资金，并考虑包括股权融资等多种筹资方式“活下去”。

　　业内人士认为，在当前楼市成交量明显下降、国内通过银行贷款等传统渠道融资难度加大、海外融资成本上升、信贷信托融资受限制的情况下，房企资金链愈加趋紧，融资模式的创新将是缓解房企现金流压力的方式之一。

　　分析：

　　2011年下半年，开发商面临的最大问题将是资金链紧张的问题，受此影响，不少正在开工或准备开工的楼盘将会放缓开发步伐，明年供应量将会相对减少。

　　而从近期的开工量来看，已经明显感觉到东莞楼市新开工量的大幅萎缩。

　　东莞中原地产策略研究中心车德锐认为，下半年潜在供应比原先预期的会少很多，主要原因是开发商的资金周转问题，开发商回笼资金比较慢，银行不能提供贷款，在建项目的工程就可能会放缓，另外，开发商对于下半年形势预测极端不乐观的，也会放缓开发速度。

　　★预测三

　　市场供应过大 开发商急抛特价房

　　背景：由于2010年楼市回暖，开工量大增，2011年初，楼市供应大幅提升，数据显示，按照去年至今的平均消化量，目前的库存量仍需要11个月左右才可消化完毕，市场的供应量过大，导致了出货慢，资金回笼慢，部分开发商可能会出现资金链困难，在重重压力的情况下，一些楼盘则可能会抛售特价房进行“以价换量”。

　　分析：

　　车德锐认为，如果下半年价格还在往上走，市场的观望情绪将会越来越浓，为了打破这种观望情绪，在银根收紧的情况下，特价房就会越来越多地出现在市场上，以回笼资金。“特价房会比较多，不仅镇区会有，市区的楼盘也会出现这种情况，大趋势是没有办法阻挡的。”车德锐建议，购房者可以趁着这个时候淘房。

　　刘金林也表示，下半年如果政策不出现大的变动，东莞楼市的供需基本会延续目前的态势，价格下行动力较弱，在部分月度会出现波动。如果通胀依然严峻，存准率和存贷款利率进一步上调，信贷收紧会带给开发商较大的压力，在年底为突击年度销售任务，可能会出现价格松动迹象。

　　★预测四

　　有的楼盘在降价 有个盘逆市涨价

　　背景：东莞楼市像一团迷雾，让人看不清，在进入淡季后，有的楼盘在降价，但是仍然有不少楼盘的价格在上涨。南城某楼盘，原来联排别墅的销售价格为10000元/平方米，但是近期却上涨为13000元/平方米左右。

　　分析：

　　刘金林表示，今年已经出现很多楼盘涨价的现象，分析其原因，一是个盘比较成熟，所推项目为收官项目或楼王项目，在定价策略上，遵循低开高走原则，自然价格会上升；二是部分新入市楼盘定位为高档项目，定价会比周边楼盘高；三是产品结构导致的，别墅资源越来越稀缺，有别墅的盘都会采取逐步提价的策略。涨价的个盘或者是品牌开发商的，或者是产品较好的，或者是资源稀缺的，或者是客户较为认可的，都有支撑涨价的因素。

　　车德锐分析认为，下半年大户型受关注多，深圳投资客的出现将会使得虎门、黄江等区域的大户型成交得以改善，也将影响到该区域的价格上涨。

　　★预测五

　　竞争日益激烈 区域出现价格战

　　背景：楼盘集中上市是今年楼市的一个特点。不少同质化楼盘集中在同一个区域共同竞争，引起了业内的关注。

　　开发商看好片区的资源优势的同时，也不得不面临着同质化楼盘竞争的问题。如南城的西平片区，港口大道片区楼盘等等，下半年如何在竞争中突围，是他们不得不面对的重要问题。

　　分析：

　　“某些区域内可能会出现价格战。”一名业内人士分析，部分区域集中推货，竞争激烈，可能会在区域内出现价格战。

　　该业内人士认为，货量大，推货速度慢，开发商要回笼资金，就可能会在一定程度下打价格战。

　　刘金林则表示，在某些区域出现了大户型同质化较为严重的现象，价格战或许会是竞争的选择之一，但在调控尚未到无法承受的程度时，开发商对于选择降价会非常谨慎，谁都不愿意做降价的领头羊，可能会在优惠的措施和幅度上多做选择。

　　★预测六

　　部分镇区房价虚高 风险大

　　背景：塘厦的普通洋房价格去到8000多元/平方米，万江洋房原本5000元~6000元/平方米，目前价格也已经高达7000多元/平方米左右，部分镇区楼价快速攀升，甚至超过了本地人可以接受的购买力，主要原因是其主要面对的购房群体是来自深圳的投资客。

　　分析：

　　车德锐认为，目前与深圳有密切相关的区域，都做起了深圳客的生意，如凤岗、清溪、塘厦、樟木头、黄江、常平等，还有高端项目比较集中的大朗、松山湖，深圳客进入这些区域后，价格快速往上走，最后甚至越过了本地人的购买承受力。

　　目前这种情况除了在临近深圳的区域外，正被传导到东莞的中心镇区，甚至城区。

　　“上半年楼价为什么高？主要是因为一、二线城市的资金流到三、四线城市，把价格炒高。”车德锐认为，这种脱离了本地购买力的定价有着很大的风险，深圳投资客只是一个浪潮，浪走了以后，就会出现2007年的情况，对市场的伤害很大。

　　★预测七

　　中心区价格坚挺 标杆洋房定价引关注

　　背景：中心城区集中了大量的优势资源，楼价也是东莞楼市的标杆，从目前的统计数据来看，中心城区楼价在万元左右徘徊，不少购房者声称在城区已经很难买到房。下半年，光大景湖十期上市，作为风向标性质的一个楼盘，其定价将被业内关注。

　　分析：

　　车德锐认为，下半年一些作为风向标的楼盘定价很尴尬，开得高了如果卖不动，会影响到后面的销售，开发商只好选择要么降价，要么转介深圳客，无论哪种选择，都会进一步影响到整个区域其他楼盘的定价。

　　不过由于风向标楼盘往往是位于东莞的中心区域，“无论怎么样，城区的价格还是会坚挺的。”车德锐表示，开发商为了回笼资金，宁愿降价销售镇区楼盘，也不愿意把城区楼盘价格贱卖，另外，从实际购买力来看，中心区的楼盘，集中了最好的资源优势，8000元~10000元/平方米的价格很正常。如果将来轻轨建成通车，城市中心区价格甚至有可能去到15000元/平方米以上。(记者 蒋幸端)

　　

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