政府对商品房项目规定增多。(记者 崔健 实习生 郭笑 摄)

　　业界分析：比例太低，短期不足以影响房价

　　本报记者 刘文忠

　　近日，市国土部门在为前期流拍的5宗土地重新编制出让文件时，明确要求相应地块在二次挂牌出让时，要配建一定比例的公租房。在商品房开发项目中明确要求配建保障性住房，这在我市尚属首次，此举也引起业界广泛关注。不过分析人士认为，因为配建比例较低，配建项目以及可提供的公租房数量均比较少，短期看不足以对房价造成什么影响。

　　配建公租房首次被写入出让合同

　　记者了解到，要求配建公租房的5块土地为2011-G053号至2011-G057号土地，根据国土部门此前发布的出让公告，2011-G053号至2011-G056号4宗土地均位于高新区大汉峪居委会凤凰路东侧，土地面积分别为28896平方米、41402平方米、56022平方米和35963平方米，最大容积率分别为4.5、4.7、4.4、4.7；2011-G057号地块位于历下区涵源大街北侧、贤文路西侧，面积为20204平方米，最大容积率为4.7。按照各自容积率计算，5块住宅用地建成后，可提供居住面积约83.51万平方米。二次出让公告中，国土部门明确要求，5宗土地均要配建一定面积的公租房，总面积不少于28513平方米。根据市国土资源局日前重新编制的出让文件，上述地块的竞得者需按照地上总建筑面积5%的比例配建公租房，2011-G053至2011-G056号配建的公租房套数分别为75套、111套、140套、96套。2011-G057号地块须配建公租房55套，5宗土地共需配建公租房477套。

　　同时，出让文件规定，开发商在竞得上述地块后，除了签订土地成交合同，还要与相关部门签订公租房配建合同，合同中要明确约定公租房配建套数、质量要求及交房等规定。配建合同作为土地成交合同的一部分，与成交合同具有同等法律效力。配建的公租房建成后，由政府无偿收回，开发商未按照合同约定进行建设，造成配建住房验收不合格或延期竣工，该地块新建商品住房项目不得申报竣工验收手续；每逾期一天，开发商向产权方支付违约金30万元，直至竣工验收合格。开发商未按时向产权方移交配建住房，每逾期一天，向产权方支付违约金30万元，直至移交之日。

　　此外，为保证配建保障房的建设和使用，配建合同明确由产权方配合开发方办理配建保障房的相关申报手续，并在配建合同中对开工、竣工时间作出明确规定，保证配建保障房在地块建设中优先开工、优先竣工，在竣工验收备案后30日内移交产权方，开发商不得擅自对外出租、出售。配建保障房的总建筑面积以房产测绘部门出具的实测结果为准，超出合同约定3%以内(含)的，产权方无偿接收；超出合同约定3%以上的，产权方在办理完交接手续10日内，高层按照2500元/平方米的价格予以回购，小高层按照2000元/平方米的价格予以回购，多层按照1500元/平方米的价格予以回购；低于合同约定的，产权方按照20000元/平方米的标准予以处罚。移交验收不合格的，由产权方书面通知开发商进行完善整改，直至达到验收合格标准方可办理交接手续。配建保障房建成后，纳入所在小区统一物业管理，承租人与该小区其他业主享受同等权利、承担同等义务，物业服务标准及费用在管理规约和前期物业服务合同中约定。配建保障房若作为廉租房使用，廉租住户物业费用根据我市相关规定执行。

　　还不足以影响房价

　　业内人士分析认为，根据5%的配建比例，综合考虑土地开发和建安等成本，配建的公租房约占到总成本的10%，扣除建保障房的相应税费优惠政策，配建成本应该在10%以下。上述地块区位优势明显，因此加入配建保障房的要求，并不会对开发商拿地产生多大影响。

　　对首次在商品房项目中配建公租房，专家和业界大多给予好评，认为在目前政府建设保障房普遍面临资金问题的状况下，此举可以有效且迅速地增加保障房的供应量，对优化住房供应机构有好处。同时，配建公租房增加了开发商的成本，而上述地块出让时依然采取价高者得的原则，因此预计在拍卖时，不会出现开发商为拿地疯狂加价的情况，从总体情况看，有可能对地价稳定产生积极影响。

　　但说到配建保障房对房价的影响，多数分析人士认为，按照省政府办公厅《关于切实落实保障性安居工程用地的通知》，在新建商品住宅项目中配建保障性住房、公租房，原则上不低于10%，如果这个10%指的是配建套数或者面积上的要求，济南目前的配建比例明显偏低。山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗教授表示，5%的比例太小，477套的数量对于济南如此大的需求市场来说也是微不足道的，因此不会对房价产生明显影响，只有加大比例才有可能产生较大影响。更有业内人士指出，影响房价的最主要因素是供需关系，济南楼市总体处于供不应求的状况，面向刚性需求和首次改善性需求的中小户型住宅供应不足，小范围的在商品住宅项目中配建公租房，除了可以解决少量刚性需求者的住房问题外，并不会对房价产生直接影响。配建比例低，要求配建公租房的项目少，与配建有关的政策还存在缺位，这些都影响到了配建保障房对楼市尤其是房价发挥实质性影响。因此，从目前看，一是有必要提高配建比例，二是将配建公租房列入所有商品住宅开发项目，三是尽快制定完善相应的土地、税收等方面优惠政策和监管政策，将配建工作纳入常态化，既能调动开发商的积极性，又能保证配建工作落到实处。