十三家央企次第入场世博土地盛宴门槛不低
http://msn.finance.sina.com.cn 2011-08-12 23:28 来源: 华夏时报十三家央企次第入场世博土地盛宴门槛不低
本报记者 王海春 上海报道
虽然很多开发商对世博地块有着强烈渴望,但目前享受世博土地盛宴的均是央企。
日前,上海世博发展(集团)有限公司与中化集团、中国华能集团、招商局集团等10家央企就入驻上海世博园B片区举行了签约仪式。这是继7月份中国商飞、宝钢集团、国家电网3家央企入驻世博园后,第二批签约进入世博园的央企。
一位专家向《华夏时报》记者透露,入驻世博园区的央企在与上海世博局签订土地出让协议后,将在世博园内建设自己的总部大楼。而上海准备将世博园区B片区打造成央企总部集聚区,然后再对其他地块进行开发。
中原地产预计,按此前政府公布的世博园将有40%的土地进入市场,世博园内土地出让的收入可达2000亿元左右。
首批土地盛宴的“门槛”
“13家央企的入驻,标志着世博园后续开发正式启动。这些央企签订的是入驻的框架协议。此后央企将与世博局签订土地出让协议,这些企业将在世博园B片区内建造自己的总部大楼。”上海社会科学院研究员顾建发告诉记者。
有媒体报道,此次世博园区B片区的地价会比市场价格便宜一些,可能每平方米的价格不到3万元。不过,央企建楼也会受到一些限制,如不能太高,建好后不能出租或转售等。
上海世博会闭幕后,世博园成为上海市中心最大的一块储备开发土地。而上海市中心区域内的这片约6平方公里高品质的土地如何利用,也引起了开发商、投资机构的高度关注。
“想拿世博园土地的企业太多了。但看一下第一批和第二批进来的企业,其实政府设置了门槛:都是央企,而且这些央企在各自的行业中都处于龙头地位。这样的门槛对开发商来说,不是有开发经验、有资金就可以进来的。想吃‘土地盛宴’的房企,恐怕要等后面的机会了。”顾建发在接受记者采访时表示。
“这几家央企将把他们的核心业务放在世博园。央企入驻不但会带来稳定的人群,而且会吸引大量的下游企业入驻到周边区域。在央企入驻世博园之后,周边的办公楼需求将大幅增长。”顾建发向记者表示,这种“头羊效应”其实起到了预热市场的作用,解决了商业地产所面临的需求不足问题。
“一个区域的产业集群成型后,商业地块的价格要比原先高得多。”中国指数研究院研究总监陈延彬指出。
中原地产研究总监宋会雍向记者表示,按政府此前对外公布的信息,世博园内将出让约200万平方米土地。如果按3.0的容积率来算,园内可建面积约600万平方米。而去年世博园周边出让的几幅住宅土地的楼板价约3万-4万元/平方米。世博园内的土地楼板价至少不会低于外围。以最保守3万元/平方米的楼板价格来计算,世博园内的土地就高达1800亿元。如果园内土地用于建造商业项目,土地出让价格应该会更高一些,预计会有2000亿元左右。
后续开发进程缓慢
“上海世博会结束后,世博园的后续开发利用就应该启动了。”绿地集团一位高层表示,世博地块的后续开发进展比较缓慢。
去年10月市场上传出政府可能出让世博地块的消息后,包括华润、长江实业、新鸿基、金地、SOHO中国、瑞安集团等十余家开发商都对世博地块表示出浓厚兴趣。
但此后,世博园的商业地块却没有推向市场。陈延彬表示,这与政策走势有一定关系。“去年10月份国家出了地产调控政策,如果世博地块那时拿出来拍卖,肯定是地王。”
上海一位政府决策咨询专家告诉记者,一方面政府不希望降低世博土地价格,另一方面现在也并非推出土地的最好时机。因此,政府对世博园的后续开发做了调整:首先引入不同行业的领军企业。
记者在采访中了解到,虽然上海世博局和规划部门都已明确园区后续开发的基本思路,但后续开发中仍有很多细节尚未确定。
根据3月份上海规土局公布的规划草案,上海世博园区的后续利用将形成“五区一带”的功能结构。
规划草案显示,世博会地区结构规划范围包括世博会红线及协调区,用地总面积约6.68平方公里,其中世博会红线范围5.28平方公里。而世博园的后续开发总体定位是,形成文化博览创意、总部商务、高端会展、旅游休闲和生态人居为一体的上海标志性公共活动中心。
“现在已经明确的是,世博园内将有约2平方公里的面积用于商业开发。对外可能会出让的商业土地主要位于A和C片区,B片区主要引进总部经济。但更详细一些的开发和利用,现在还没有明确。”顾建发表示。
对于各区的定位,戴德梁行最新发布的报告披露,世博园A片区主要为展览、演出、会议中心,C片区主要是文化和工业用地;在后续开发中,A、B片区内的办公楼面积约30万平方米,C片区的商铺面积约为20万平方米。而浦西的D片区将建成博物馆和文化创业园,E片区定位为艺术文化和酒店业。
“虽然有了规划草案,但这个草案中并没有指明哪一块土地将建造什么,具体的容积率是多少。”一位上海政府决策咨询专家告诉记者,由于规划草案只是粗线条的,因此在操作性上稍差了一些。
上海现代建筑设计集团综合所所长李明在接受记者采访时表示,世博园在后续开发中还有一些待定的问题。“世博园的规划可能会略有调整,主要是增加了几个保留场馆。在如何继续使用这些场馆、怎样与其他公共和商业进行协调上,仍未确定下来。”