温州楼市调查：200亿游资成堰塞湖

　　温州楼市“崩盘”的传言虽然被证实过于夸大，但南方日报记者连日来在温州调查发现，此次“限购令”对温州楼市的影响并不应该被忽视，其在导致温州楼市成交低迷的同时，连带产生的种种法律纠纷开始爆发。

　　而由于时下民间信贷越来越高的风险，以及过去历史上诸如“温州炒房团”等传奇般的楼市致富故事，也让温州人普遍对未来房地产市场发展有种过于盲目的乐观。从楼市和民间信贷中抽身而出的海量民间资本，很可能会以各种方式重返房地产领域，酝酿出更大的风险。

　　大量“拼套房”开始爆发法律纠纷

　　“这一次，不是灰太狼来了，是真的狼来了。”朗兆房产专业机构董事长叶维坚说。叶维坚是温州房产营销业开创者，曾策划、操盘逾150个楼盘，号称温州房产营销“黄埔军校校长”，在他看来，限购令的出台，对温州楼市具有深远的影响。

　　今年2月23日，温州市政府常务会议通过了关于贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》后，温州楼市就已经陷入了前所未有的低迷之中。今年上半年，温州商品房交易量同比下降近九成，新房成交量不到去年1/6，二手房交易同比下降37.5%，土地流标率74%。

　　“与其他城市相比较，对于温州这样特殊的楼市，其‘限购令’实际作用要残酷得多。”叶维坚分析说，由于温州土地价格高，开发商开发时基本上是根据市场状况定位于颇具价值空间的中高档住房，很多90平方米以下小户型几乎均双拼或三拼起来做大户型。

　　“限购令”的出台，直接终结了双套拼以及多套拼房源的销售。对于购买力旺盛的温州人来说，不是价格太高买不起，而是直接购买两套这个事实让交易无法进行。因购买者大多都不符合购买资格，所以“限购令”下，几乎占温州70%拼套户型五年供应量的一、二手房都面临进退维谷的窘境。

　　7月25日，乐清京都大厦由于仅2万方盘量加双拼户型，结果开盘仅销售屈指可数的几套，就连投资者也不看好“豪宅”大户型的房子了。同一些打着豪宅的楼盘形成巨大反差的是，以小户型为主，打着刚需楼盘的瓯北永嘉铂金公馆，在8月4日开盘当天所有房源销售一空。

　　温州天浩置业房地产市场报告数据显示，截至今年6月底，主城区和近郊90平方米以下和90—144平方米之间的小户型成交量占比分42%和39%，而144—180平方米以上的大户型在主城区和郊区的总销量占比仅在19%左右。从成交数据中显示出90—144平方米以下的户型获市场认可较多。由此可以看出未来温州楼市的主力肯定是理性中小户型。

　　显然，“限购令”已经对温州楼市的市场格局造成巨大的影响。而更为麻烦的是，此前销售的大量拼套房源在今明两年交付，并且要办理产权登记，这些两套以上的二手房交易事实上必须要发生。在“限购令”下，未来必将出现因为无法过户产权证而产生大量的纠纷。

　　200亿炒房游资四处找出路

　　“因为有大量流动空闲资金的存在，住宅投资这块被堵了，总要再找个出口。”叶维坚认为，商业地产没被政策大调控，没“禁购”，没“限购”，能“贷款”，所以商业地产投资在这一阶段下来会有个上升。

　　据温州总商会对商会4万会员进行的一项地产投资调查显示，收回的问卷中八成表示已经放弃一线城市的住宅投资，准备转向商业地产。但和住宅不一样。商业地产的投资要更加专业，要考虑地段，政策规划，营运模式，对行业操作技术要求和严格性都更高，要具备更多投资远见。

　　在楼市走不通的情况下，温州数量庞大的民间资本俨然已是危险的堰塞湖。有数据显示，现今温州民间资本高达8000亿—10000亿元，而且每年还在以14%~20%的高速增值。温州中小企业促进会会长周德文告诉南方日报记者，这些民间资本主要来自三大方面：一是企业自由资本投入；二是民间相互拆借；三是中介机构，比如担保公司、投资公司、典当行搞一些融资、垫资业务。

　　这其中，民间借贷的资本规模正迅速上升。7月21日，人民银行温州市中心支行公布的《温州民间借贷市场报告》称，目前温州民间借贷规模约为1100亿元，占全市银行贷款额的20%。而去年同期为800亿元，这意味着过去一年有300亿元资金涌入民间借贷领域。而来自温州市经信委的监测显示，目前温州民间借贷的规模已超过1200亿元。

　　报告称，通过监测调查分析，当前1100亿元温州民间借贷资金中，用于房地产项目投资或集资炒房的占20%，即220亿元，包括一些人以融资中介的名义，或者由多家融资中介联手，在社会上筹集资金，用于外地房地产项目投资。

　　限购令之下，这200多亿元的走向成谜。不久前，中国人民银行温州市中心支行最新发布的“最合算投资方式”问卷调查显示，今年第二季度，选择“民间借贷”的市民占到24.5%，占据首位。而选择“房地产投资”的市民占比下滑至15.3%，同比下降了5.2个百分点，排在第三。而自2009年人行推出这项调查以来，“房地产投资”一直排在最前面，直到今年第二季度。

　　不过，有温州银行人士分析称，民间借贷在第三季度很难再排第一。由于利率不断攀升，加上最近不断传出有些人钱借出去要不回来的事件，很多民间借贷的参与者，已经考虑把钱从民间借贷里抽回来。

　　今年3-5月三个月时间，温州全市法院共受理民间借贷纠纷案件2628件，比去年同期多出了474件。而记者在温州调查期间，关于担保公司等放贷中介“老高”和借贷企业家“跑路”的传闻时有耳闻。

　　不过南方日报记者调查发现，即使楼市出现松动，对于温州投资客来说，楼市依然是投资的最爱。温州天浩置业有限公司总经理、温州大学房地产研究所研究员陈鸿说，对现实的温州人来讲，炒股之类的投资方式始终显得虚无缥缈，而房子则是实实在在看得到摸得着的东西，不排除从民间信贷市场撤出的游资，再度杀入楼市。

　　■焦点分析

　　温州游资已是广州楼市“过客”

　　温州楼市“崩盘”的传言一出，有人担忧是否会影响到广东。业内人士表示，温州楼市具有其特殊性，即便“崩盘”也未必会直接影响到广东，近期监测也没有发现大宗的买盘或抛盘。

　　阳光家缘网数据显示，温州楼市“崩盘”传闻后一周(8月15日至8月21日)，广州十区二县市网签共成交1347套一手住宅，环比上升8.02%；签约面积达到155506平方米，环比上升3.65%，从数据上并没有看出受该事件影响，而且南沙受新规划利好带动，成交环比翻番。

　　早在2004年以前，温州炒房团就开始关注珠三角。但目睹过香港楼市泡沫破裂，并经历了1997年起维持7年的广州楼市大跌，珠三角整体楼市一直相对理性。当时温州炒房团认为，珠三角楼市每年上涨8%—10%是可以期待了，是一种稳健的投资，但如果期待暴涨并不现实，因此在珠三角的投资规模一直不大。

　　中原地产资深分析人士胡广东向南方日报记者透露，2004年前后和2008年前后，曾有一些来自温州的资本，在广深等地大批量地购入房子，但总体来说并不常见。“倒是有一些在珠三角办厂搞实业的温州人，在珠三角地区会购置一些房产，但并不完全以投资收益为目的，而具有一定自住需求。”广州社科院研究员彭澎认为，珠三角地区相对受温州炒房团青睐的还是深圳，在香港回归前以及2004年两个时期，温州炒房团在深圳都相对活跃。

　　2010年开始，受楼市调控影响，对政策风向向来比较敏感的温州资本更是开始逐步撤出楼市。信贷收紧、物业管理费等压力更是加大了炒房的成本。

　　近期温州楼市“崩盘”的消息流传后，中原地产和合富辉煌对珠三角楼市的监测均未发现有大批量的买楼和卖楼的异动，显示“崩盘”传言并没有影响到珠三角。满堂红战略管理部高级主任沈锐培向本报记者表示，温州与广东的楼市区别很大，所以影响非常有限。

　　●南方日报记者 牛思远 实习生 招韵倩 发自温州

　　后方联动记者 卢轶 实习生 吕韵婷

　　专题统筹 贾肖明