限购催生商业地产热 深圳城中城遍地开花

　　楼市新观察

　　随着住宅限购，让商业地产成为投资者眼中的香饽饽，而城市综合体，也就是人们常说的“城中城”更是在商业地产中受到热捧。在深圳，各种规模和类型的“城中城”可谓遍地开花，在建的和即将投入建设的多达20多座。而深圳真的能容下这么多的“城中城”吗，这股抢建“城中城”热会否产生新的房产泡沫呢？

　　在深圳市的中心城区罗湖区，记者看到一个名为“KK-MALL”的城中城，而就在它周边500米范围内，就有“华润万象城”、“中信城市广场”、“金光华广场”和“东门步行街”四座大型的“城中城”。而随后的两三年内，分布在深圳各区的16个城中城也将陆续入市，另有6个在规划之中。其中又以福田、南山两区为多，合计建筑规模1044.79万平方米。

　　海岸集团董事朱力为告诉记者，他们周边在四五公里范围之内，估计现在和未来要准备开业，准备建设的估计起码有四五个，大型的商业项目，随着大型商业数量的的增加，竞争应该是越来越激烈

　　城市综合体，通常是集聚了商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等功能中的四种以上，可以充分满足现代城市生活中的主要需求，所以也被称为“城中城”。记者发现在深圳这批综合体项目中，总体量低于30万平方米的只有3个，高于100万平方米的有4个，平均规模65万平方米左右，专家表示，深圳城中城正在向更大规模发展。

　　中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁告诉记者，资本的转移，逃离和转移的一个重要通道流向地产，在这个过程中我们也看到。政府为了提升深圳整个产业升级提高它的档次，推出了一系列的商业综合体的产业链，这就迎合了整个市场对它的呼应，和对它的诉求。

　　专家认为，城市综合体走热的深层原因，在于城市综合体项目的写字楼、酒店、商业等多功能、高品质的优势，会引发人群的聚集效应，目前来看，它的投资水平和投资价值均高于普通物业。

　　深圳最贵商铺一平米一百万

　　深圳的城中城建设进行的如火如荼，而在市场上、我们也验证了深圳商业地产，近年来迅速上涨的态势。在深圳著名的东门商业街，最旺的铺面已从06年的每平米10万元卖到了现在的一平方米一百万元，5年的时间上涨了十倍。

　　在深圳几乎没有人不知道东门。近80万平方米的商街内汇集了1.1万多间商铺，日均人流量50万人次，节假日高峰超过100万人次，步行街商品零售额每年超过200亿元。东门每平方米产生的利润远非其他商业区所能比拟。

　　中原地产代理(深圳)有限公司商铺部董事丁长申告诉记者，他们在05、06年，普遍在步行街这一块十多万块钱一平方米，就可以买到一个商铺。经过这几年的积累，加上租金的一个上升，目前他们在售的有一些比较好的龙头位置，单价接近一百元一个平方，普遍的也能接近50万一个平方。

　　5年前，深圳住宅与写字楼的价格是倒挂的，写字楼的物业根本卖不过民用住宅，近两年，这种价格倒挂的情况开始反过来了。在深圳福田中心区，商铺的价格已是周边房价的5倍。

　　中原地产代理(深圳)有限公司商铺部董事丁长申告诉记者，单价在20多万一个平方(米)，周边一些住宅，比较好的社区单价在四五万这个价格。

　　据深圳中原地产市场研究部提供的数据，今年上半年深圳一手商铺成交均价为每平米32987 元，比去年同期上涨了近70%。与此同时，铺面租金的价格也一路看涨。在东门商业街，店铺租金更是全市最高，用寸土寸金来形容东门更为恰当。有人戏称，东门的业主收租都可以用麻袋去装，这个并不算太夸张。每平米每月两三千元，是东门商圈商铺的均价。而深圳租管办发布的《2011年二季度深圳市出租屋抽样调查》显示，今年第二季度深圳市商业租金均价为222元/平方米，而租金最高的商铺基本上都集中在深圳现有的“城中城”里。

　　而远离市中心的南山区，好的商铺的租金也高达上千元。

　　海岸集团董事朱力为告诉记者，像07、08年(租金)有可能是100、200块钱，现在七八百，六七百、上千的都有。

　　深圳“城中城”开发过热有隐忧

　　目前深圳的这一波“城中城”开发热潮正在建设期，两三年内将有近二十个大型城中城扎堆上市，以深圳现有的体量，能否容得下呢？深圳是否具备这么大的消费能力呢？

　　根据国际惯例，当人均GDP达到10000美元/年，将进入城市综合体快速发展阶段，深圳2009年人均GDP就达到了92772元，深圳即将迎来城市综合体的大发展期。加上深圳近年来，城市更新的大规模启动，也为城市综合体的大规模到来提供了延绵不绝的动力。

　　中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁告诉记者，如果按照深圳这个城市来看，它的人群集聚和它的经济要素集聚情况来看，十几个这样的综合体从深圳这座城市来讲，作为它的集聚和辐射的功能要求来讲并不为多。

　　虽然专家对深圳“城中城”的开发潮表示乐观，但业内人士对“城中城”遍地开花的现象还是感到了隐忧。

　　海岸集团董事朱力为告诉记者，无限制的发展下去肯定有一些人支持不了。因为这种大型商业的营运是要求有一定条件支持的，周围居民的密度和交通方便程度，要有一定条件支持的。并不是说你开了一个大型的商业，它就一定能够营运得好，所以我觉得这么多数量商业出现的话是有危机的。

　　由于大批开发商把商业地产作为调控下的“避风港”，短期内开发规模过大并集中入市，可能产生较大市场风险。从资金竞争的格局来看，普遍面临融资渠道狭窄的问题，“现金流滚资产”成为城市综合体模式的主流模式，由于商业地产养铺期普遍较长，资金流是否充足就成为“城中城”开发的第一大瓶颈。另外，由于国内商业地产发展起步较晚，商业地产价值链长，并且招商运营与管理的复杂程度高，人才瓶颈成为当下开发商面临的共同难题。而在地段不成熟的社区开发“城中城”，面临的风险则更大。

　　上海：“时间性”消费助力城市综合体

　　虽然商业地产现在是量价齐涨，很受资本的青睐，但是因为大型商业地产开发周期长、资金压力大，因此风险也很大。究竟什么样的商业地产项目能够赚钱，商业地产项目又该如何进行前期规划呢？

　　上海房产行业协会向记者介绍了一个商业地产运作成功的案例，上海鹏欣房地产有限公司旗下的南京水游城商业地产项目，开业第一年就实现盈利，年销售额近10亿元、贡献税收7000万元，年客流量超过1000万人次。而这个项目启动之初由于距离另一商业中心较近，并不为外界所看好，那么他们成功的秘诀是什么呢？

　　上海鹏欣房地产(集团)有限公司董事长姜雷告诉记者，就是苦研功课，做一个项目的可行性报告，先有这个报告，再来选择做设计，设计完了之后，再进行建造，建造过程当中再进行招商，招商过程当中再进行盈利。

　　除了做了大量的可行性报告外，企业也尝试进行了一种全新的经营理念。南京水游城项目以“时间性消费”概念为设计初衷，通过建筑空间、景观营造以及丰富多彩的演出活动，不断更新消费空间，让消费者甚至不以消费为目的来到水游城，而是把这里当成消磨时间、休闲娱乐的好地方。

　　上海鹏欣房地产(集团)有限公司董事长姜雷告诉记者，就是购物中心的环境是很重要的，要留的住(顾客)，只要留的住一定会消费，电影院里面有一个苞米花，你知道吗，最赚钱的不是电影，苞米花和可乐赚的钱非常多，为什么？电影是有标准的，它要跟广电局分成，都有标准，而苞米花和可乐它自己百分之百拿走的，所以真正在电影院里面，别看苞米花和可乐所占利润至少30%以上。所以你只要有时间在这里逛，你就会消费。

　　有了大量的调研、准确商业定位后，接下来考验的是开发企业能不能迅速收回成本和长期保持盈利。姜雷告诉记者目前上海鹏欣商业地产项目主要以经营城市综合体也就是城中城为主，因为商业地产项目目前拿地成本和开发资金融成本都比较高。单纯依靠购物中心和其他保有型物业短期内很难回笼资金，企业压力很大。而另一方面，面对中国高速的城市化背景，企业也在集约化利用方面积极探索，南京水游城项目就是南京市旧城改造项目的一部分。

　　上海鹏欣房地产(集团)有限公司董事长姜雷告诉记者，通过这种方式把旧城改造解决掉了，又解决了现在商业成本太高，土地价格太贵，政府没有办法平衡这些事情，我们通过这种方式，把商业价格高价位平衡掉，这是一个非常好的办法。